2011地產調控深化資金壓力加大

一調控進入深化階段

盡管2010年政府調控房地產市場的組合拳頻出，但由于“抑制投資投機性需求”對于房地產市場健康發展仍有重大現實意義，可以預見2011年調控政策難言退出。房地產稅試點推出、土地增值稅清算力度加大、預收資金監管升級以及繼續增加交易環節稅費等均有可能作為后續調控政策登場，同時實行限購令城市范圍不排除繼續擴大。這些舉措如施行，勢必深化房地產市場調控效果。從直接抑制投資投機性需求的角度看，交易環節稅費增加以及實行限購令城市數量增加對市場的實際影響相對較大。

二資金壓力將進一步加大

目前通脹已成為經濟運行中的主要問題，2010年央行已五次上調存款準備金率，加息一次。由于目前利率依然處于較低水平，實際利率依然為負，因此未來不排除繼續緊縮銀根，步入加息周期。對于房地產市場來說，由于房地產信貸已明顯收緊，因此資金壓力將進一步加大，房地產企業的處境將雪上加霜。

三房地產投資開發將減速

房地產投資開發周期性較強，銷售面積的變化往往是投資開發增速的先行指標，二者呈同向變化，換言之，投資開發增速走向變化存在滯后性，我們可以通過銷售面積的變化來預判投資開發增速的走向。

2008年銷售面積明顯下滑，投資開發增速相對較高，但已呈現逐步下行趨勢；2009年銷售積快速增長，而投資開發增速變化受2008年下行趨勢影響則相對較慢，但也呈現上行趨勢；2010年以來銷售面積明顯下滑，但投資開發增速受2009年上行趨勢影響仍然處于高位，預計在2011年將受銷售和資金來源影響而逐步下滑。初步預計2011年房地產投資同比增速將下滑至20%左右。

四成交市場區域分化

1-10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比增長8.6%，雖然同比增速已有所下滑，但尚未出現明顯下降。在地產需求和各項資金來源均受到明顯遏制的情況下，房地產價格下降的可能性逐步增大。我們預計2011年全國商品房銷售面積同比下滑10%至20%，銷售均價同比下滑5%左右。預計一線城市成交價格下滑區間在10%至25%之間，成交量繼續下跌，但由于2010年基數較低，因此預計同比降幅有小幅縮小；就二、三線城市而言，如果實行限 購令的城市范圍進一步擴大，其成交情況將可能低于市場預期。

來源：中國經濟網 民族證券 崔娟

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