2011年樓市懸念：房價上漲壓力仍然較大

2011樓市懸念之調控模式：“2011年房價上漲壓力仍然比較大”

12月26日，國務院總理溫家寶在中央人民廣播電臺直播間與網友交流時表示，將繼續加大力度抑制房地產投機，并承諾“在任期內一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”，并且表態將“為實現這個目標而努力，絕不會退縮”。

在流動性過剩和通脹壓力等多重考驗下，樓市調控能否給瘋狂的房價“降溫”？理財一周報記者采訪了高力國際華東區董事長翁琳、全國房地產經理人聯盟上海副主席李驍、中原地產研究咨詢部總監宋會雍、華東師范大學商學院房地產系主任華偉以及上海高勝行投資咨詢有限公司高原蘭等業內人士。

今年調控初見成效

理財一周報：今年的樓市調控已近尾聲，您認為從調控思路到調控結果是否令人滿意？

李驍：無論是“國四條”還是“國十條”，今年房價就是下不來。如果以市場對于調控的預期來看，今年的調控并不令人滿意。但從中央的考量來看，顯然樓市調控并不是以打壓房價為最終目的的。如果沒有今年的這一系列政策出臺，全年的房價漲幅恐怕會突破20%，甚至直逼30%的高位，而以社科院發布的數據來看，全年房價的漲幅已被控制在15%左右。從這個角度來看，至少“抑制房價過快上漲”的目標已經實現，調控是成功的。

宋會雍： 現在保障房的口徑更多地轉向公租房，可以看出政府思路的變化，但住房保障是否應當涉及產權房，保障對象究竟是哪類人群，這些還沒有清晰的界定，我們希望看到保障性住房的最低線能被早日劃定。

在商品房方面，政府抑制投機的目的較為明確，但對土地囤積和房屋囤積的打擊力度仍舊不夠，而且兩頭調控較為分散，沒有形成合力。針對土地囤積剛出臺了眾多措施，逼著開發商開發造房，但到了市場中房屋又被投資客囤積了起來，因此無論怎么打擊囤地，還是很難形成有效供給。

2011年房價或被暫時壓制住

理財一周報：2010年政府對房地產調控表現出前所未有的重視，各項政策齊發，頻次之多始無前例， 4月“國十條”牽出今年的首輪調控，10月二次調控登陸。在此背景下，2011年的房地產政策環境將有怎樣的轉變？是延續“快、頻、狠”，還是會更有針對性、靈活性？

翁琳:雖然扼制通脹是政府經濟目標的重點，但中國政府仍將保持經濟快速發展。中國明年的宏觀經濟政策基本取向定調為“積極審慎”。2011年中國政府的總體經濟政策仍為力保較快穩定的發展。鑒于房地產市場面臨一輪又一輪的宏觀調控政策，在現行的經濟形勢和再次加息的影響下，預計住宅價格將不會出現大幅下滑跡象。到目前為止，中國政府對于即將出臺的政策采取了審慎的態度，從目前的新政狀態看，樓市調控逐步走向綜合調控，而不是采取立竿見影的單一打擊政策。在政府尚未采取較為明顯的通脹調控政策的情況下，預計這種綜合調控的模式將會被保持下去。預計在2011年，中國一些大中型城市的房價將被暫時壓制住，部分城市、部分地區會出現小幅下調的趨勢。與2010年相比，這些組合政策也將導致房地產成交量減少。但是，中國政府已經多次出臺過這樣的臨時調控政策扼制房價過快增長，而中國整體經濟形勢仍保持旺盛增長，長期來看，2012 年或以后，中國住宅市場將會步入健康發展階段。

宋會雍：臨近年關，溫總理對于房價表態說，“在任期內一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”。對于這樣的表述盡管不能過于咬文嚼字，但至少可以看出決策層所釋放出的積極信號，明年的調控只會更加收緊，絕不會放松。

華偉：從中央經濟工作會議精神來看，中央針對房地產調控的戰略決策趨向于重保障、輕調控。可以想見，政府將花大力氣加快保障房發展步伐。與此同時，中央將嚴令地方堅決執行此前出臺的各項調控政策。溫家寶總理也承認，政府對于房價的管理是有限的，政府應該把保障性住房管好，而商品房理應遵循市場化原則。我認為明年商品房與保障房之間的界限將會比較清晰，政府會傾向于微調。這幾年調控之所以會推高房價，就是因為政府管了太多不該管的事。

高原蘭：在調控層面，我認為明年最為突出的特點就是保障性住房的建設將得到前所未有的重視，而保障房部分的推進也可以緩解市場焦慮。在普通商品房方面，一旦保障房大量上市，保障房項目周邊的樓盤價格將相對穩定，從而扭轉今年“地王”頻出、推動地價樓價瘋漲的現象。在豪宅板塊，穩定的客戶群始終存在，如果明年限購局面沒有較大的變動，投資客恐怕對總價較高的產品會愈加趨之若鶩。

李驍：從一個大的周期來講，我認為2010年的房地產市場已經見底，未來幾年房地產業的發展不會像今年這么樂觀。近期，可以發現從輿論到政府口徑，均在傳遞著這樣的信息——房地產業的支柱地位將得以淡化。房地產業對經濟發展的重要性愈下降，調控的手段和空間就會愈加打開。無論從哪個層面分析，明年的調控肯定不會放松，只是調控效果不會如市場預期的徹底、迅速。在調控方法上，我認為明年還會以行政手段為主。可以說，房地產業資產泡沫的去化需要時間，泡沫在數輪調控中逐漸變成實體，這不是一兩年的事情，也不是一代領導人任期內能夠解決的事情。

理財一周報：社科院近期發布的《經濟藍皮書》預計，2010年房價漲幅約為15%，那么2011年房價漲幅與今年相比會有怎樣的調整？

華偉：鑒于近年來發行的貨幣量過大，明年國民經濟對于管理層而言，會面臨“高房價、低物價”與“低房價、高物價”的兩難選擇。我認為，政府很可能會托底住房保障，同時對社會需求適度有序開放中高端商品住宅市場。所以漲是必然的，尤其是上海這樣的城市。漲幅方面，至少會比經濟增長快一倍。

高原蘭：在通脹壓力之下，貨幣轉化為資產的動力較強。如果沒有結構性的新政落實，比如房產稅，那么2011年房價仍將慣性上漲，漲幅至少會有10%。

宋會雍：據中原地產數據顯示，僅今年1月至11月份，上海市一手房房價總體上漲了35% ，二手房房價飆升了32%，由此可見全年的房價漲幅還是比較大的。我認為明年房價上漲壓力較大，不會出現回落，但幅度不會像今年這么大，預計會在10%左右。由于政策累加的后續效應正發揮作用，2011年市場需求會有所放緩，因此房價整體將呈現緩漲的態勢。

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