2011年樓市前瞻：房地產或量穩價升

　　對開發商來說，2010年消費者很給力；2011年，他們自己很給力，供應量高達1200萬平方米，使得東莞樓市供求比達2.3：1，把延續了兩年的供應吃緊局面打得支離破碎。那么，這井噴的供應量背后，產品結構怎么樣？區域分布怎么樣？將對市場產生哪些影響？消費者該如何出手買房？

　　全市供求比達2.3：1

　　據東莞幾大房地產研究機構提供的數據顯示，2010年東莞市商品房成交約500萬平方米，均價約7900元/平方米，其中住宅成交約440萬平方米，同比下降約20%；均價約7400元/平方米，同比上漲20%。

　　隨著樓市的持續升溫，各開發商紛紛開足馬力大建樓盤，使得2011年的一手住宅呈井噴之勢，有望終結持續兩年時間的供應吃緊的局面。

　　東莞中原市場研究部給記者提供了各區域的供求數據，記者統計獲悉，今年全市一手住宅潛在供應量大約790萬平方米，加上大約410萬平方米的存量，總供應量高達1200萬平方米。業內普遍認為今年成交量可以提升20%左右，有望達530萬平方米。如此，今年供求比大約2.3：1，消化壓力較大。

　　9區域供應超50萬平方米

　　從物業類型來看，洋房約1020萬平方米，占比85%，別墅135萬平方米，占比11%，公寓約45萬平方米，占比4%，洋房以上千萬平方米的供應量遙遙領先。

　　從區域布局來看，四大城區大約360萬平方米，占比30%，鎮區包括松山湖大約840萬平方米，占比70%，鎮區放量供應。其中，南城、東城、鳳崗、寮步、萬江、厚街、常平、虎門、松山湖、莞城分別以152.5萬平方米、99.1萬平方米、90.3萬平方米、67.9萬平方米、64.6萬平方米、62.5萬平方米、62.0萬平方米、59.8萬平方米、55.4萬平方米、41.0萬平方米排名前十，供應超過50萬平方米的區域達9個。

　　逾半數鎮街出貨壓力較大

　　一般把2：1看成供應平衡臨界點，業界普遍認為今年的市場將保持穩定態勢，按照20%的增幅來估計區域市場規模，統計全市33個有貨量的區域市場，供需比超過2：1的有17個區域，分別為望牛墩、洪梅、沙田、黃江、石碣、道滘、謝崗、橫瀝、虎門、莞城、長安、寮步、東城、鳳崗、萬江、厚街、中堂，這些區域面臨較大的銷售壓力。

　　供需比剛好等于2的有3個，分別為松山湖、茶山、清溪，這3個區域供求相對平衡。供求比大于1而小于2的有12個，分別為麻涌、常平、南城、大朗、橋頭、石排、樟木頭、石龍、塘廈、大嶺山、企石、高埗高埗去年沒有成交，但是今年貨量只有14.7萬平方米，相信出貨比較容易，這些區域出貨相對輕松。

　　小于1的只有東坑一個鎮，這個區域沒有新貨推出，只是消化0.7萬平方米的存貨，顯得十分輕松。如此算來，過半的鎮街面臨較大的出貨壓力。

　　東莞樓市各個區域自成體系，如果要購房的讀者，不妨根據各區域的供求狀況，抓住機會出手。至于出手時間，東莞中原市場研究部經理車德銳表示，可以影響東莞樓市的政策基本已經出盡，明年不是“政策年”，消費者可以根據選擇在淡季出手，如春節過后兩個月。

　　今年樓市或量穩價升

　　那么今年樓市怎么走呢？業界比較一致的看法是，平穩增長，成交量大約提升20%，均價也會適度上漲。

　　東莞中原市場研究部經理車德銳稱，今年樓市會面臨如下幾個特點：量升價穩，房價整體穩中有升，但成交均價分化明顯；市場供需區域分化明顯，二三線鎮區供需趨旺；高端物業、商用物業成交持續看好；普通洋房物業成交反彈明顯；剛性自住需求仍占主導，改善及投資需求重新活躍；深圳投資客持續進入東莞市場；二手房市場交投持續活躍，二手房中介門店明顯增多；土地市場供需持續大幅放量，二三線鎮區土地市場活躍。

　　東莞合富輝煌發展研究部經理李興旺說：“東莞樓市長期健康平穩這一特性將決定2011年朝著平穩發展，成交量將穩中有升。不過由于2011年東莞尤其是市區高端住宅開發量較大，而普通住宅開發量有限，這一局面將可能抑制剛性需求。同時，政策存在較大變數，2011年樓市走勢最終看政策走勢。”

　　瑞峰置業市場研究部經理劉金林預計，今年成交量會增加20%，同時因為供應結構改變，房價會上漲，漲幅在10%左右。

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