中國房地產熱潮會否走向泡沫爆破？

最近在香港召開的『SuperReturn 亞洲私募基金投資會議』的主講人之一、瑞士銀行集團新興市場研究主管、董事總經理喬納森?安德森（Jonathan Anderson）認為，答案是否定的。

過去10年，美國銷售的新建住房平均以100%的按揭貸款支付，而中國同期銷售的新房平均只以25%到30%的按揭貸款支付，中國的購房者通常從自己的腰包里掏出50%的現金支付房價。

“因此并不存過度的財務杠桿，”安德森說。

雖然中國全國平均房價在過去10年猛漲135%，但同期全國居民的人均年收入也增長了146%。

因此，實際上中國的整體房價／收入比是處于下降趨勢的。可以說，除了少數城市，這個比例近年來一直處于跌勢，”安德森稱。

“過去10年來，平均房價／收入比未呈上升趨勢；市場杠桿比率低；我們的數據也顯示，住房空置率從2005年以來就呈直線下跌趨勢。”

然而，不可否認的是，盡管中國政府頻頻出臺強烈措施以抑制所謂的房地產泡沫，中國房地產市場仍不斷升溫。

在政府的各項收緊政策下，房地產市場經歷了四個月的滑落，不過，九月份開始出現快速反彈。據中國國家統計局統計，中國房地產價格指數在九月份比前一個月上升0.5個百分點，和去年同比上升9.1個百分點。該指數涵蓋70個大中城市。

按房屋面積計算，全國房地產銷售也在八月份經歷10.1%的滑落后在九月份重新攀升，和去年同比上升了16.5個百分點。

建銀國際駐港金融策略全球負責人舒爾特（Paul Schulte）認為，中國房地產市場強勁增長的其中一個重要原因是中國政府在2009年推出的近6千億美元的經濟刺激方案。

舒爾特在會議期間接受INSEAD智庫網訪問時指出，經濟刺激方案的45%資金投向基礎設施建設，這為過去四個財政季度的經濟增長作出了重要的貢獻。

“隨著這些基建投資逐步到位，目前的投資增速明顯減緩。因此，2011年的經濟增長將更多由消費帶動而不是投資拉動。”

蘇格蘭皇家銀行首席中國經濟學家、《新絲綢之路》一書的作者、大會演講人之一的貝哲民Ben Simpfendorfer 表示，無論如何，中國在未來幾年的經濟前景依然“相當樂觀”。他預計中國經濟在未來幾年將保持每年10%的增幅。不過，他擔心未來二到五年房地產業可能會出現問題，而通貨膨脹問題也日趨嚴重。

貝哲民認為，房地產業是中國當代最大的支柱產業，那么，隨著房地產市場最后出現回調，其帶動的制造產業，包括鋼鐵、銅水管、家具和家電生產業也將隨之出現倒退。

“如果房地產行業受到調控，如果連續幾年房地產投資出現疲弱，對制造業的影響將是巨大的。”

貝哲民指出，盡管短期而言由于糧食價格和非糧食價格都不會急速上漲，通貨膨脹不會構成重大威脅。但是，從中期來看，由于中國面臨來自工資、土地價格和原材料價格的結構性通脹壓力，通貨膨脹的確是一個“重大威脅”。

那么，中國經濟是否會像一些投資家所預言的：逐漸放緩甚至崩潰？

瑞銀的安德森指出，一些觀察家看淡中國的經濟前景，因為他們認為中國國內存在嚴重產能過剩和資本過剩。此外，中國國內投資占GDP的比例已從1990年代期間的35%到40%上升到目前的將近50%。

而大部分投資都進入房地產業。因此，中國在工業和造船等非房地產相關的制造領域的投資在過去10到15年期間并沒有顯著增長，安德森說。

的確，由于中國家庭改善居住條件的愿望以及高房價所帶來的住房支出負擔，中國家庭的其他個人消費在家庭總支出的占比從1990年期間的50%下滑到現在的30%。

“中國家庭的消費總額并沒有太大變化，唯一的變化是更大比重的家庭開支用于住房支出，” 安德森指出。

“中國的房地產市場風起云涌。不過，中國并沒有出現明顯的投資過熱情況。”

“中國正在掀起一股火熱的房地產熱潮，吸納了大量的家庭開支和投資。只有正確理解中國的房地產市場，才能正確了解中國經濟狀況。”

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