新一輪調控商業地產的春天，誰的盛宴？

　　從10年4月新一輪宏觀調控開始，有一種論點幾無分歧——商業地產?的春天來了。誠然，商業地產?今年的確迎來了好時光。無論是一線城市還是二三線城市，無論是寫字樓還是商鋪，都迎來了租金與售價同步上漲的態勢，同時空置率也明顯下降。具體分析其原因，一方面是國際、國內經濟發展逐步走出金融危機的陰影，需求持續回升所致;另一方面則是超發貨幣產生的作用。當然，針對房地產住宅市場的宏觀調控也可視為助推劑。

　　上述3個原因中，經濟恢復帶動需求回升是好現象，特別在寫字樓市場上相當明顯。不少寫字樓空置率明顯下降，北京、上海等一線城市即使面對寫字樓供給高峰時，吸納面積竟然基本與供給持平，租金水平也持續上升，說明了經濟的活力，以及對于商業地產?的實際需求。

　　當然，不可否認的是，所謂商業地產?的春天，售價是一個重要的指標。這方面的記錄相當良好，從SOHO中國的經營業績中就可以充分反映出市場狀況。商業地產?的銷售，對應的就是投資。而國內投資市場目前錢多、流動性大已是不爭的事實。加上通脹預期，商業地產受到追捧不足為奇。

　　最后，自然不得不提及宏觀調控。沒有宏觀調控，不會有那么多開發企業進軍商業地產。一如萬科等多年來專注于住宅開發的企業，都高調涉足商業地產開發，恐怕未必都是出于自愿，形容為形勢逼人或順勢而為，或許更恰當。另外，若沒有宏觀調控，恐怕社會上也不會有那么多資金涌入商業地產市場，畢竟商業地產的投資收益目前看來，還是比不過住宅。只不過住宅市場的門檻原來比較低，現在已調高到相同、甚至更高的水平了。

　　樂觀的情緒充斥市場。但是，如果我們冷靜分析，商業地產的春天真的來了嗎?目前看來，商業地產與住宅市場的價格倒掛依然存在，投資商業地產的最大收益依然需要靠出售來實現。持有商業地產并靠租金收益實現投資回報的年限過長，不能算是很好的投資品種。許多時候，也可說不得不為或退而求其次。

　　觀察商業地產市場，有一個趨勢比較明顯。2008、2009年的一段時間中，歐美在華投資機構紛紛將持有的國內商業地產轉讓，規避了可能的風險，也享受了豐厚的投資收益。而今年這些資金又卷土重來，開始收購國內的商業地產項目。前兩日，商務部公布的新增外商房地產投資機構數量大增，形成了另一方面的佐證。外資高拋低吸，操作技巧相當高明，投資與退出的時機把握也令人稱道。今日里，我們討論商業地產的春天，需要提醒大家的是，別在春天里只成就了人家的盛宴，我們自己又能做些什么呢?

　　國內資金過剩相信無人否認，這些資金沒有很好的投資方向也是事實。說句實話，大量資金不投房地產、股市，還能投什么?而房地產市場上，住宅已高墻壁壘，大規模投資已屬無望。商業地產還好，原來的障礙沒什么變化，反而被視為坦途。可是，超量的資本是散落于大量的個體與中小機構手中，沒有形成規模，所以商業地產的春天中，許多的物業被散賣了，比如東海廣場、銀河SOHO和中莎廣場。實操機構商業上的成功背后，物業未來的運營狀況以及小業主的資產保值增值水平，是商業地產從業人員普遍不看好之處。相較于外資的操作，國內投資的操作技巧還遠不能及。只不過，國內也沒有成熟的制度建設，為商業地產投資的規模化提供完善的投資環境，單純怪罪于操盤機構也不公平。

　　當國內大量資金在農產品、礦產上亂轉之時，當國內資本涌向海外投資房產之時，卻有許多國外資本到中國來購買商業地產，投資房地產。這種雙向對流難道不應引起重視?至少我們應該回頭審視一下外資的投資理由，然后把外資眼中的盛宴，也分一杯羹予國內資本。如此，既消納了國內的過剩投資，又為商業地產的發展提供了源源不斷的資源，何樂不為?同時，規范專業的資產管理，也可為中國的商業地產市場貢獻一個個優質的物業，而不是一大堆運營無序的二三流產品。

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