房地產：嚴厲的政策 難控的房價

　　2010年全年新開工、投資同比增速均創下歷史新高。2010年12月份完成投資為5569.74億元，環比上漲20.35%，同比上漲12.28%，2010年全年投資累計同比增速達到33.2%，為歷史最高位。2010年12月份完成新開工面積18670萬平方米，環比上漲39.6%，同比上漲4.82%。2010年全年新開工面積同比增長為40.7%，為歷史最高位。

　　2010年全年銷售面積、銷售額逆市創下新高。2010年12月份全國完成商品房銷售面積21807.84萬平方米，環比上漲115.65%，同比上漲11.54%，全年實現10.43億平方米的銷售面積。2010年12月份全國完成商品房銷售10200.83億元，環比上漲92.99%，同比上漲27.39%，全年實現52478.72億元的銷售額。

　　房價連續4個月上漲，政策調控愈發嚴厲。12月份房價環比上漲0.3%。至此房價已經連續4個月上漲。政策調控將愈發嚴厲。去年出臺限購令的城市全部延長了限購令的時效，武漢也于近期出臺了中心城區的限購令，重慶、上海兩城市的房產稅也呼之欲出。

　　我們預計2011年全年房地產投資增速仍然將保持在25%左右。2010年房地產投資增速與新開工面積創下歷史很高，完全符合我們先前預計的2010年房地產的增速將在30%以上的預期。至于2011年房地產投資增速，我們認為增速可能會比2010年有所下降，但仍然將保持在25%左右。

　　投資建議。我們認為隨著未來政策明朗，房地產股還會有更加好的買點出現。建議投資者關注高增長、低估值、業績確定性好的一線與二線龍頭公司，以及項目儲備集中在北京、上海、深圳、杭州等一線城市的區域性公司。這些公司有：萬科、保利地產、金地集團、招商地產、榮盛發展、首開股份、北京城建、福星股份、濱江集團，以及逆行業周期的世聯地產等。　

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