新政后商業地產大熱 寫字間成投資客新歡

　　2010年的樓市可以用“調控”二字貫穿始終，號稱史上最嚴厲的調控“組合拳”讓曾經熱火朝天的住宅投資市場好景不再，相比之下，之前一向“低調”的寫字間市場卻逐漸受到投資客關注。

　　調控不涉及寫字間市場

　　12月21日，新浪某微笑天使在其博客中爆料：“最近從幾個客戶和朋友的交談中了解到，有錢人現已把目光轉到非住宅——寫字間。”而筆者在2010年沈陽冬季房交會上也看到鐵西某公寓產品的宣傳語上赫然寫著：“不受新政影響，購房貸款無套數限制，本地、外地均可購買”來作為噱頭吸引購買者。

　　“后新政時代”下，住宅投資幾乎已經沒有了空間，而商鋪、寫字間等商業屬性產品不在兩次新政調控影響范圍，不限貸款套數以及貸款人戶籍，這些優勢均讓商業地產項目在最嚴厲的調控下逆市利好。

　　而市場表現也正是如此，沈陽某高端寫字間的相關負責人稱：“新政后，來看房的人數明顯上升，尤其是關注200-300平方米的小面積寫字間的人比較多，成交量方面不但沒有出現下滑，反而比政策出臺前有所好轉。之前人們之所以追捧住宅是因為進入的門檻低，首付比例低，利率也有優惠。現在進入的門檻被提高后，同區域價格更低的寫字間自然更有市場了。”

　　高檔寫字樓需求旺盛

　　筆者在了解中發現，沈陽各區域的甲級寫字樓出租率都高于標準較低的寫字樓，好地段、交通便利的一些高檔寫字樓出租率甚至可以達到100%，但是標準較低的寫字樓出租率僅保持在30-60%之間，一些物業管理不理想的寫字樓出租率甚至達不到30%。由此可見，隨著沈陽經濟的增長，本地企業崛起加上外地企業進入，他們對于寫字樓的數量和品質要求也逐漸升高。那些品質高、配套全、能代表企業形象的甲級寫字樓越來越受青睞。這也是投資客投資寫字間的一個重要因素。

　　地產巨頭加大商業地產投資力度

　　據了解，目前不少地產巨頭均加大了再商業地產領域的投資力度——2010年萬科開始推出養老型物業試驗，進軍商業地產。王石微博 博客8月表示，未來萬科將會加大酒店、寫字樓等商業地產開發；保利房地產集團營銷負責人也表示，保利將全力沖刺商業地產領域，未來的3至5年，將持有型商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%；華潤置地高層在其業績發布會上也提到，華潤在未來商業地產的比例將提至四成；12月，綠地集團對外宣布戰略轉型，將在未來5年內重點發展包括酒店、寫字樓、購物中心在內的綜合性商業物業，酒店規模將在四年內達到100家。

　　業內人士稱，一些開發商已開始持有一定比例的寫字間產品。寫字間產品雖然占用資金較多，回收期較長，現階段利潤不如居住類房地產，但畢竟商業地產本身也可以獲得穩定收益。另外，寫字間產品屬優質抵押物，通過抵押還可獲得融資，進而獲取運營收益。投資寫字間產品還可以作為開發商資金運作的一種緩沖方式，如果住宅市場發展前景繼續看好，尚可重新選擇，減持手中的寫字間產品，繼續進入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價格下降，則可以長期持有，獲取穩定收益。

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