2010年樓市調控地產市場逐步冷卻

一調控政策嚴厲程度史無前例

2010年，房地產調控政策囊括信貸、土地、稅收等各方面，調高貸款購買商品住房的首付款比例，調高商業和住房公積金貸款利率；嚴格土地競買人資格審查；進一步加強土地增值稅征收力度，甚至在重點城市限制商品房購買數量，其覆蓋范圍和打擊力度均可以說史無前例。

二房地產市場逐步冷卻

1、量價高位回落

隨著調控政策的深入，全國商品房銷售面積和銷售均價增速均已從高位回落。1-10月份，全國商品房銷售面積同比增長9.1%，和1-2月份增速相比下滑29.1個百分點；全國商品房銷售均價為5109元/平米，和1-2月份均價相比下降11.2%。從我們重點監測的16個城市成交情況來看，5月份至7月份政策集中出臺導致成交面積同比出現大幅下滑，成交價格環比增長有所松動；8月份和9月份成交同比增速下滑趨緩，環比出現大幅反彈，成交價格相對堅挺；10月份由于二次調控出臺，成交面積環比出現明顯回落，成交價格環比略微回落。

2、凈利潤增速快速下滑

2010年前三季度，地產板塊營業總收入同比增長28.3%，和2009年相比下滑3.4個百分點；板塊凈利潤同比增長18.97%，和2009年相比下滑40.75個百分點。板塊凈利潤快速下滑一方面是由于銷售增速的快速下降對結算收入有所影響，另一方面是由于調控力度加大導致凈利潤釋放速度減慢。從預收賬款情況看，地產板塊前三季度實現預收賬款3049億元，同比增長46.89%。

3、償債能力大幅減弱

調控以來，房地產企業資金來源明顯收緊。再融資受限、開發貸款收緊、土地增值稅清算力度加大、預收款資金監管、開發貸款收緊以及嚴查房地產信托等措施使開發商的資金壓力明顯加大。2010年前三季度，板塊凈負債為65.28%，和2009年末相比上升27.57個百分點；經營活動現金流為-884.21億元，和2009年末相比大幅下滑。

來源：中國經濟網 民族證券 崔娟

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