2011年房企加速并購 房地產壟斷初現猙獰

　　近日深圳萬科公司公布數據顯示，截至12月1日，今年已累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元，萬科地產成為首個銷售金額突破千億大關的房企。與此同時，保利地產、中國海外、綠城中國以及萬達集團等房企，今年銷售金額都將突破500億元，與萬科一起組成國內房企的第一梯隊。此外，碧桂園、世茂地產、雅居樂、金地集團等全年銷售金額在200-300億之間的構成了第二陣營。

　　在政策不斷打壓的2010年，開發商們取得如此成績，美聯物業全國研究中心謝志軍分析認為，隨著明年貨幣政策的轉向以及調控政策的深化，開發商融資渠道將愈加收緊，大型開發商的快速銷售策略將對中小開發商的市場帶來沖擊，行業的并購行為將在明年更趨明顯。

　　據悉，自今年年初開始，萬科在3個城市共有9個項目先后入市，推盤明顯加速，今年僅在深圳，萬科金域華府、第五園、金色沁園、萬科清林徑、天琴灣、金色半山、萬科紅7個樓盤就先后推出，在東莞和惠州，還有萬科棠樾和惠州萬科城進入市場銷售。

　　眾多的項目讓深圳萬科今年的銷售面積大增，根據美聯物業的數據統計，2010年1月-11月，萬科的銷售量為828.8萬平方米，同比增加了33%；單位首家在12043元/平方米，較2009年增加27.7%；銷售收入則為998.1億元，同比增加為72.3%；除了萬科之外，保利地產的年銷售量已經達到626.2萬平方米，同比增加28.9%，在銷售價格方面的均價為9126元/平方米，與2009年相比增加8.2%，在銷售收入方面保利至12月1日之前為571.5億元，同比增加了42%。恒 大地產的銷售量為626.2萬平方米，銷售收入達到477.2億元；中國海外的銷售量達到了470.7萬平方米，銷售收入達到了587.2億港元。

　　此外，碧桂園的銷售量達到了560萬平方米，銷售收入為304億元。緊隨其后的富 力地產、世茂地產、雅居樂、金地集團等也紛紛有200萬平方米以上的銷售量以及200億以上不等的銷售收入。謝志軍分析認為，目前以500億元銷售收入為分水嶺的兩個陣營形成，而這兩個陣營的差異背后折射出的是銷售策略分化。與中小開發商追求單盤利潤最大化不同的是，大型房企在銷售價格與銷售量的取舍上，則更傾向于追求銷售量，以快速銷售的方式縮短了項目的運作周期，同時迅速擴大市場占有率，既保證了企業資金鏈的安全，又增加抵御政策調控帶來的風險。因此，銷售策略的分化不僅令第一陣營與第二陣營之間的差距拉大，而且被擠占后，中小開發商潛在被并購的可能性加大。

　　一份萬科2010年1-11月的銷售圖顯示，1月份-5月份某萬科的銷量最高為63.3萬平方米，在出現洼地的2月銷售面積僅為15萬平方米，但是從6月份開始，萬科的銷售面積大幅提高至85.7萬平方米，并且一直持續到11月份，期間9、10兩個月一度出現113.6萬和130.7萬平方米的高峰。而事實上，6月份萬科的銷售均價低至10233元/平米。

　　謝志軍認為，正是6月份實施的快速銷售策略，對成交量起到立竿見影的效果。此外，2010年，萬科實施并購動作頻繁，今年以來在全國范圍內已完成了收購超過20起，涉及金額超過30億元。謝志軍表示，隨著行業集中度的提高，大型房企對行業的影響越明顯，一方面是有效供給增加，除增加中小戶型供應外，對中小開發商不惜捂盤謀求單盤利潤最大化的行為產生抑制效果；另一方面是起到平抑房價作用。同時，隨著明年貨幣政策的轉向以及調控政策的深化，開發商融資渠道將愈加收緊，大型開發商的快速銷售策略將對中小開發商的市場帶來沖擊，行業的并購行為將在明年更趨明顯。

來源：南方日報

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