易憲容：中國房地產市場調控真的很難嗎？

最近，面對國內各地的地王又頻繁出現，面對不少地方房價又開始上漲，有政府職能部門的官員認為，中國住房政策和市場調控面臨的任務非常艱巨，前所未有的房地產調控壓力和調控難度。那么中國房地產調控為何會如此難，在他看來，就在于城鎮化的“剛性需求”，就在于現有民間資本投資領域過窄，就在于全球化熱錢涌入與人民幣升值預期的影響。

看到這樣的回答，真的讓人啼笑皆非。一般普羅大眾都知道的東西，為何我們的政府官員不知道？為何全世界人都知道的簡單常識，而在政府官員那里就會變成了復雜的事情？中國房地產市場真的不容易調控嗎？完全不是這樣。中國房地產市場是一個完全的政策市，為何政府房地產政策可以讓住房價格不斷地推高，難道就沒有政策讓過高的房價調控下來嗎？真的不知道這是什么邏輯？其實，當前住房市場的價格之所以不能夠通過有效房地產政策來調控并讓其回歸理性，最大的問題就在于國家住房政策的制定者、執行者的錯誤觀念、錯誤思路及錯誤政策所導致的。如果不能夠對此真正地進行反思，那么中國住房市場只有走上日本20世紀90年代之路、走上2008年美國次貸危機爆發之路了，否則是不會甘心的。

很簡單，當前中國住房市場之所以調控困難在于城鎮化的“剛性需求”嗎？在這里，我想請問的是，這種城鎮化的住房“剛性需求”是什么？是不是說，每年城鎮化率增加一個百分點，就有1000多萬農民進城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民進入大城市需要住房。如果說這是一種“剛性需求”，那么我要問的是這些“剛性需求”住房的人，他們從一個地方遷入另一個地方，其住房是通過市場用自己的支付能力來購買，還是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力來購買，根據社會科學院的報告，在當前的房價水平下，有85%以上的城市居民都沒有支付能力來購買當前價格水平上的住房，那么新進入城市的農民或新居民，莫說是購買，就是購買欲望都不會產生，過高的房價早就把他們拋棄在現有房地產的市場之外。這些新進入的居民根本沒有支付能力購買住房，那么其住房的“剛性需求”從何而來。但是，這些居民是需要住房，是有對住房欲望，而沒有購買能力，其住房需求又從何來。在當前的市場條件下，如果個人沒有購買住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空話，現在的政府從來也沒有承諾過，他們進入新城市能夠獲得不要貨幣支付的住房。所以城鎮化的住房“剛性需求”只能是編造出來鼓吹高房價的虛假的概念，現實生活中從來就存在所謂的住房“剛性需求”。因為，任何經濟需求都得用現實的貨幣來支付，沒有貨幣支付能力的“需求”是不存在的。現在各城市的住房的交易有多少是新進入該城市的農民在購買，就是一個十分清楚的證明。

還有，上述官員說，當前國內市場的房價高，房地產調控困難是因為國內民間資本投資領域過窄，因此，這些民間投資資本大量地進入房地產市場一定會炒高房價，要調控住房市場當然困難。看到這句話，比資本主義還資本主義，根本看不到一點共產黨政府官員的影子。試想，住房生產的本質是什么？在文明社會任何一個國家，居住權是天賦人權。每個人只要出生在這種地球上，任何一個國家的政府就有義務來保證每一個人的基本居住條件。聯合國的《人居宣言》是這樣，美國的《住宅法》也是如此。在社會主義國家這點更是十分明確。它不僅在于土地是公有的，而且民生的問題是全部經濟發展的落腳點與出發點。住房的本質或住房生產的基本功能就是滿足全體居民的基本居住條件，否則要這樣的產業及市場干什么。如果我們中國住房生產或住房市場，不是用來解決全體人民的基本居住條件問題而是用來投機炒作或成為個人賺錢的工具，那么不僅與國家的根本大法相違背，而且與人類社會的基本文明法則相違背。這樣簡單的道理，作為一職能部門的官員能夠不知道，是真的不知道呢，還是在混淆是非，推辭責任。

當然該官員也講對了一點，就是當前國內房地產之所以房價能夠如此瘋狂上漲，就是房地產投機炒作的結果。全民炒作住房，已經成了路人皆知的常識。人人把住房炒作作為其賺錢的工具。可以說，就當前中國住房市場炒作的瘋狂，無論是從規模，還是從瘋狂的程度來看已經無可復加了。在世界歷史上，找不到任何一個時代、任何一個地方、任何一個國家會比中國現在住房炒作更瘋狂的。而且這種住房市場瘋狂炒作，并非是民間有多少資本，也不是民間資本投資渠道過窄，而完全是利用銀行的金融杠桿把住房的價格炒上去的。

我們只要比較一下國內住房價格上漲與銀行信貸流出的情況，就知道國內住房價格是如何炒作起來的。1998年－2002年銀行信貸增長為67069億；2003年－2007年銀行信貸增長為140867億；而2008年11月到2009年12月的14個月里，僅是銀行信貸增長近11萬億；在2010年的前10個月銀行信貸新增達69015億元，兩年銀行貸款新增近18萬億元。如果加上銀行表外業務4萬億，近兩年僅是從銀行流出資金就達到22萬億。我們可以看到，中國的房價之所以會在2003年開始快速上漲就是與銀行信貸資金大量流出有關。而這兩年的房價瘋狂上漲更是與國內銀行信貸資金流出有關。如果沒有銀行金融杠桿，國內房價能夠如此快速上漲嗎？在現在文明社會，任何國家對房地產投機炒作，都會進行嚴厲的打擊，但中國房地產政策則反其道而行之，甚至于認為住房生來就是炒作就是投資之工具！這不是與整個世界的發展潮流背道而馳嗎？難道這也是中國所主張的特殊的“普世價值”。我多次強調，如果不嚴厲打擊房地產投機炒作，把房地產投機炒作清除出市場，而是鼓勵住房投機炒作，那么中國房地產市場及經濟永無寧日。

此人還說，當前住房價格上漲，還在于國際熱錢涌入的結果。這個問題更是淺之又淺。試想，在任何資本項目自由開放的國家，對任何進入住房炒作的資金都有嚴格的限制，而在中國資本項目開放度不高的國家，為何可允許外國的熱錢進入住房炒作呢？這除了住房政策問題之外還有其他什么嗎？當然，對于該官員所談的其他房價瘋狂上漲不可調控的問題，在此就不分析，一個職能部門的政府官員對其職能部門的知識、觀念落后到如此地步，應該是當前國內房地產市場價格瘋狂上漲最為重要的原因。

總之，當前國內房地產市場調控根本就不存在任何困難，中國房地產市場政策市，既然政府政策能夠把房價讓其瘋狂，同樣，政府同樣也有能力讓其回歸理性，回到絕大多數民眾有支付能力的水平上，關鍵的問題就看政府做不做？政府的政策工具多得是。

來源：鳳凰網

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