最嚴厲調控年尾聲調控淪為“空調”？

　　2007年，在6次加息和9·27新政后，南京樓市開始退燒，并在隨后走入了更為黯淡的2008年，直至“10月大救市”，南京樓市才得以重拾輝煌。這一輝煌在總成交量近10萬套的2009年達到巔峰，并在今年繼續以瘋狂的姿態開局。而這樣的瘋狂，也最終招致了史上最嚴厲樓市調控的到來。

　　但樓市全面下滑并沒有出現，因為空前可怕的通脹。

　　11月，江蘇地區CPI漲幅達到6.1%，創下連續28月來的最高紀錄，而年末的一次加息，更讓老百姓對自己的財富有了更深切的危機感。

　　就在上周末，南京樓市共有9家樓盤推盤，幾乎無一例外地熱銷。其中，紫金東郡 論壇 新聞推出的98套洋房開盤更是兩小時即售罄，繼“日光盤”后，南京樓市又誕生了“時光盤”。

　　如今，最嚴厲調控年已是尾聲。明年，調控的下文還將是什么？

　　這輪高物價與往年也不同

　　如果僅從居民消費價格指數來看，2008年的其實遠遠超過今年。2008年2月，全國CPI漲幅一直高達8.7%，全年的CPI漲幅也有5.9%。而在2010年，CPI的最高漲幅也僅為5.1%，但是普通民眾卻在今年感受到更大的壓力。具體地看，2008年的物價上漲主要集中在豬肉和石油等少數品種上，而今年這一輪則是全面上漲，小到蔬菜，大到房價，幾乎無一不漲。

　　在分析這一輪高物價時，業內人士無一例外地提到了貨幣的超量發行。那么，“超量”的數額究竟為多少呢？記者從中國人民銀行網站上，找到了這樣一組數據。根據中國人民銀行統計，在CPI達到峰值的2008年2月，國內廣義貨幣供應量（M2）達到了42.1萬億，而到2010年11月，M2的數值已經達到71.03萬億，也就是說，33個月里，貨幣存量竟然放大了近70%。但與此同時，國民經濟的總量并沒有如此大幅度放大。根據國家統計局數據，2008年第一季度，我國GDP為6.35萬億，10個季度后，2010年第三季度GDP為9.58萬億，單季度GDP漲幅為51%。相對于M2的增長率，GDP的增長幅度顯得有些滯后。

　　面對如此形勢，正如財經評論家葉檀所說，不堪忍受存款負利率與變幻不定的證券市場，手中有余資的中產人士傾其所有將資金投入樓市，畢竟，這是到目前為止中國惟一只賺不賠的投資。

　　上海世聯房地產顧問有限公司南京分公司總經理聶志勇也表示，世聯研究部的數據平臺顯示，目前貨幣流動性尚處于總體相對充裕的狀態。另外，6月人民幣匯改以來，人民幣升值的預期將會帶來熱錢，通過地產基金等形式進入房地產這個行業。在這種情況下，通脹預期還是非常強烈的，這種預期將會支撐資產價格和消費品的中期價格。近二十年來，房地產投資一直處于交投活躍的景氣狀態，只有在金融危機期間的1997年和2008年，房價才有過下跌，但總體而言，長期趨勢還是一直向上的。面對中國目前投資渠道嚴重缺乏的現狀，而且在目前的負利率的情況下，好房子保值增值的作用仍然非常明顯。

　　這輪調控已淪為“空調”？

　　對于此輪調控的效果，葉檀直言，種種跡象表明，史上最嚴厲的調控政策可能再次淪為“空調”，這是通脹預期與現金泛濫的結果。葉檀指出，房地產調控政策的邊際效用節節下降。9月29日推出的史上最嚴厲調控政策，沒有擋住房價的步伐。政策效用期限從4月新政的四個月下降到9月新政的一個月。而做出這一判斷，葉檀主要基于中國70大中城市房屋仍在上漲的銷售價格以及北京上海等一線城市仍然活躍的成交量。

　　但世聯地產首席分析師王海斌則認為，這一輪調控的目的，在4月份新政中講得很清楚：“遏制部分城市房價過快上漲”。從目前各個城市房地產市場的情況來看，這個目的基本上是達到了，房價基本上處于穩定的狀態，沒有出現大幅度的上漲。從這個意義上講，這一輪的宏觀調控已經達到目的，并不能講調控失效。而這一觀點，早在記者8月份參加的2010博鰲房地產論壇上，已為參會大多數品牌房企所一致認同。

　　年末，就在充斥著各種勁爆觀點的白皮書、藍皮書紛紛出爐同時，南京普通購房人的感受卻不太一樣。

　　就在本月初，一次房價調查抽取了南京市8大板塊的58家樓盤，進行了房價漲跌樣本分析。分析結果顯示，今年1月份到11月份，全市58家樓盤標本的房價平均上漲幅度達到了13.7%。其中，58家樓盤中有47家樓盤房價上漲明顯，占總樓盤標本數的8成。

　　土地市場方面，南京土地收入也在今年創下歷史紀錄。南京土地儲備中心數據顯示，截止到12月24日，雖然土地成交面積比起2009年有所下降，但成交金額卻已經突破500億元大關，達到524.19億元，比起去年250.65億元的成交金額，上漲超過一倍。

　　在各項統計數據中，唯一可以佐證調控的威懾力的，似乎只有今年的成交量了。根據統計數據，與2009年賣房近10萬套的銷量相比，2010年新房銷量下跌超50%。截至2010年12月中旬，南京樓市商品住宅僅成交47053套。

　　調控房地產究竟有多難？

　　12月23日，《人民日報》刊發了一篇題為《樓市調控面臨失敗危險 可能又再現越調越漲局面》的調查性報道，文章中，記者分別以購房人、開發商、中介的視角來重新看待這場開始有些蒼白的調控以及未來面臨的困難。時隔一天，住房和城鄉建設部副部長仇保興又在《財經》發表署名文章，直言“中國房地產調控的難度比任何國家都大……當前我們遇到了前所未有的房地產價格波動，前所未有的房地產調控壓力，前所未有的調控難度。中國住房政策和市場調控面臨的任務非常艱巨，挑戰多重而巨大。”對于樓市調控的現實難處，仇保興則提出了“城鎮化剛性需求”、“民間投資領域 論壇 新聞過窄”、“全球化熱錢涌入與人民幣升值預期”、“房地產持有環節稅收制度缺失”、“土地財政”、“各地經濟發展差距”等六大原因。

　　兩件事以如此相近的時間出現，有業內人士將其解讀為：這是官方在公開承認史上最嚴厲樓市調控的失敗。仇保興曾說，樓市調控已是使出十八般武藝，但為什么會這樣難，樓市調控的破局究竟何在？

　　結合南京樓市，業內資深人士、南京聞銳傳媒總經理李宗苗也談到自己的看法，回顧今年的南京房地產市場，以兩次調控為分水嶺，對比鮮明：4·17新政后，南京市場反應很強烈，包括河西很多品牌房企在內，紛紛制定了保守的價格策略，這一特點一直延續到了七八月份的市場出現回暖；9·29新政之后，政策在市場中的瞬間作用不夠明顯，而彼時的加息傳聞也傳遞出通脹已成事實的信號，隨著CPI數據的披露，一紙“限購令”似乎成為了“限時搶購令”。就明年的市場而言，由于通脹壓力的存在、限購令遏制的短暫性，房價的上漲預期仍然存在，至于其幅度還要視貨幣政策能否轉型成功而定。

　　“現在，調控房地產市場只剩最后兩招撒手锏，一是提高持有成本或者征收資本利得，使房地產投資無利可圖；二是取消房地產信貸，或者繼續給房地產市場單獨加息，把所有自有資金不足者全部趕出房地產市場。如此一來，無人高位接盤，房價自然下跌。”這是葉檀為調控樓市最后支出的兩招。

來源：現代快報 作者：葛九明

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