房地產行業:新政超預期,結束糾結

　　事件:國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議,研究部署進一步做好房地產市場調控工作,會議確定了8條新的房地產調控措施。

　　政策方向、力度、時間點均符合我們預期,但超出市場預期:

　　我們在去年11月底的2011年年度策略中就提出,限購力度和范圍均將加大幅加強,近期我們也不斷提示政策加碼的風險,上周提出“政策漸行漸近”,且力度會超出市場預期,我們的判斷今天得到兌現。新國八條涵蓋了土地、金融、限購、二手房稅費、地方政府房價問責等方面較為具體的措施,我們認為其中超出市場預期的部分較多,集中于以下幾方面:

　　1.出臺時間。臨近春節出臺政策歷史上沒有過,市場普遍認為會在春節后出臺。

　　2..政府態度與調控力度:這主要表現在以下幾個方面,首先是第一次提出地方政府結合居民收入增長速度與支付能力,確定房價調控目標,并要求一季度向社會公布房價的房價調控目標。其次,限購城市的范圍一次性擴大到各直轄市、計劃單列市、省會城市、房價過高、上漲過快的城市,深圳限購模式比其他地區要嚴厲得多,推廣到這些城市,限購力度大幅提升,將導致成交量的大幅下挫。最后,對個人住房信息系統建設滯后地方,加以問責,這是為政策若未達效果作進一步更為精確的調控準備。.3.首提“限房價,競地價”,開發商利潤空間中長期下降。

　　深圳量仍高升是個案,新政將致量價齊跌,遠超市場預期:

　　深圳的限購與這次國八條的限購政策完全一樣,但其他城市不會出現深圳量價齊升的現象。國八條和深圳限購主要是限制了有2套房的戶籍家庭和有1套房的非戶籍有一定期限納稅證明的家庭,深圳之所以出現量的快速回升有兩個原因,一是以外地人口為主的深圳,戶籍家庭占全部常住人口比重過低,2009年底僅為,真正被限購的對象范圍并不廣,加上12月全國成交的大背景使得深圳需求加速釋放。

　　反觀本次被推以深圳模式限購的城市,戶籍家庭占到常住人口的比重遠高于深圳,這意味著被限購城市,大多數的戶籍家庭都將不能購房我們相信戶籍家庭有2套以上住房的占多數,加上非戶籍有納稅證明有1套房的家庭,我們估計常住人口中有70%的家庭被限制不能購買住房,剩下30%有資格購買的家庭還有相當一部分并沒有支付能力。因此,我們認為,短期成交在房價上漲預期的推動下可能還會在高位,但是很快成交量將會大跌,并且持續時間比較長。

　　此外,我們認為量在低位持續一段時間后會有明顯的下跌,主要理由是限購執行后需求主體發生較大變化,需求群體中外地務工人員的無房人員成為主力,進一步看這部分需求中相當一部分是無力支撐現在的房價的,我們認為需求群體的支付能力由于結構的變化出現快速的下降,以致房價出現下調。

　　官方首提“限房價、競地價”,開發商盈利中長期趨勢性下降:

　　這樣的提法首次出現在官方,很明確,政府并不希望地價下降太多,但是,房價將通過行政手段進行控制。“限房價、競地價”全面地反映出地產企業未來面臨的成本和售價的趨勢,并且這一趨勢將是中長期呈趨勢性的。這一點市場是有長期認識的,但從官方角度提出尚屬首次,我們預計對市場影響也比較大。

　　地產股將下新臺階,漫漫熊途仍看不到頭:

　　地產仍是趨勢為王,政策從文字上看都是暫時的,但其實幾年內都很難看到放松,除非經濟出現大幅下滑。這也意味著政策的長期化將使樓市成交量低位將會在一個較長的時期里持續出現,而對開發商而言,“限房價、競地價”將不斷地壓縮開發商的利潤空間,只有極少數通過能夠迅速擴大規模來抵消利潤率下降影響的企業才能避免利潤的下滑,而在融資被全面收緊的情況下,我們很難看到這樣的企業。

　　地產股將不再糾結,繼續下新臺階,漫漫熊途仍看不到頭。維持“中性”評級。光大證券股份有限公司

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