房價難以下跌剛性需求強勁

　　2010年，中央及地方政府接連出臺了多項房地產調控政策。雖然大連二手房市場的整體成交量較2009年已經明顯減少，但是最受關注的房價在2010年卻依舊堅挺。業內人士認為，這主要是由于大連二手房市場剛性需求強勁造成的。此外，市場上流動性充裕，一些人通過購房實現保值，也讓二手房價格始終在高位徘徊。

　　剛性需求支撐市場

　　據瑞家地產市場部統計，截至2010年12月，該公司大連市二手房（含金州新區及旅順口區）成交均價為9422元/平方米，上漲22%。市內四區中，其中均價最高及價格漲幅最快的區域都是中山區，成交均價為13342元/平方米，漲幅達到38%。此外，沙河口區、西崗區、甘井子區的成交均價分別為11435元/平方米、11667元/平方米和9790元/平方米，漲幅也都在25%以上。鏈家地產市場部的統計也基本與此相同，大連市內四區2010年1月的二手房價格全年最低，為9011元/平方米，10月份時達到了全年最高值，為10862元/平方米。

　　房價雖然在上漲，但與北京、上海、深圳等城市不同的是，大連二手房市場總體上較為健康，大多數為剛性需求、自用買家，有著居住或改善環境需求。在經濟發展、全域城市化、城市快速發展、人口紅利等因素的推動下，這部分需求真實而龐大。尤其值得一提的是，大連市2010年繼續加大了舊城區改造的力度，僅動遷一項，就為二手房市場輸送了大量的購房需求。除此之外，外地人在連買房、結婚用房、學區房等，也構成了剛性需求的重要部分。有了這些剛性需求的支撐，大連二手房市場自然也就漲易跌難了。

　　擔心調控過后房價反彈

　　2008年，國家同樣實施了一系列房地產調控政策，當時大連的二手房無論成交量還是房價都跌入了谷底。但是在2009年，國家為了抵御金融危機，不僅取消了調控措施，而且實施了一些支持房地產市場發展的政策，使得2009年二手房的交易創下少見的天量，房價也在跟隨著成交量的增加而快速上漲。很多二手房中介公司的負責人都告訴記者，2009年調控過后房價的報復性反彈還在眼前，2010年國家再度對房地產市場進行調控，很多人在這方面都有一定程度的擔心。

　　在去年市政府出臺的房地產調控措施中，“暫定同一購房家庭包括夫妻雙方及未成年子女只能在本市新購一套商品住房含二手存量住房”的限購條款對于緩解供需不平衡起到了非常直接的作用。但由于這只是一條暫時實行的措施，一些人擔心“限購令”取消的話，有一部分被抑制的需求會集中入市，如果市場上的供給沒有大量增加，會帶來新的供需不平衡，房價很有可能再度反彈。這方面的心理因素對于整個二手房市場的影響非常明顯，使得一些調控政策的影響有所減弱。

　　買家總體支付能力增強

　　2010年中國有望一舉超過日本成為全球第二大經濟體。經濟的發展，使人們的財富積聚加速，買家總體的支付能力越來越強。有權威分析報告顯示，這幾年中國家庭財富積累巨幅增長，年增長率超過20%，世界平均水平卻只有不足9%，而富裕家庭的財富增長速度更快。

　　此外，金融危機發生后，國家為了刺激經濟發展，實施了適度寬松的貨幣政策，再加上人民幣始終有升值的預期，使得市場上流動性充裕。在這種情況下，多數人都有讓手中的貨幣保值、增值的需求。目前國內可以用于投資的渠道較少，房子的資產屬性凸顯，理財保值、增值的功能被普遍認可。盡管國家在控制將二手房用于投資，但是還有很多人將二手房用于投資。

　　不過，隨著國家在2010年年底將原來適度寬松的貨幣政策改為穩健的貨幣政策，央行在近期內接連提高存款準備金率和存貸款利率，流動性充裕的情況可能會有所改變。2011年二手房市場上資金是否還會如此寬松，將打上一個問號。

來源：大連晚報

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