土地問責風暴還未開始就結束

7月督察，8月約談，9月問責，這本是國土部此前公布的閑置土地問責時間表，然而時間過去近兩個月后，相關問責信息并沒有公布。對此，國土部土地利用司司長廖永林近日透露，閑置土地的清單已由國土部下發至地方政府，要求地方政府按照閑置土地辦法的規定依法加快處理。

對于國土部的這個做法，21世紀不動產集團市場總監林蕾有些擔憂，“從此前被媒體曝光的違法違規囤地情況看，大多涉及政府、拆遷等因素，現在再將名單還給地方政府來做，而不是通過公開曝光的渠道讓公眾進行監督，是不是有點內部消化的意思”？

林蕾的擔憂不無道理。根據此前國土部發布的公開數據顯示，在各類房地產違法違規用地中，閑置土地成為房地產用地違法違規的主要問題，企業自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成。

楊紅旭也認為，將閑置用地的處理交與地方政府，不但沒法處理由政府原因造成的閑置用地，一些由開發商造成的囤地行為也可能被放過。“比如，針對項目分期開發造成的土地閑置問題，國土部早已規定限制大幅居住用地出讓，但很多地方政府上有政策下有對策，一塊大幅土地分開幾次給一個開發商，又能怎么樣？”

楊紅旭認為，囤地炒地的處理一直以來都有雷聲大雨點小的問題，但這一次國土部史無前例地給出了處理時間表，又恰逢調控的關口，如果違法違規的行為得不到處理，不僅是對法律的不尊重，也會影響到老百姓對調控的信心，更不符合國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中有關“加大曝光和處罰力度”的要求。“這不僅僅關系著某一個問題能否得到公平公正的處理，而且還會在社會上起到一種示范效應，引發連鎖反應。”

土地清查步入實質問責期房企踴躍拿地受拷問

8月份房地產“回暖”，隨之而來的傳統銷售旺季“金九銀十”的到來。根據中國指數研究院統計，8月監測的30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中有11個城市上漲幅度超過50%；而在成交均價方面，8月份18個城市均價上漲，北京以漲幅12.33%名列前茅。“金九”苗頭初顯，有媒體報道，根據房地產交易管理網數據顯示，9月上旬，北京商品期房住宅共成交4456套，環比上漲了163%，同比上漲14.6%。

在公眾對房價走勢的一片猜測中，國家政策成為懸在房地產開發商頭上的一把利劍。究竟房地產市場“回暖”能否引起政府新一輪調控的“再強化”？下半年房地產量價走勢究竟會如何？

政策調控下難擋房企拿地熱情

據悉，1-8月份土地購置面積同比增長37.9%，但購置費用同比卻上漲了84.3%。這樣的差距表明了在前一段時間內積壓了很多對土地的剛性需求的釋放。國家統計局數據顯示，8月當月，房地產開發企業完成土地購置面積3944萬平方米，同比增長69.8%，土地購置費963億元，增長66.2%。

為何在政府嚴格執行房價調控政策的大環境下，開發商仍舊在“熱情”拿地？

《證券日報》記者咨詢相關房地產企業，其中一家已上市房企的工作人員表示，公司旗下房產價格并未有明顯下調，近期更是略有上漲。“買漲不買跌”是房地產投資者的共同心理，因此一旦下跌會造成不可估計的影響。固然，當地房地產行業人士已經深切感到此次國家調控政策是“來真的”，但并不能阻止他們拿地的欲望。他表示，從長期來講，很多業內人士仍舊看好房地產。甚至，有些融資能力較差的房企，采取聯合拿地的方式取得土地開發權。另外，還有業內人士對《證券日報》記者表示，在浙江地區有很多銀行選擇支持中小房企拿地，而當地較為發達的民間金融等都給予房企多元化的融資方式。總而言之，房企不論大小，都看好未來房地產市場前景。

不過有觀點認為，部分房價過高的城市一旦出現“量價齊升“的局面，政府調控政策或將從房地產開發企業的資金角度予以緊縮，從而減少投機性房地產開發。

政策或將“再強化” 房地產開發商資金流受拷問

華創證券一份研究報告顯示：“從省市上劃分，前十大省市的閑置土地占比為92%，從區域上劃分，經濟發達和房價較高的北京、廣東和江蘇仍然是土地閑置的重鎮。”為此，打擊土地囤積是政府工作重點。報告預計9月份土地清查將進入實質性問責階段，一線城市的房地產開發商將受到較大沖擊。并且，“整體上對開發商資金流產生壓力的來源主要是土地儲備。”

另外，預售款監管的強化也將進一步收緊房地產開發商的資金流。2010年5月住建部發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》已經明確指出不僅要引入預售資金的監管賬戶，而且鼓勵試點現房銷售。對此，華創證券對其評價是“具有政策糾偏意義……預售資金實施嚴格監管的制度障礙已經破除”。

根據國家統計局9月11日公布數據，1-8月房地產開發企業自籌資金同比增長50.7%，而定金及預收款同比增長為22.1%，在房企資金來源中增長幅度最低。事實上，自4月份以來，定金及預收款一項就逐月減少，企業自有資金卻在逐月增加。

華創證券研究報告顯示，“引入監管的關鍵之處就在于按照開發商的建設進度分批、分期支付，并在每個環節明確設定支付比例”。就此，將可以降低房地產開發的資金杠桿比例，減少房地產開發商資金使用的自由度。

另外，將進一步拷問房地產開發商的資金流的，是最近市場一直在傳言的央行未來有可能加息：央行貨幣政策委員會委員李稻葵在今早接受央視《交易時間》采訪時，表示央行加息是“值得考慮“的。這將會給公眾一個良好預期，從而不必急于將存款取出來投放于股市或是房市，利率的微調是有利于建立一個穩定的經濟的。同時，他還列舉了兩點來表明觀點：一是當前流動性相對充足，利率微調不會對股市等造成影響；另一方面則是我國的貨幣政策沒有必要受到別國的影響。

不過，《證券日報》在咨詢華創證券房地產行業研究員楊現領時，他有不同的看法。第一，房地產投資對GDP的拉動作用仍舊較為突出，因此不宜采取更加緊縮的貨幣政策，以避免經濟的大幅波動；第二個理由則與李稻葵的觀點正好相反，他認為全球流動性過剩和低利率環境不斷走向常態化，從而在國家大環境下，中國不太可能單方面提高利率。

總而言之，楊現領表示，目前受政策影響較大的是中小房企，他們的資金鏈條和大型房企來說要更緊，而融資能力更差。而據他了解，部分城市土地流拍的數目是在增加、土地市場也是相對低迷的。而重點在于，他認為目前政府對房地產的調控政策已經在持續收緊，執行力度和以前相比也更為嚴格。持續收緊的房地產政策正在發揮作用，如果局部房地產價格較高城市繼續呈現“量價齊升”的態勢，則政策將有可能針對性加強，從而重演“二次回調”的格局。

來源：房地產門戶-搜房網

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