實際利潤縮水比較快投資商業地產雷區多

　　仿佛一夜之間，開發商都開了竅，一窩蜂地進軍商業地產。這除了中央多次新政都針對住宅市場，要打通開發商的任督二脈外，真正讓開發商動心的是商業地產的吸金魅力。

　　同住宅相比，商業地產增值空間更大。2006年，某房地產開發公司最初開發的住宅項目賣4000元/平方米，現在漲到8000元/平方米；當時商鋪賣1.6萬元/平方米，現在賣3.2萬元/平方米。這兩組數據看上去漲幅相同，但商業地產本身基數大，帶給業主的回報遠比住宅更可觀，而且，這還沒有包括商業物業本身經營所產生的利潤。可見，對于投資者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商業地產，是更具完美意義的投資產品。

　　面積小、總價低、投資方式靈活的產品，切中了市場的脈搏，對于許多資金實力不算強，但收入預期穩定的人來說，最低只需首付十幾萬元，再貸一半款，就能獲得一個投資置業夢想的“出口”。

　　但是，商業物業在作為二手房轉讓時，同時存在兩個較高的稅種：一是土地增值稅，按照物業賣出后增值額的30%至60%征稅；另一個稅種是個稅，按物業出讓后個人所得額的20%征收。比如一套買入價200萬元的商鋪，如果賣出價為300萬元，那么土地增值稅大約按300萬元減200萬元再乘以30%，即100萬元乘以30%征收，土地增值稅為30萬元。100萬元再核減裝修及其他合理費用后，個稅應該在20萬元以內。也就是說，扣除這兩項稅后，看起來豐厚的利潤已縮水近半。

　　因此，在調控進程顯得相對緩和的貸款政策，同嚴厲的稅費政策共同作用下，商業地產可能更適合長期持有的穩健型投資者。他們通過收租獲取利潤，和住宅投資低吸高拋賺取差價的贏利模式相比，有著根本區別。

　　此外，商業地產不能辦理落戶手續；商業性質住宅的水電價格也比住宅樓水電價格要高出很多；而且商業地產的房產使用和所有權只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有權要遜色很多。

　　但持有謹慎觀點的業內人士認為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實在覬覦商業地產這一領地，再加上很多炒作的因素，商業地產很可能成為下一個被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。

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