政策調控風聲越來越緊 調控為何顯現相反境地

　　政策調控風聲越來越緊， 市場卻淡季不淡頻頻出現排隊搖號買房現象—— 調控為何顯現相反境地？

　　今年的樓市宏觀政策調控可以說是歷年時間跨度最長，措施最嚴的一年。并且在歲末，從中央的經濟政策到地方出臺的細則以及各類專家分析的論調看，政策調控風聲越來越緊。但是到了年根歲底，本應到傳統的淡季，可市場卻淡季不淡，頻頻出現排隊搖號的現象。

　　到這個程度，難免讓人發出質疑：調控為何出現相反的境地？

　　我們試著從當前的情況結合明年的一些情況，分析出一些背后的東西，讓買賣雙方都能進入理性的狀況。

　　買方出現搶購，限價是根源？

　　從調控政策來看，無論國慶前夕出臺的“二次調控”， 還是今年4月出臺的“新國十條”，一個顯著的共同點就是：控制房價上漲過快，改善市場供應結構。老百姓是高興了，但很多開發商不樂意了。原因很簡單，政府給限的價，遠沒有達到他們原先預定的目標，而他們都說自己的樓盤是高品質樓盤，以目前的限價出售要么利潤很薄要么虧本。

　　目前，面對“限價令”，開發商往往有以下幾種做法：一是按照規定正常銷售；二是等待“限價令”結束，然后抬高價格銷售；三是降低樓盤品質銷售等等。

　　開發商的普遍共識是：這次的調控政策不會長久。他們當中有些人認為本輪調控遏制了一部分剛性需求，那么2009年出現房價狂飆的現象，就與2008年的需求被抑制有直接關系。所以，開發商的普遍策略只有一個，就是等待。

　　但是開發商等待的時間不可能過長。因為開發是有周期的，時間越長，成本越高。于是到了年根歲底，很多開發商實在等不及了。只好按照政府部門核定價賣房。從市場的情況看，拖長時間的多個熱點區域的熱點樓盤，未來行情均要看漲的。因此出現購房者趨之若鶩的情況就不足為奇了。

　　所以，排隊搖號買房不足以說明整個樓市出現火爆的情況。原因有三：一，市區整體房價較年初并沒有大幅上漲；二，長時間的積累，在短期內爆發；三，排隊搖號只出現在部分樓盤。

　　這次調整不是短期性的，房地產商一定要對形勢要有一個清醒的判斷，不要認為這次中央的宏觀調控就是一個短期行為，中央調結構也好控制房價上漲過快也好包括讓消費者更加理性投資也好，這個是長期的主張，調控行為也是一個長期的主張。我們判斷這個周期可能比較長，有可能是一年兩年甚至更長，不像過去經常是大家想的可能是一年但實際半年就過去了，對于房地產開發商一定要清醒認識到這樣一種形勢，最終要調整好自己的心態，找好自己在市場中的位置，調整自己的戰略方向，理性地投資，而不是觀望。

　　捂盤惜售引發“供應不足”， 新政難阻剛性需求

　　今冬明春，市場形勢將會逆轉

　　目前市場上有大量已達預售條件的商品房捂盤不售。近期，記者走訪了市區部分項目工地，發現市區的多家項目表現明顯。

　　南城區多家住宅項目，年初就已說要開盤，項目工地也如火如荼。可開盤日期一調再調，已經悄悄從年初拖到了年尾。而對外口徑上，只說工程進度趕不上。“具體時間還不能定，要看市場情況。”該項目的相關人員在私底下曾表示。

　　位于開放大道一項目，規劃為老城區的高品質住宅。去年年底就已經挖地基準備打樁，年初就已開始接受電話咨詢，最近一次，記者去詢問，售樓人員稱今年十月份就會推出項目。但十一月都已過半了，記者在現場看到的情況卻是：項目不溫不火，僅有幾臺機器在孤零零的轉動，問到開盤時間，答曰：“估計要十二月份以后吧！”

　　據記者調查統計，今年計劃開盤的新老項目達40余個，而截至目前為止，僅有陽光御園 論壇 新聞、匯景新城、水岸名都 論壇 新聞等四五個住宅項目，還有一些商業項目如期開盤，其余均遲遲不見行動，特別是今年的幾大新項目，年初的時候我們就宣稱今年的新項目特別多，各大區域都會有新面孔上市，值得老百姓期待。現在恐怕消費者早已望眼欲穿了。

　　開發商推遲開盤的原因主要還是認為市場形勢不明朗，開盤意愿不強烈。一般來說，只要是開發商能撐得住，就盡量在形勢不好的時候往后拖，希望拖過觀望期，以獲得更大的利潤空間。現在市場上存量房越來越多，未來幾個月可能會出現1萬套、2萬套甚至3萬套的房源集中上市，這存量房閘門一旦打開，市場情況必定會出現逆轉。

　　而作為消費者，一方面，目前捂盤惜售的市場狀況導致房源有限，可供購房者選擇的空間太小，沒有適合自己的房源，購房者不得不延遲自己的置業計劃。隨著住宅市場慢慢回歸居住屬性，商業地產正在成為大眾投資者的關注重心，在今年調控新政影響下，商業地產的投資交易不但沒受到抑制，反而大有趨好之勢，如瑞爾國際廣場，明珠世貿商城 論壇 新聞，白馬世貿商城等都受到置業者認可。商業地產的繁榮首先是由于供應量大幅增加，并且其中大部分經營模式發生了實質轉換；其次是買方資金充裕，部分從住宅市場出來的投資者將資金投進商業市場。

　　為什么開發商寧愿錯過旺季而有房不售？其實，年初的市場調控對我市的影響并不是很明顯，而自從政府出臺“限價令”，包括國慶前出臺的“二次調控”可以說給了開發商不小的打擊，市場上才出現了大批“有房不賣”的現象。降低預期利潤是開發商最不愿采取的下下策。而推遲工程進度，拖延領取預售證的時間或是項目封頂卻捂盤惜售便是最好的托詞。那么這些存量房的閘門一旦打開，市場將會出現怎樣的變化呢？

　　首先，今冬明春大量房源上市，很大一部分將會成為滯銷產品。捂盤，在目前的鹽城市場上已不是個新鮮事。但是有些人捂得起，有些人卻扛不住了。事實上，許多項目正面臨不尷不尬的局面——一方面，政策壓制，市場形勢不樂觀；另一方面，捂盤這種曾經帶來可觀額外利潤的銷售手段，導致了很多產品積壓在手里。隨著宏觀調控政策愈加嚴厲，金融、稅收、土地等多種手段齊施，物業稅立法進入快車道，利空消息不斷放出，相信這些開發商心里也在打鼓：賣？還是不賣？這個問題從來沒這樣讓人頭疼。其實，目前的市場形勢相對比較平穩，開發商應該在合理的利潤空間內將產品推向市場。等到今冬明春大量房源上市，產品間的競爭也會加大，如果不是很有競爭力的產品，恐怕很難逃過這一劫。到時候大量的滯銷房源，可能就是對捂盤最好的懲罰。

　　其次，銀行的限貸不單單是針對購房者，同時也是針對開發商。觀望之后是否能達到開發商期望的目標？開發企業需要運轉，資金鏈穩定是首要因素。根據房地產商的資金鏈情況看，現在開發商將房源都捂在手里。資金回籠會很慢，無形中加大開發成本。雖然近期四大銀行否論不放開發貸款。但這并非空穴來風，如果出現限貸，對一些開發商來說，就意味著資金鏈被階段性的隔斷。如果這一類狀況持續時間太長，除非該企業資金實力雄厚，否則企業將會面臨困境。還是那句話，有些人捂得起，有些人會扛不住的。而部分購房者采用一次性付款，相對來說沒有這方面的購房壓力，對一些房產商來說，是回籠資金最佳方式，這就導致開發商分別對待購房者，小開盤或電話通知方式。

　　最后，大量房源上市，老百姓的選擇余地多了，但是購買實力、購房欲望會大大下降，供需關系、買方賣方市場將會出現逆轉。從目前存量房與新開工量來看，今冬明春的供給量會大幅增加。供應關系將被改變，市場進入供大于求，房源增多，消費者的選擇余地也多了。但是可能因為長期的蓄水，新項目將流失一大部分潛力客戶。消費者的購買欲望也會大打折扣。賣方市場將有可能轉變成買方市場，房價也會相對平穩。而從目前不斷上漲的物價來看，如果房價不漲，其實就意味著下跌。

　　而房地產市場調控為什么陷入尷尬？總結一下，列出了6大理由。對住房的剛性需求大都是居住性購房，但現在居住性需求卻因高房價而受到了遏制；民間投資過少，可融資的大門一旦打開，得益最多的是國有開發商而不是民營資本；至于征收房產方面的稅款，所起的作用只是抬高房產持有成本，不可能抑制人們持有住房的需求；至于各地區的經濟發展不平衡，只會影響各地區之間的房價差別，與某些地區的房價過高并沒有實質性的關系。在已有的房地產調控政策中，政府動用了財政、貨幣等多方面的政策工具，其目的正是為了解決這些問題，卻收效不大。

　　明年將進入常態穩健期

　　無論是開發商還是購房者，大家都希望市場穩定、理性發展，不要大起大落。從2010年4月、10月國家兩次出臺的政策看來，其調控手段不可謂不嚴厲，但究其核心本質，還是為了遏制房地產過度投資和房價非正常的快速上漲，而并非是在壓制房地產行業的良性發展。雖然在此調控之下，房地產企業的資金運轉會有一定的困難，但只要開發企業有效的提升產品品質、合理的布控開發節奏，還是能在挑戰與機遇并存的市場中找到自己的位置。

　　從大趨勢上而言，2011年房地產市場將平穩健康地發展，改善型需求、自住型需求等，將能夠得到有效的釋放。

　　對于明年房地產市場行情，市場仍將呈現“穩降緩漲”的發展勢頭，“穩降”是市場自我調整的一個新階段，是新政乃至后續政府或將出臺宏觀政策的一個消化期，這個階段應該是在明年上半年出現，市場必須對新政政策進行消化，對于房價，存在一個新的心理接受度的過程，市場發展總體可以說是平穩。“緩漲”是市場向上發展的一個階段，是市場需求的自我體現，鹽城的房地產市場較之一線城市來看，還有很大的發展空間，城市的擴張、人口的增長都充分帶動區域市場對房地產業的大量需求。

來源：搜狐焦點鹽城站 作者：王曉偉

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