地產行業道路任重道遠改善性需求增長

一城鎮化進程仍將帶來巨大市場需求

中國社科院2010年7月29日發布的城市藍皮書稱，截至2009年，中國城鎮化率為46.6%，城鎮人口達6.2億，城鎮化規模居全球第一。藍皮書指出，1996到2005年，中國每年新增城鎮人口數量超過2000萬人；2006到2009年，每年新增的城鎮人口數量大約為1500萬人。今后一段時間，中國城鎮化進程仍將處于一個快速推進的時期。到2015年城鎮化率達到52%左右，到2030年達到65%左右。以2009年人口總數13.35億為基數，人口年均復合增長率采用2000年至2009年人口年均復合增長率0.52%，計算得出2030年人口總數為14.88億。以城市人均居住面積按照建設部06年7月統計的26平米計算，從2009年至2030年，住宅總面積需求為251.47億平米。年均需求面積為11.98億平米。當然我們并未考慮存量房市場交易，但也從一個側面說明了城鎮化帶來的巨大市場需求。

二改善性需求將持續增長

從西方發達國家發展經驗看，人均GDP從3000美元增長至10000美元的過程中，隨著人口結構變動、中產階層的崛起和消費結構的升級，居民消費開始從滿足于基本的生存需求向重視生活質量的提高轉變，從追求物質消費向追求精神消費和服務消費轉變。2009年我國人均GDP已經超過3700美元，人均可支配收入已超過2500美元。目前中國在經歷了上世紀八、九十年代兩波消費浪潮后，正在經歷第三次消費浪潮，這波消費浪潮以住房、汽車、電子通訊設備、精神文化產品等為主要增長點，其中住房消費居于首要地位，越來越多的人不滿足于生活在“蝸居”中，希望能住入理想中的“豪宅”。因此，可以想見，在宏觀經濟持續向好的前提下，房地產改善性需求將持續增長。

三保障性住房建設將是一項長期任務

今年以來，隨著調控政策的深入，限購令城市范圍不斷擴大，以及保障性住房建設目標的大幅提高，讓人產生房地產市場將很快重回計劃經濟時代的錯覺。我們認為，保障性住房作為有益補充，與商品房共同構成多層次的住房體系，其消費主體與商品房消費主體存在顯著區別。相反，我們需要清醒地認識到，保障性住房前期欠債很多，致使本應消費保障性住房的人群不得不和其他人群一起來拼盡全力追逐商品房，從而在某個側面凸顯出社會分配的不公平，進而導致政府頻出重拳調控商品房市場，使商品房市場無法完全按照其自身規律調整和發展。因此，保障性住房的健康持續發展，并不影響商品房市場的健康持續發展，甚至還有一定促進作用。所以，我們要堅定商品房市場走市場化道路的信心。

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