投資觀倒向商業地產 來年樓市將趨穩

　　今年房企排名如此了，明年市場會如何排名呢？這是個1年后才會有正確答案的問題。南都記者分別采訪了十多位市民，包括開發商、專家、業內人士和普通市民，對于明年的市場，大家似乎看漲看穩的較多，“謹慎樂觀”成為開發商喜歡的通用語。

　　開發商們和業內人士們對于市場的信心支撐是深圳市場巨大的需求和極小的供應，另外就是在通脹預期和人民幣升值等因素下，對于調控的不再懼怕。綜合專家們的說法，明年市場極可能穩定，不少業內人士即使預測漲，也都小心地定在5%-10%以內。在這樣的基調下，明年的房企排名很可能繼續上演“量多為王”的大戲，或者說，以萬科、佳兆業這類的企業為主導。其間，也可能會出現“單打獨斗”的資源型樓盤，依靠一兩個坐擁稀缺資源優勢的高端樓盤，再次扮演黑馬角色。但主流，則依舊是依靠多個樓盤同時開發的開發商，那樣才能占據更多的市場份額。單打獨斗的個盤開發商可能更多得靠運氣，賣完才成王賣不動要成寇。

　　投資也剛性，明年市場趨穩

　　索忠誠深圳市水榭花都房地產有限公司營銷副總監

　　總的來看今年的深圳樓市一直處在波動狀態，而波動的主要原因就是政策造成的。其實從市場供應量來說今年還算是不錯的，而供需關系相對前幾年也沒有太大變動，動的就是政策走向，限貸限購系列新政對樓市成交影響不小，政府的目的是要打擊投資，而現在看效果是基本達到了，投資客逐漸被擠出了市場，如今購房的絕大多數都是自住剛需。可是，新的問題又出來了，那就是通貨膨脹，所以說問題總是有的，不同時期會有不同的問題，而在我看來其實投資也是一種剛需！2003年這個概念已經冒了頭，到2006年基本被很多人認可了，通脹問題、流動性過剩問題、投資風險分配問題，其實都讓投資房地產成為一種“剛需”.

　　要我預測明年的市場，如果不再出什么大的致命的調控新政，市場還是會往上走的，可以從兩個方面來看，首先自然是通脹的結果，現在買什么都要比過去貴了，相信明年的菜價也會跟今年不同吧，那房價微漲也是正常的，不過大漲可能性就沒有了。其次是我們要看到深圳這個城市的發展所帶動的剛性需求，進入而立之年的深圳，都說越來越“三多”:老人多、孩子多、狗多，那么現在住在單身公寓的小年輕要結婚就要換兩房、小三房，現在住著兩房的小兩口要生孩子接父母過來就要換四房，今年賣得好的就是這樣的2-4房戶型，我們的水榭春天就是很好的例子，我分析明年情況也差不多，只要房子設計找對了消費需求、價格合理，不怕賣不出去。

　　明年房企主流應是快速走量

　　王恭敏深圳市合正房地產集團有限公司品牌總監

　　談到今年的樓市是典型的政策市，限貸、限購、限外新政一個接一個層出不窮，而在最初4·15新政出臺前后，整體市場的僥幸心理都是比較重的，當時消費者想著價格能速速降下，而發展商則想著政策短期打個轉就會走，于是雙方博弈著都在觀望。直到國慶限購政策出來，這種僥幸心理才算慢慢放下，而回顧這一年來，購房者盼望的降價并沒有實現，發展商則沒想到調控壓力一次比一次重，包括政府在內，在這場博弈中其實誰都沒贏，大家都成了輸家。

　　在我看來，要解決高房價問題，必須先解決土地財政和經濟適用保障房建設問題，但這都不是短期內能見成效的，另外就是通貨膨脹造成的人民幣貶值問題。現在看人民幣對外是一直在升值，但對內卻是單位數值內的購買力越來越低，其實就是在貶值，再加上流動性過剩，股市、黃金交易低迷等諸多因素，逼迫著人民幣進入樓市。如果這些問題得不到解決，房價根本沒有下降的理由，所以我說，今年的樓市其實是被人民幣波動所救。

　　今年調控政策頻出，而央行7次上調存貸款準備金率，并動用了加息手段，可房價仍然沒有真正調下來，如此來看明年的市場不容樂觀，即使短期內不會出臺物業稅等特別嚴厲的手段，起碼限購、限貸政策是暫時不會取消的，或許還會有繼續加息的可能。對發展商來說，明年的主流心態應該就是快速走量，因為信貸政策趨緊，需要盡早回籠資金。
未來二手房將主導樓市

　　宋丁綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任

　　去年總計近10萬億的天量流動貨幣造成了全國房地產市場的火熱，今年國家在信貸收緊的信號下仍然放出了8萬億。雖然樓市經歷了全年兩次政策調控，但在剎不住車的貨幣供應量面前，市場并沒有出現明顯的下挫。老百姓內心肯定是希望房價有一定程度的下滑，但國家把調控的初衷始終定在遏制價格過快上漲上。并且反觀我們的新房均價變化走勢，從今年1月的2.3萬/平米到剛剛過去11月的1.8萬/平米，均價大部分保持在2萬/平米之下。從這個角度說，價格基本上是控制住了，調控起到了效果。

　　但不可否認的是，深圳近些年的土地出讓瓶頸始終存在。隨著可以供應的土地量越來越少，城市新項目的供應量勢必會逐年遞減，而居民不斷高漲的置業需求更多地將依靠二手房來滿足。從2006年開始，深圳新房與二手房的配比為1:1,今年經測算比例已經達到1:3,即住房需求的滿足只有25%是由新房承擔。毫無疑問，隨著明年調控的深入和土地供應的趨緊，二手房的流通率和流通量會繼續增高，而更加逼迫房企向二三線城市擴張，也為他們是否能夠保住今年的銷售額和市場占有率提出了更高的挑戰。

　　傳統投資觀將轉向商用物業

　　林揚世聯工商事業部總監

　　今年深圳商業地產有兩點值得關注：一是寫字樓市場趨于成熟，越來越多的開發商看好深圳的經濟前景，開始進軍寫字樓領域，并選擇自己持有，表現出對優質資產的看好；二是國家的兩次調控都沒有觸及商業地產，這給寫字樓和商鋪帶來了更多的需求。在明年持續調控的預期下，這兩股力量將繼續走強。

　　來自世聯的預計，2011年到2012年深圳入市的“只租不售”寫字樓將是銷售型寫字樓的兩倍，宏觀上取決于我們對深圳這座城市的經濟發展態勢和產業結構調整速度的看好。微觀地看，深圳的第三產業發展尤其旺盛，發展高端服務業的民營企業的擴張尤其迅猛，需要在辦公用地上得到支撐。目前屬于一線發達城市的深圳，寫字樓市場比起北京和上海還略顯不成熟，租金和售價還有一定的上漲空間。

　　另外未來深圳不同片區的寫字樓分工將更加明確，如福田CBD規劃為金融企業的總部聚集地，寫字樓也以高端超甲級為主純租賃，南山寫字樓則主要以民營企業為主等等。我相信目前商業地產價值洼地的形象會被徹底顛覆。

　　明年樓市會繼續今年老路

　　余棉電星彥地產中央研發中心總監

　　回顧今年樓市，利好利空混雜其中：人民幣升值、新規劃等明顯是刺激市場；通脹、宏觀調控、全球經濟低迷無疑是利空。但總的看來利好大于利空，因為樓市還是穩定發展。都說國家調控嚴厲，但我認為，此次調控“內緊外松”:控制需求、提高門檻是緊；深圳產業扶持、30年規劃利好是松。因此，體現在結果上就是，樓市并未嚴重下調，而是震蕩再趨穩。

　　新房供應上，據我們統計應該在400萬平米上下，加上去年200萬平米的存量，總量在600萬平米。即便加上現有二手房存量，也不能扭轉供應不足的局面。

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