“最嚴調控”仍將繼續 房價堅挺的態勢依舊

　　地方兩會的次第召開，為2011年的全國房地產市場發展及保障房建設勾勒出大致走勢。透過各地兩會透露出的點滴信息，房企與百姓均將據此———

　　謀劃未來

　　近期，地方兩會陸續召開，房價、調控政策、保障房等成為代表和委員們關注的焦點。

　　各地的政府工作報告，則釋放出明確的信號：2011年房地產調控將繼續從緊。
隨著武漢、鄭州、昆明等地在新年伊始逐步加入限購城市之列，專家預測房地產調控仍將是全年主調，房產稅等新的調控手段箭在弦上。與此同時，北京、上海等城市2011年保障房建設及供應目標的陸續公布，表明保障房建設及供應也將進一步加速。

　　業內人士表示，從地方兩會可以看出，未來調控效應可期，樓市將呈現“雙軌”格局。

　　“最嚴調控”仍將繼續

　　房價堅挺的態勢依舊

　　國家統計局最新發布的數據顯示，2010年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比2010年11月縮小1.3個百分點，環比上漲0.3%。這已經是全國房價連續第4個月出現環比上漲，且漲幅與上月持平。

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新則在日前召開的全國建設工作會議上明確指出，抑制投資、投機性購房，遏制房價過快上漲仍將是2011年房地產調控的主要目標。

　　在此背景下，地方兩會也不斷傳出樓市調控信息。北京市市長郭金龍在1月16日召開的北京市十三屆人民代表大會第四次會議上作政府工作報告時表示，北京2011年還將嚴格落實房地產市場調控措施，繼續增加住房有效供給，堅決遏制房價過快上漲。另據北京市住房和城鄉建設委員會有關人士介紹，北京將繼續執行限購措施，繼續執行境外、外省市人員在京限制購房及貸款的政策規定，堅決抑制不合理購房需求。

　　而在上海兩會上，上海市市長韓正強調，上海房地產市場要堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主，加強房地產市場調控，抑制投資投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　與此同時，浙江省省長呂祖善也在政府工作報告中要求，今年浙江“要落實國家房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展”。南京市市長季建業透露，2011年“對物價特別是房價的調控還要進一步加強”。昆明市則表示將采用鐵腕手段，嚴管嚴控高速上漲的房價。

　　雖然2010年房地產調控“組合拳”成效已經顯現，但形勢依然嚴峻。“今年地方兩會信息彰顯了地方政府調控樓市、遏制房價過快上漲的決心。”北京大學房地產研究所所長陳國強認為，今年的調控思路核心將體現在完善現有政策、強化執行落實到位上。

　　房產稅箭在弦上

　　房地產調控政策絕非一成不變，而“房產稅”可謂是其中最受矚目的一項。重慶市兩會首先予以回應。重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，重慶將“通過加強土地供應、稅收約束等調控，促進房地產市場結構合理、供求平衡、秩序規范”。“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開征高檔商品房房產稅。

　　據悉，財政部已經原則同意重慶開征商品房房產稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。目前，重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產稅。有消息稱，重慶市房產稅的征收對象主要是住房評估價值達到上年主城區商品住房市場平均售價3倍以上住房的產權人，但截至目前，關于征收范圍、稅率、稅基等問題都依然是懸念。

　　繼黃奇帆高調表態“十二五”期間將開征商品房房產稅后，1月16日，韓正也就房產稅問題首度進行正面回應，稱上海將按照國家部署做好房產稅改革試點各項準備工作。當日參加上海市十三屆人民代表大會第四次會議的上海市房管局局長劉海生則透露，上海房產稅方案與重慶版本有所區別，已經上報國家有關部門，正在等待批復。至于具體細節，劉海生卻未提及。

　　此外，當日開幕的深圳市五屆人民代表大會第二次會議上，深圳市市長許勤在《政府工作報告》中提到，深圳將探索開征房地產稅和環境保護稅。據了解，中國人民銀行深圳市中心支行已成立小組，對具體的實施方法進行前期調研。

　　深圳市人大代表、中國人民銀行深圳市中心支行行長張建軍也表示，深圳已成為全國開征房地產稅的重點城市，房地產稅今年可能開征。制定的具體方法會根據地方實際情況，不可能實施全國一刀切的制度。

　　相比之下，盡管“房產稅”試點備受關注，北京市常務副市長吉林卻在1月15日北京兩會政務咨詢會上明確表態，北京市暫不試點房產稅，具體是否執行仍要聽從國務院的整體安排。杭州、武漢、沈陽等地也明確表示尚未有征收房產稅的考慮。

　　應該說，房產稅對房地產市場、地方稅收以及收入分配等各方面均有調節作用，并不僅僅是沖著“高房價”去的。不過，在房價持續上漲、調控預期增強的形勢下，人們對房產稅調控樓市的功能如此高度關注，也在情理之中。

　　而財政部財政科學研究所所長賈康認為，從制度創新的角度來說，調控新政策的前瞻要強調標本兼治、治本為上，開征房產稅在制度建設上是順理成章的。

　　不過，也有分析人士表示，房產稅能在多大程度上發揮遏制房價、調控樓市的作用，與其征稅范圍的大小、稅率的高低等因素直接相關；而且，中國房地產問題絕非僅靠一“稅”就能解決的。只有新、舊政策形成合力并堅持不懈，才能根除樓市痼疾。

　　保障房建設及供應進一步加速

　　1月12日，住房和城鄉建設部發布消息稱，今年我國將保障房建設的目標定為1000萬套，這一數字相比2010年增長了近一倍。這是一個超出許多人預期的數據，畢竟2010年590萬套的保障房建設規模已創歷年之最。

　　事實上，從“十二五”規劃建議到中央經濟工作會議，從有關部門年度工作會議到各省市的工作通報，都傳遞出一個強烈信號：2011年會開啟保障房建設的井噴時代，其中公共租賃住房將擔當起主力軍的重任。

　　在此形勢下，從地方兩會傳出的信息來看，保障房也是今年各地政府工作報告中的一大亮點內容。北京市副市長陳剛1月16日表示，房地產調控將采用行政、經濟等各種手段，特別是將大幅度投放保障房。北京市計劃在2011年全力做好住房保障工作，切實增加實物供給量，確保新建和收購20萬套，力爭竣工10萬套。

　　同時，上海兩會傳出消息，今年上海要全面推進廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系建設，讓更多的住房困難群眾住有所居，逐步改善居住條件。新開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套間，供應1150萬平方米、17萬套間左右。而深圳也計劃五年籌建保障性住房24萬套，形成覆蓋中低收入人群和各類人才的住房保障體系。

　　此外，青島表示未來3年將新建保障房3萬套；山西省今年計劃建保障房28萬余套；河南今年將建39萬套保障房；海南2011年計劃建設保障房9萬多套；杭州計劃主城區59%家庭將獲得保障性住房；天津2011年將開建保障房19萬套；成都今明兩年擬建5.4萬套保障性住房；湖南表示“十二五”將擴大保障性住房覆蓋面；廣州2011年保障房建設或超“十一五”總和。

　　值得注意的是，公租房建設成為2011年保障性住房的重要形式。有觀點認為，2011年已成為中國保障性住房建設的分水嶺，此后，公租房將成為中國保障性安居工程的主力軍。

　　據悉，公租房建設的代表城市重慶今年將力爭竣工約1000萬平方米公租房，集中解決50萬城市“夾心層”人口的住房困難；南昌市計劃建設3253套公共租賃住房；陜西將新建廉租房5.54萬套；西安正在爭取成為利用住房公積金建設公共租賃房的試點城市，并擬拿出現有公積金結余資金的15％，用來建設公共租賃房；北京今年計劃公開配租萬套公租房，非京籍人士將被納入；四川今年將發展籌集12萬余套公租房；廣州3000套公租房今年有望竣工；昆明將建1萬套廉租房和5000套公租房；遼寧省將建14萬套公租房，租金由市場來決定；沈陽將新建5000套公租房；江西2011年將建2.4萬套公租房等。

　　專家表示，在高房價時代，發展公共租賃住房具有重大意義，它可以平衡供求關系，削弱房價上漲的基礎。未來，部分“夾心層”群體隨著收入增長，將具備通過市場解決住房的支付能力，其騰退出的公租房也將繼續滿足其他需求者，形成良性循環。

　　按照各城市規劃，“十二五”期間保障房或將占據整個住房供應體系的“半壁江山”甚至更多。由此可見，只要不斷堅持制度創新，加大保障房建設的力度，房地產領域的市場與保障“雙軌制”格局將逐步成為現實。

來源：中國建設報·中國住房 作者：李燕楠

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