商業地產面臨變革“商改住”被卡死

　　掛牌三個半月后，開工17年仍未竣工的北京現存最老爛尾樓——金匯中心的轉讓結果仍是杳無音信，兩家投資公司的競標也沒了下文。“爛尾重生”原是最讓人艷羨的事兒，可在激烈的商業競爭中，并非所有的“爛尾”都能“重生”，而面對非住宅項目分割登記的新近叫停，北京商業地產勢必迎來新的變革。

　　現場競標跨年仍待定

　　2010年10月18日，北京首開集團以1.93億元的底價，掛牌轉讓北京京城置業房地產開發經營有限公司100%股權及近1.35億元債權，其中“金匯中心”是公司資產的核心，開發成本為1.7億元，占到資產總額的98.784%。

　　根據當時公告，意向受讓方須為在中國境內合法注冊并有效存續的企業法人，具有良好的財務狀況和支付能力，注冊資本金在1000萬元以上，具有良好的商業信用。項目不接受聯合受讓，需要一次性付款，掛牌期滿日期是2010年11月12日。

　　2010年11月下旬，京城置業相關負責人曾在采訪中向記者表示，已經最終確定了兩家投資公司，通過了資格預審，“將在近期安排現場競標”。可一直跨過了新年，競標依然沒有下文。昨日，記者試圖再次聯系該名負責人，詢問競標進展，對方卻一直未給回復。

　　盈利前景恐成接盤難題

　　1.93億元的掛牌價，相對于位處方莊的稀缺地段，其實并不算高，可金匯中心至今都未傳出轉讓佳音，盈利前景不明被業內視為最大難題。一位業內專家告訴記者，金匯中心為辦公立項樓盤，土地使用只有40年產權，至今只剩下22年，如何補交土地價款就是一個很大的麻煩。而且，該中心是1996年的產物，超高、不符合規劃，容積率高、停車位少，這些都已不符合現今商業地產的理念。推倒重建恐怕是唯一的出路，可這又需要耗費巨大的成本。再加上按照北京現行的政策要求，此類項目必須整棟出售，老“爛尾樓”的盈利前景很不樂觀。

　　商業地產面臨“變革”

　　“爛尾樓”的重新定位，只是商業地產的難點之一。

　　近日，市住建委發布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》，明確已建成的非住宅項目，應嚴格按規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用，禁止擅自分割。對于確須改變房屋平面布局的，應在不改變房屋規劃設計用途的前提下，由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙，并報施工圖審查機構按照規定進行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應征得利害關系業主的一致同意。同時，房地產測繪機構應對非住宅項目進行測繪。

　　對此，中國房地產職業經理人聯盟副秘書長陳云峰表示，這是繼叫停“商改住”之后，從更嚴格的測繪環節進一步卡死了“商改住”的出路，是要引導開發商從對商業地產的簡單分割、一次性銷售，轉向穩健持有、長期經營，讓北京商業地產回歸重視經營的本質上去。“北京的樓市，商住倒掛現象一直很嚴重。和住宅按揭封頂就能拿到多達八成的貸款不同，商業地產要竣工驗收后才能得到五成放款，對于開發商的資金實力要求也更高。所以，未來的市場，只有資金雄厚的房企，特別是上市房企，和招商經營能力強大的綜合性開發商，才能在商業地產這所‘大學’里占據主流。這將是一場全新的變革。”

來源：千龍網 作者：趙瑩瑩

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