第三輪調控到來 房價上漲趨勢恐難改變

這仍是一道待解的難題：一方面是官方仍趨嚴厲的態度及持續不斷的調控措施，另一方面則是量價齊升的延續，整個房地產市場愈發透露出微妙且令人迷茫的走勢。

目前包括重慶、上海、深圳等地均表示將實施房產稅以調控走高的房價。非但一線城市措施嚴厲，在去年還被認為充滿地產機會的二線城市則陸續出臺了限購令以打壓高房價，房地產調控的波及面日漸蔓延。

第三輪調控已呼嘯而至，但這仍未能拖住房價上行的步伐。來自國內的信息顯示，房價還在以小碎步向前行進，特別是剛剛過去的2010年12月份，房地產銷售出現井噴，不少業內人士用“瘋狂的12月”來形容這一往年淡季。

在史上最為嚴厲的一二輪調控失效的背景下，新一輪調控能否遏制房價過快上漲仍被外界視作不確定性疑問之一，對此外界爭論頗多，但主流觀點仍認為，房價上行趨勢很難在短期內改變。
由此來看，2011年房價依然是個令普通民眾頭疼的話題。

密集調控

山雨欲來風滿樓。

1月上旬，重慶確定今年開征房產稅，這成為中國內地第一個開征房產稅的城市。

沒過幾天，一線城市上海及深圳相繼表態，今年也將開征房產稅，這一重磅炸彈頓時在市場掀起廣泛關注。早在去年，市場就瘋傳這些城市要開征房產稅，并引發了不小的爭議。

外界將房產稅的征收視作房地產市場第三輪調控的開始。果不其然，這只是一個序曲。在房產稅政策落地之后，此前被視作充滿上升空間的二線城市也繃緊了調控之弦。繼去年國內16個一線城市出臺限購令之后，新年伊始，鄭州、太原、武漢、昆明即出臺限購令，而緊隨其后的還有省內主要城市濟南與青島。

限購政策被住建部門視作此輪調控的重要手段，目前有消息稱，住建部領導表示，房價漲幅過快的城市如不限購，便約談當地領導，其調控市場的決心顯而易見。坊間傳聞則稱，將有更多的二三線城市登上限購榜。

信貸政策也在積極輔佐樓市調控。本報了解到，進入2011年之后，信貸重新開閘，但規模仍有控制，房貸等個人貸款并未像此前預想的那樣出現井噴，相反目前一些商業銀行還停止了房貸的發放工作。更為值得關注的是，一些股份制銀行以將首套住房的貸款利率上調至基準利率，八五折優惠已被取消。

在1月18日召開的國務院會議，溫家寶總理明確表示，要堅定不移的落實房地產調控政策，加強保障性住房建設，同時再次強調要打擊房地產投機行為。2010年房價過快上漲以來，國家高層給予了高度關注，并多次強調宏觀調控的持續性，自2010年來，這已經是房地產調控工作第三次出現在國務院級別的工作會議上，這種頻率史無前例，同時也印證了宏觀調控或將日趨嚴厲。

從目前的現實來看，房地產調控絲毫沒有減弱的勢頭，此前，住建部部長姜偉新在全國城鄉建設系統工作會議上表示，對于房地產調控，中央政府有足夠的政策儲備。

有此來看，如果房價再度過快上漲，更多的調控措施已經箭在弦上。

背道而馳的市場

尷尬的是，盡管決策層面高度關注，且進行了多輪嚴厲的調控，但迄今為止，房價卻始終沒有下行，反而大多城市還出現了量價齊升的局面，這讓許多人士感嘆“盡管調控措施嚴厲，但樓市卻沒有走出越調越漲的怪圈”。

據國家統計局的數據，2010年全國商品住宅銷售創出歷史新高，銷售額達到4.4萬億元，同比增長14.4%，銷售均價為4850元/平方米，同比增長9.54%。

與之相應的是，盡管調控不斷，但房地產企業和地方政府仍收獲頗豐。以地產龍頭萬科為代表，去年銷售額突破1000億元大關，調控面前房企給投資者拿出了一份滿意的答卷。地方財政同樣也有所斬獲，北京、上海去年土地出讓金超過了他們前2年的總和，并突破1500億元大關。

讓人擔憂的是，盡管決策層面的態度沒有改變且日趨嚴厲，但市場的熱情卻依然高漲。去年的12月21日，中信集團以63億元拿下CBD“標王”地塊，這刷新了北 京總價地王的記錄。而今年的1月6日，在合肥，一家房企以5.9億元競得單價地王，成交單價為1420萬元/畝，而合肥2010年度的老單價地王為970萬元/畝。

地王重出江湖的另一面則是購房者的擔憂，在他們看來，地價的上漲很可能會帶來樓價的攀升，這從去年一年的走勢上便得到了明證。

由此市場熱情再次爆發。在剛剛過去的去年12月份，國內一些城市再次出現排隊買房甚至搶房的事情，此月的銷售額占到了整年的20%，往年的銷售淡季變成了類似金九銀十的銷售高峰多少有些讓人感嘆。對此，華遠地產總裁任志強直稱這是瘋狂的12月。

數據最能體現狂熱程度。新年前9日，北京新房住宅成交量達3825套，相較于2009年和2010年同期的2958套和2957套，上漲29.4%；上海樓市在2011年元旦的成交量創下了歷史新高。元旦后連續兩個工作日，滬商品房成交量都創下近千套的紀錄。據《揚子晚報》報道，新年后南京再現“日光”盤，平均6人搶一套房，而在浙江蕭山一樓盤開盤發號時，因認為開發商發號不公引發沖突。

地王以及量價齊升的局面再次顯現了房地產市場的狂熱，在持續不斷的調控面前，市場顯然有背道而馳的意味，而從各地的情況來看，這種局面還將持續。
地產迷局

從2010年以來，國家已經進行了三輪的調控，且措施越來越嚴厲，但即使這樣，越來越多的購房者還是認為2011年的地產行情仍然是個迷局。

爭議依然存在。1月22日，中科院預測科學研究中心發布了《2011年中國經濟預測報告》，報告預計2011年房價漲幅將回落，但總體水平趨穩，全年商品房平均銷售價格將達到5711.51元/平方米，同比增長12.77%，增幅同比增加4.31個百分點。2011年1-4季度，房屋銷售價格分別同比上漲6.9%、6.1%、5.4%、5.3%，上漲仍是主基調。

去年的12月7日，國家另一智囊機構社科院也發布了對2011年房價的預測，他們認為如果調控放松，房價將會報復性反彈，價格可能上漲20%-25%，中國很可能有超過80%的人買不起房。

當然，對于明年的市場走勢，還有機構認為基于宏觀調控措施的發力，房價很可能出現下跌。中國人民大學經濟學院發布的一份報告預測，明年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑，但是不會出現房地產市場硬著陸的情況。從眾多的分析報告來看，這是對今年房價最樂觀的估計。

認為當前樓市充滿泡沫的聲音也很大。獨立經濟學家謝國忠就大膽預測說，中國的房價已經見頂，三到五年內將連續大跌。紛繁錯雜的觀點給購房者帶來了更艱難的選擇。專家的理論只是在預測，但投資者的購買行為卻是現實，市場買不買專家的預測是另外一回事。

盡管爭論不斷，但肯定的一點是，今年樓市依然面臨很大的壓力。有學者認為在流動性泛濫以及通脹的背景下，房地產市場還有上行的動力。目前雖然國家采取了越來越多的調控措施，但普通民眾的擔憂仍然存在，越調越張的格局會否在2010年持續是其中的關鍵所在。目前市場的主流觀點仍認為2011年房價上漲的格局很難改變，國家調控或能帶來漲幅的回落，但很難改變上行的趨勢。

這正是普通市民的擔憂所在。

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