房價越貴房產投資越虧 買房子等于租了70年

在今年年初，人們考慮的是，買入房產能否增值，并跑贏CPI；時至歲尾，人們卻應該自問：今天的投資房產，是否已經成為了一項負債？

11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創出28個月新高。

時近年末，京城房價松動，部分購房者也從“圍觀”轉向考慮出手。不少人問：“買兩套房抗通脹，過兩年漲一點兒就賣掉行不行？”

通脹時代，普通人大都會選擇房地產作為保值和升值的手段。但實際上，房市與股市道理完全一致，關鍵是價格與價值本身是否相符。今天房產的投資價值，早已成為一種糟糕的投資選擇。

“傻子才買房子”

“打擾了，請問您位于××的房子賣嗎？”這是家住朝陽小關的趙女士近期經常接到的“騷擾”電話。

開始趙女士還耐心向中介解釋，她的房子一直是自住，不考慮出售，并勸對方把信息刪掉。但隨后趙女士發現，自己在網上的電話信息已經永遠不可能被刪除了，隔三岔五就有中介打電話來問她是否出售房屋。

最近一次，趙女士正在公司開會，突然一個陌生電話打過來，有了之前的經驗，她選擇了拒絕接聽。陌生電話繼續打來，趙女士再次按掉。陌生電話頑強地又打過來，趙女士一看不得不接了，估計是有什么緊急事務。

“您打算買房子嗎？”對方開口就問。不勝其煩的趙女士甩出了一句：“傻子現在還買房子！”

趙女士事后想想，自己說出的實際上是心里話：“現在買房投資其實就是在和國家政策相抗衡。”

趙女士的“不買房”依靠的是直覺，而對曾經擁有多套房產的專業投資人士楊先生來說，“不買房”則是有自己的一套嚴密邏輯。

他認為，房產目前只適合持有、賣出，而絕不適合買入――“房地產投資的真正利潤來源并不僅在于價格的絕對上漲，而更重要的是杠桿的利用率以及貸款的低利率”。楊先生說，相對其他可靈活進出的資產而言，投資房產最重要的理由之一是“杠桿”。而目前三套以上房產的政策實際上取消了投資杠桿；同時，與2008年的降息和各種鼓勵購房的國家政策相反，現在加息通道已經打開，政策又打壓投資，因此目前對于房產來說，投資主要理由也就消失了。

“沒有杠桿的房地產投資，絕稱不上是一筆好的生意。”楊先生說。今年4月，因為提前嗅到了房產新政風暴，楊先生拋出了多套房產，只留下了兩套租售比仍然滿意的房產。

為什么楊先生留下了租售比滿意的房產？

楊先生解釋說，一方面，房產出租的收益至少要覆蓋貸款，才能帶來正向的現金流，否則就是一項負債。楊先生手頭的兩套房產，貸款與租金之比為1比2，后者遠遠超過了前者，盡管目前進入加息周期，但較高的租金回報仍可保無虞。另一方面，房產總價目前僅為年租金收益的10倍。換句話說，如果不貸款，靠租金也可保證10年回本。

“很多人現在陷入了投資房產的誤區。”楊先生說，全民炒房熱潮之后，再投資房產，未來的收益很可能不是正回報。

只有地產賺了

未來的收益很可能不是正回報，那么究竟房產如何判斷價值？

與地產大鱷們鼓吹的房價永遠上漲的理論不同，楊先生認為，房產其實一直在貶值，而真正上漲的，是地產。

楊先生表示，房地產是由兩個部分組成，一是房子、二是土地。房子越用越舊，價值越來越低，最終需要推倒重建。在使用期間，房產始終在折舊和貶值。人們通常說的房地產升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。

按照現行政策，中國房地產的土地使用權是70年，70年后房產的使用權到期，土地使用權歸國家。有人會說，70年后的個人產權應該會依然延續。

“雖然政策的變動無法預料，但按照中國現在的施工質量，房產根本用不到70年。”楊先生說，考慮到這一現實，70年后房地產皆無，其實買房的意義在一定程度上相當于租房，只不過租期是70年。國外的政策當然不同，例如在美國，投資人買房后，土地使用權是永久的――所以房地產的投資評估，從估值的角度來說，只需將70年現金流折現即可。

楊先生舉例說，假設房子出租，租金回報是每年的現金流。簡化起見，不算維護性支出，如果假設租金的增長率與通脹相同，折現率為10%。假設初始租金是1，則70年產生的經折現的租金總和是16倍。按股市的評估標準來說，就是最高16倍市盈率，初始投資回報率為6.25%。如果將折現率調整為8%，則市盈率為23倍，回報率僅為4.4%。

關于房地產投資的成本和房地產的估值，70年土地使用權，70年房子折舊完畢，假設是90平方米，2萬一平方米，則總價是180萬。假設全款，年成本是2.8萬。相當于每月2300元的租金。

“其實按國家現行政策，買房也相當于是租房，只不過能租70年，中國的房子70年后能否再用都很難說。”楊先生說。

投資房產誤區一

跑贏通脹

買房抗通脹――這是目前最為流行的投資理由。

今年年初，本報《財道》就分析，基于投資預期買房預防通脹，實質上卻往往跑不贏CPI。

今天投資買房為什么跑不贏通脹？

理由是，評估一項資產的惟一正確方法就是自由現金流。對房產而言，自由現金流的來源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆蓋房貸、物業費、采暖費等開支，則會成為一項負債。同時如果不能高于CPI的增長，更是一項虧本的買賣。

投資人楊先生舉例說，一般情況下，房產最直接的回報是租金。而租售比就是房產的回報率。據統計，北京目前的年平均租售比為1比43左右，相當于2.3%的回報率。如果算上中介費、物業費、裝修費用等，北京房地產的平均實際凈回報率在2%左右。通俗地說，一套市值100萬元的房產每年凈回報約為2萬左右。

這是房產的回報，而房產的投入又是什么呢？楊先生說，投入包括兩個部分：按揭貸款和買房者自身的資金。

按揭貸款成本：即目前按揭貸款利率，約為5.94%左右。

買房者的資金成本：因人而異。但按最保守的估計，如果買長期國債，可以獲得無風險收益。目前2007國債13的收益率約為4.52%左右。也就是說買房者的資金成本在4.52%以上。

楊先生分析說，總體上看，房地產的總投入是按揭貸款和買房者資金成本的加權平均。按照20%首付，80%貸款計算，一個房產的總資金成本為：5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100萬的房子，每年投入約為5.656萬。

來源：中國新聞網

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