差別化貸款政策將長期影響國內樓市

　　國內的房地產調控，說到底，無非就是從兩個方面下手：增加供給和抑制需求。在增加供給這一端，目前主要是推動保障性住房的建設計劃能得到貫徹落實。關于這一點，李克強副總理近期有過幾次重要講話。在抑制需求這一端，則力圖要抑制投機性需求。近期北京、深圳等重點城市出臺的“限購令”，多少有點像一種應急的行政管制。一刀切下之后，不少自住型需求也成為冤魂。而且，這種限購的政策并未提高房地產投機的資金成本，對存量投機性房產而言更是如此。至于頗受期待的房產稅，在短期內可能有加重觀望氣氛之效，但拋開稅負的轉嫁效應不說，房產稅在如何征收、征收多少等操作細節上也有很多疑問，其在中長期內能否起到平抑房價的作用，十分可疑。如此看來，在抑制投機性需求方面，真正的釜底抽薪之舉是要盡力提高房地產投機的成本。

　　在投機性購房的各項成本之中，資金成本是最為重要的。監管層近期的一系列表態顯示，樓市調控似乎正在朝這個方向努力。10月26日，在2010年第四次經濟金融形勢通報會議上，銀監會主席劉明康指出，要高度關注房地產貸款風險。繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產企業風險暴露，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發貸款需求，繼續支持保障性安居工程建設。11月2日，銀監會副主席蔣定之也表示，銀行業要積極落實房地產差別化信貸政策，加大對保障房的信貸支持，有效抑制房地產投機融資需求。

　　銀監會高官在近期重新強調的“差別化住房信貸政策”，正指向房地產投機的要害。在房地產投機中，雖然不乏全款購房者，但更多的炒房者都極其善于利用銀行信貸這一杠桿，以博取更大的收益。差別化住房信貸政策的本質，在于降低了購房的杠桿率，從而使投機性購房的買盤減少。銀監會最新的政策，是商業銀行對購買首套住房執行的房貸最低標準為首付最低30%，利率為同檔期基準利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。杠桿率的降低使同等資金量下的新增買盤減少。

　　更重要的是，在加息周期可能重啟的大背景下，隨著差別化住房信貸政策的嚴格執行，存量房貸利率很可能會進一步重估，這將給那些“滿倉”操作的杠桿型投機者帶來很大的資金壓力。個人住房按揭貸款合同大多采用浮動利率，而且利率一年一議。在未來新一輪的貸款利率定價中，不但基準利率已經上調，而且對存量房貸利率也完全可能比照現行的政策出現一定程度的上浮。在更激進的情況下，只要是在銀行系統的承受范圍之內，監管層可以直接出臺規定明確存量房貸利率的調整辦法。如此，手握大量房源的杠桿型投機者將不得不出售一部分房產以緩解還貸壓力，房地產價格有望隨著賣盤的增加而出現調整。這一調控策略的威力會隨著加息周期的推進而逐漸顯現，在中長期內能顯著增加投機性購房的成本，扭轉投機性購房預期，使高燒不退的樓市真正降溫。

　　最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

　　近幾年飛速上漲的房地產價格促使眾多投機者動用金融杠桿博取更多的收益，反過來助長了樓市價格的泡沫化。只要差別化的住房信貸政策能得到切實執行，在加息周期的推動下，中國的房地產市場將迎來一輪去杠桿化的過程，樓市價格的泡沫也會在此過程得以逐漸擠出。

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