政協委員調研呼吁：土地增值稅流失現象不容忽視

　　隨著城市商品住宅價格不斷上漲，城市土地自然增值劇增，土地出讓價格不斷上升，炒賣土地收益巨大。日前，天津民建會員調研后提出，政府部門雖然從房地產開發的源頭——土地使用權的取得方面做了很多嚴格的限制，但是一些房地產開發業內人士還是想出一些鉆法律空當的辦法，其中包括利用轉讓房地產開發企業股權的方式，繞開土地使用權交易的監管，實現低成本受讓土地使用權、囤積土地的目的。而政府卻由此失去了較大的土地出讓增值收入及土地增值稅收入，這種現象應當引起高度重視。

　　據調研，目前取得一塊土地的使用權或者一個開發項目的立項，要進行可行性論證、立項、規劃等程序，要經過發改委、規劃局、房地產管理局和建委等部門的審批；不僅要對項目建設設計進行審核，還要審查開發商的資質和資金狀況，以保證土地開發利用的順利進行，保證大眾利益。然而，目前仍有一些房地產企業，特別是非本地部分房地產開發企業，往往不是立即開發利用土地，而是“囤積”或者“炒賣”土地。一些本地房地產企業因自身或歷史的問題尚保有一些未開發完畢的土地或相關證件不全的土地，更有競買土地后續資金不足，種種原因之下也有轉讓土地使用權的需要。這些企業為了避開相關法律規定，采取轉讓公司股權或者將土地使用權作價投資設立項目公司后轉讓股權的方式，避開了有關政府機關的審批，更逃避了繳納土地增值稅，使地方財政損失了大量土地出讓收入及稅收收入。

　　土地增值稅系于土地所有權移轉時，就其自然漲價增值額所得收益課稅。按規定，房地產商在將土地使用權轉讓時必須繳納土地增值稅，房地產商故意選擇以股權轉讓實現土地使用權轉讓，其實質為利用《公司法》與《城市房地產管理法》銜接之間的漏洞規避稅收和土地監管，以交易公司掩蓋交易土地，達到土地背后實際控制人的變化，造成政府行政監管機關直觀感覺土地還登記在原企業法人名下、未發生轉讓，從而使交易雙方逃避行政監管、政府土地出讓收入和數額相對較大的土地增值稅。由于當前我國相關法律制定的滯后性，對于此類行為缺乏規范，仍然以各地方自行立法為主。因此，不少地區對此類行為尚未制定規范措施會給財政稅收造成較大損失。

　　為此，調研組建議，在國家立法尚未出臺前，各地應盡快以地方立法方式制定相關法律法規，并加大查處力度，禁絕此種損害社會利益、逃避稅收的行為。建議工商部門、稅務機關、國土資源與房屋管理部門等盡快實現信息共享，重點監控房地產企業非正常的股權交易行為；防止土地增值稅流失。同時，加大打擊力度，對于以股權交易轉讓土地使用權的雙方當事人均課以重罰，對于構成“非法倒賣土地使用權罪”的應依法追究刑事責任。

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