房地產行業：春寒料峭 夏花絢爛

國內地產市場正處在去泡沫化進程。其中長期特征包括：經濟中流動性長期趨勢收縮是成因；去泡沫化中，房價通常只是喪失加速上漲動力，表現為微跌或微漲；交易量大多數情況下也表現平穩；但是地產股除了早期可能有快速反彈以外，大多數時間表現較差。

但是就明年而言則有所特殊點：地產市場由于供給的推動呈現量升價微跌的局面，地產股則由于宏觀政策波動可能出現V型走勢。具體說來：

1、 由于今年投資在明年將轉化為異常高的供給，全國范圍內將呈現供給推動導致的量升價跌局面。我們估計，全年成交量同比增長25%以上，價格則只會以溫和促銷方式小幅下跌。

2、 在這個過程中，去化速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業采取上述的促銷策略。但是因此企業的利潤率面臨壓力。

3、 分區域看，二三線城市供給增長更快，這一方面意味著明年這些地區市場增長要遠快于一線城市；同時也意味著其存貨壓力更大。因此，即使考慮這些地區可能的需求高增長，其價格也難以有較好表現。

4、 但是總的來看企業資金壓力并不大，不會造成致命后果。

5、 通貨膨脹波動導致宏觀政策的劇烈波動將取代行業政策成為左右地產股方向的主要因素：上半年向下風險較大，而下半年則存在較大的向上機會。

從歷史案例來看，在這樣的量升價微跌的弱勢市場下可沿著三條投資主線擇股：

1、 中介類公司。通常對成交量的敏感性較大，盈利增長支持股價表現。

2、 廣義持有物業型公司，包括持有寫字樓、酒店或商鋪。穩定的收入表現通常會支持其估值水平相對開發類企業上升。

3、 開發類企業中滿足以下條件：

A、 資金來源可靠是必要條件（大多數上市公司可滿足）；

B、 在融資條件滿足下，首先需要維持利潤率（高毛利項目，或者毛利潤率穩定甚至有望隨項目定位或區域層次升級）；

C、 其次滿足量的增長，即更高周轉（小的企業更可能有此潛力）。

給予行業“同步大市-A”評級，個股推薦：世聯地產、中國國貿、小商品城、華業地產、榮盛發展、泛海建設。

作者：柳世慶 徐勝利 來源 安信證券

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