房地產調控效果顯現，房價面臨上漲壓力

房價環比情況更能反映房價的最新變動。國家統計局1月17日公布的數據顯示，去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%，已連續四個月環比上漲。近期房價環比的上漲，究竟意味著什么？

“去年最后幾個月房價環比上漲，顯示未來房價還是有上漲的壓力。”接受本報采訪的交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉告訴記者。同時他也表示，對于普通百姓來講，沒有看到房價的下跌，就認為房地產宏觀調控沒有起到作用，這是不確切的。

去年4月份，我國掀起房地產宏觀調控嚴厲之風，“十一”前后再次揮出房市調控組合拳，顯示出房地產宏觀調控之手一直未放松。“去年從年初到年末，房地產市場宏觀調控力度史無前例，無論從調控的幅度還是從政策出臺的頻率來看，調控力度是相當大的。”唐建偉說：“目前來看，房地產宏觀調控對市場已經產生了一定的影響。我國房地產宏觀調控的目標是遏制部分地區房價過快上漲的勢頭，當前來看，部分地區房價過快上漲的勢頭基本得到抑制。”

從12月份“國房景氣指數”的回落中，進一步顯示出房市宏觀調控效果正在顯現。同時，房地產開發企業資金來源的日趨緊張也顯示了這一點。

在看到房地產宏觀調控政策效果顯現的同時，我們也發現，雖然在嚴厲的調控之下，去年全年房地產開發投資卻一直保持著較高增速，遠高于全社會城鎮固定資產投資增速。這其中，不乏有國家加大打擊囤地、捂房惜售，從而促使房地產開發企業加大開發力度的因素。同時，去年我國加大了保障性住房建設的力度，也是支撐房地產開發投資保持較高增速的一個重要原因。

綜合多方面的因素，唐建偉表示，預計2011年房地產開發投資將有所回落，但是回落的幅度不可能太大。

房地產開發企業的資金狀況，與房地產開發投資有著緊密的關系。雖然自從去年我國加大房地產宏觀調控力度之后，房地產開發商不斷聲稱“不差錢”，但是隨著時間的推移，他們的底氣似乎越來越不足。“從房地產開發商的資金來源來看，他們受到一定的限制。”唐建偉說：“包括銀行貸款、訂金及預收款、按揭貸款、近期都出現回落，顯示近期開發商資金來源不會太樂觀，這將影響房地產開發商開發投資的沖動。”

利用外資增速的大幅上升，也顯示出在融資面臨壓力情況下，房地產開發企業面臨的一個抉擇。唐建偉分析認為，在其它融資渠道受到抑制的情況下，房地產開發企業肯定會依靠外資。另一方面，當前人民幣在升值，外資也有投資中國房地產的沖動。當前A股市場，無論房地產開發企業上市還是融資需求都受到抑制，這對于房地產開發商而言，唯一走得通的渠道是到海外上市，或者獲得海外機構投資。因此房地產開發企業利用外資的增速明顯上升，但是這也只是一個途徑，并不是所有的房地產開發商都能夠獲得這方面資金的支持。

去年總體來看，房地產開發企業雖然資金方面面臨一些壓力，并且近期房地產開發商的資金鏈呈現越來越緊的趨勢，但是正如唐建偉所言：“由于前兩年房地產銷售火爆，為房地產開發企業積累了不少資金，所以2010年房地產開發商還挺得住。”

今年房地產開發商的資金鏈將會面臨何種局面呢？唐建偉預計，到2011年上半年或中期以后，會有部分房地產開發商在資金來源方面受到較大的壓力。因此，房地產開發投資就有可能出現回調，但是回落的空間也不會太大。因為今年保障性住房的目標比去年增加近一倍，由去年580萬套增加到1000萬套，這將會對房地產開發投資形成一定的支撐。當然，1000萬套保障性住房年內面市的可能性較小。由此可知，資金壓力和供給壓力，都會使得地方政府的積極性受到一定的影響。

此外，從目前我國政府的一些舉措來看，尤其是近期房產稅推出試點的信號已經明確，房產稅“靴子”即將落地。從這些措施來看，2011年房地產調控還將從緊。繼續趨緊的房地產宏觀調控，將會對房地產開發投資產生重要的影響。

對于未來房價的走勢，從近期房價環比上漲，可以看出今年房價仍面臨上漲的壓力。當然，今年也存在抑制房價過快上漲的有利因素。唐建偉告訴記者：“從房屋施工面積和房屋銷售情況來看，2011年上半年會出現新的供應增加的狀況，對房價的上漲形成一定的壓力，對于控制房價上漲是一個有利的因素。”

唐建偉還表示，從中期來看，隨著中國城市化進程的推進，以及居民收入的增長，房地產市場的剛性需求仍然較大。部分投資性需求也可以看作是一種剛性需求，因為目前中國投資渠道有限，對于一些擁有資金的人來講，投資也是一種剛性需求，這些需求對整個房地產市場都將起到支撐作用。

房地產宏觀調控的目的是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投機型需求，因此受到調控影響的大多集中在一線城市，那么未來二三線城市以及中西部地區的房價是否仍有上漲的空間呢。

唐建偉表示，中西部地區城市化進程慢于東部地區，從房價收入比來看，房價的泡沫比較小，比東部地區要好些，未來中西部地區房價上漲的空間還是比較大的。

看來，未來房地產市場分化有可能是一大趨勢。

來源：金融時報

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