新政施壓樓市年底購房者如何買房？

　　自今年4月以來，國家宏觀調控政策可謂一波未平一波又起，從提高首付到加息，從限訂購房套數到預售資金監管，傳說下一道“符咒”便是醞釀已久的房產稅。樓市未來走也向成為2010年關注度最高的民生話題之一。

　　記者粗略統計，2010年1月至今，國家下發調控政策多達17條。據了解，在新政調控之下，河北樓市產生了不小的波動。對購房者而言，年底又該如何買房？

　　本報記者高利鋒 實習生張宏磊整理

　　特約觀察員

　　陳松 卓達集團總裁助理

　　陳寶存全國房地產經理人聯盟研究院副院長

　　段 亞 金正房地產有限公司副總經理

　　魏 永 河北美達營銷總監

　　田新宇 石家莊市聚和置地房地產公司營銷總監

　　欄目主持

　　高利鋒 燕趙都市報商貿地產部記者

　　特別支持：卓達集團

　　多輪新政施壓樓市

　　主持人：在這樣一邊是調控政策的頻頻發力，一邊是推動河北地區經濟快速發展的環首都經濟圈規劃的背景環境下，石家莊未來樓市將呈現怎樣的狀態？

　　陳松：在這一年的調控中，石家莊樓市的表現很奇怪：不但量價齊升，而且很多都是剛性需求。我有次晚上回石家莊，開車走石家莊二環路發現，沿線的大量新盤，其中的亮燈率都很高。可見，這個市場的投資成分還是很低的。

　　陳寶存：調控政策也好，環首都經濟圈也好，對石家莊市場的影響不會很大。主要原因是石家莊樓市一直是成本推動的理性市場，降價無空間，而且在全國同類同級別的城市中，沿海省會城市的身份，西部城市的房價，也蘊含著很大的上漲空間。

　　田新宇：環首都經濟圈的規劃，對于省會樓市的健康發展必然帶來新的機遇。本來就有一些近京郊的樓盤因為地理位置因素取得不錯的銷售業績，現在大規劃的出臺更堅定了人們的信心，作為一省的政治經濟中心，必然會為省會樓市發展注入新的動力。

　　段亞：“環首都經濟圈”帶熱了對樓市的投資需求，但我們也應該冷靜的看到，環首都經濟圈建設需要一定的時間，其蘊藏的巨大潛力還沒有充分發揮出來。這是個長期的過程，循序漸進的過程這就需要各個產業發展做支撐。我相信未來省會的發展前景將是無可限量的。

　　魏永：環首都經濟圈主要面對的是河北整體市場，是對河北直至省會石家莊的大好發展機遇，尤其是對房地產市場的促進和拉升，這個是不言而喻的。但同樣我也不希望出現價格翻番的情況出現，畢竟，穩健發展更為重要。

　　開發企業如何應對

　　主持人：面對國家對預售資金的監管和貸款難的雙向難題，開發商有可能運用哪些方式突破政策壓力？年底之前，有沒有為回籠資金而降價促銷的可能？

　　陳寶存：對策就是加大融資力度，延緩開發節奏。在售項目有資金鏈的壓力，會選擇適當優惠以達到銷售的目的。但是，空間不大。

　　段亞：樓市調控將近4個月，一些開發商資金已經出現了“力不從心”的情況，使不少開發商意識到穩定現金流對企業可持續發展的重要性。開始將眼光投向這幾年發展相對穩定的商業地產。業內流傳著這樣一句話“一個優質的商業地產項目可以為企業賺取長期現金流，也是很好的融資‘硬通貨’。”住宅市場發展到一定階段后會受到制約，商業地產則隨著城市經濟的發展而可以無限擴張，產品多元化的戰略轉型已勢在必行。

　　田新宇：省會樓市發展一直相對較平穩，出現降價的可能性應該不會太大，我覺得就算促銷也只能解決一時之需，要想真正取得好的銷售成績，還是要在自身產品上下功夫。市場證明，把產品品質做好，客戶還是很認可的。

　　魏永：資金問題是房地產開發的生命線，沒有充足的現金流和融資渠道將會直接影響到項目的運作甚至“生死”，一方面開發商會通過常規渠道，如銀行貸款、銷售資金回籠等獲取資金，維持項目運作，另一方面會利用項目合作、民間融資等手段來啟動和維持項目正常運營，但長遠來看，中小開發企業的資金問題將越發突出。經歷了多輪調控后的房地產市場，對開發企業來講早已做好了“捂緊口袋”準備過冬的準備，在年底前不太會出現為回籠資金而專門的促銷可能。

　　年底購房者如何買房？

　　主持人：據了解，12月份石家莊將有10多個樓盤集中開盤。您覺得購房者是出手還是繼續觀望？出手買房的話該怎么買？

　　陳松：某種意義說，風險投資支撐人類社會發展進步。因此長久而言，理財，風險性投資，必然獲得收益，正如房產一定會增值一樣。因為社會正是因為創造的財富越來越多而發展，而不是因為畏縮不前的社會財富而前進。經濟總量的不斷增長，才是人類發展的動力。如果決定買房，這個觀念很重要。

　　陳寶存：成本推動的石家莊樓市，出手買房不猶豫是必須的。最好不要推遲到11年三季度，政策有效期沒有那么長。而全國市場11月份的主要表現仍舊是土地出讓價格的高昂。這決定了調控事實上已經失效。

　　段亞：就石家莊目前的住宅市場來看，投資客的熱錢已經開始撤離，剛性需求的買房將是最主要的購房群體，目前的銷售情況來看，石家莊的剛需還是在釋放，觀望的人群存在，但不是主流，大部分購房者還是會抓住這個機會，頻繁看房，出手的應該會比較多。我推薦將來有發展和升值潛力的樓盤。如果資金充裕，可能選擇品牌開發商，地段好，生活便利，像締景城，基本是現房銷售，即買即住，比較符合高端人群的購房需求。正處在事業上升期的年輕人，可以選擇稍微偏遠，但周邊環境未來規劃較為理想的樓盤，像城中村改造的樓盤。

　　田新宇：我覺得，剛性需求的客戶是不存在買房時機的，而且越早買越收益，在一個房價穩定發展的城市，任何人說房價下跌都是不負責任的，房價可能會在某個時期出現漲幅過慢或不漲幅的情況，但是說下跌我覺的可能性還是不大。其實買房子主要還是看自己的需要，剛性需求和投資不同，沒必要考慮時機問題，而要根據自己的實際需要和承受能力來選擇。

　　魏永：還是那句老話“該出手時就出手”，“生活”不會因為“調控”而停止，但“調控”會持續為“生活”而進行。

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　　中國2010年房地產調控政策一覽

　　本報記者高利鋒實習生張宏磊整理

　　2010年，中國出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。以下為今年主要調控政策：

　　11月20日：央行決定從11月29日起，再次上調存款準備金率0.5個百分點。

　　11月10日：央行宣布，自16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　11月3日：住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

　　10月19日：央行宣布，自20日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點。

　　9月29日：國家有關部委要求在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

　　9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

　　6月4日：住房城鄉建設部等三部委通知稱，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應以擬購房家庭含借款人、配偶及未成年子女成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

　　4月18日：國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　4月15日：國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%。

　　4月15日：國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　4月2日：財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

　　3月22日：國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

　　3月18日：國資委要求，78家不以房地產為主業的中央企業加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出房地產業務，并在15個工作日內制訂有序退出的方案。

　　3月12日：國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

　　3月10日：國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，內容包括了“開發商競買保證金最少兩成”、“1月內付清地價50%”等19條土地調控政策。

　　1月21日：國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　1月10日：國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%。

來源：燕趙都市報

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