房產稅推動價格上漲淪為開發商“價托”

　　自4月份國家出臺“歷史上最嚴厲”的房地產調控政策以來，半載已過，盡管房價瘋漲的勢頭得到了遏制，但百姓所期待的房價下跌并沒有明顯出現，樓市成交甚至在9月份出現回暖跡象。為鞏固此輪調控成果，國家又在9月底出臺了包括提高首付比例和限購在內的新一輪調控政策，緊接著央行又3年來首次加息。種種跡象表明，這輪房地產調控“不達目的不罷休”，如果近期房價仍未達政府預期，更嚴厲的措施將接踵而至。

　　此前有報道稱，十一長假之后，財政部、國稅總局、住建部已經聯合啟動了對房產稅相關程序，其中包括對上海、重慶兩份試點方案修改的內容。

　　此前，有專家表示，房產稅的推進過程應該是漸進式的，首先在一線城市試點，北京、上海、廣州都有可能，建議首套商品房不應被覆蓋，而投資房將成為房產稅調控目標。還有學者建議，房產稅應按照“一套房一律不征；二套房減征或不征；三套房以上（包括三套房）倍征”的原則征收。

　　2006年9月，李莉在上海內中環買了第一套房，花了60多萬，買了一套65平方米的房子。2009年6月，李莉的寶寶即將出生，眼看房價猛漲，而現有的住房太小，她和老公商量以后，在遙遠的南匯買了第二套住房，90萬，大約126平方米。

　　最近，李莉開始苦惱起來。因為上海即將試行征收住宅物業房產稅的消息讓她覺得經濟負擔一下子更重了。“像我們這樣一套房子小，一套房子遠的，住房問題沒有真正得到解決的人，還要收稅太不合理了。”李莉告訴記者。

　　其實，李莉并不是唯一對房產稅有抵觸的市民。盡管張艷軍還沒有買房，但是房產稅一旦開征，他擔心自己的經濟壓力會更大。“我就是覺得收房產稅不會降低房價，最后都是加到普通老百姓頭上，真正的有錢人不在乎這個。”

　　在不少市民的觀念里，征收房地產稅非但不能控制房價，反而會加重百姓的負擔。但是在國家稅務總局稅收科學研究所所長劉佐看來，征收房地產稅與控制房價并沒有直接關系，對百姓生活的影響也很有限。“因為房地產稅只是一個普通的小稅種，其職能是為地方政府籌集一部分財政收入。”

　　官方尚無明確表態

　　種種跡象表明，住宅物業房地產稅的征收已經是箭在弦上。

　　重慶市人民政府辦公廳近日《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（渝辦發（2010）357號）的一份文件中提到：按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，我市正積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。

　　不止是重慶，上海也被傳為開征房地產稅的試點城市之一。外界對征收房地產稅的時間、具體細則也有諸多猜測，甚至出現了不同的版本。有的稱是明年初開始征收，有的則說是明年兩會之后，有的傳重慶的房產稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內；有的則猜測上海針對新增一般房地產，按照人均面積做起征點考慮，稅率初定在0.5%-0.8%。

　　事實上，目前官方并沒有一個明確的表態。一位接近國家稅務總局的人士甚至向本報記者透露，目前他還沒有聽到相關確切的消息。

　　“對包括住宅在內的房地產征收房地產稅是目前各國通行的做法，中國改革房地產稅制度是完善財稅體制的需要。從國內外的經驗來看，房地產稅的征收對經濟的影響微乎其微。”他對本報記者表示。此前，財政部財政科學研究所所長賈康也表示，未來房產稅應該成為中東部省份財政收入的主要來源。

　　劉佐認為，根據外國的經驗和中國目前的情況，如果按照房地產評估值征收房地產稅，稅率可以考慮設計為1%左右，由地方政府在稅法規定的幅度以內掌握。同時，通過規定適當的免稅項目和免征額（價值或者面積）的方法照顧低收入階層和中等收入階層，擁有大量房地產的高收入階層則應當負擔較多的房地產稅。

　　和調控房價并無直接聯系

　　現在的一個習慣性思維是，住宅物業房地產稅的開征是政府調控房價的最后一根救命稻草，然而最終卻無法阻止房價的上漲。

　　華遠總裁任志強甚至說，在地產調控中，如果房產稅出臺，中長期來看，（房產稅）將會被轉嫁給買方，從而推高房價。任志強分析，首先，出臺房產稅的出發點并不是調控房價，而是為了擺脫地方政府對土地財政的依賴；其次，在城市化與貨幣超發的背景下，房產稅出臺后，短期內可能使市場波動，但中長期來看，并不能改變供不應求的狀況。因此房產稅出臺后，必將轉移給買方，從而推高房價。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士則對本報記者表示，目前主要是一些房地產老板出來講話，事實上不排除他們有趁機為后期房價上漲制造輿論。

　　“對于目前中國住房價格過高的問題應當做出深入、具體的分析，對癥下藥。”劉佐建議，首先可以看一看構成房價的主要因素即建筑成本、開發商的利潤、政府收取的土地出讓金等稅費是否合理，然后根據存在的問題采取措施。此外，政府可以采取加大廉價、廉租的社會保障性住房建設的力度等措施。

　　“上述問題都不是能夠直接通過征收房地產稅解決的。”劉佐說。

　　此前，住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，房產稅不能解決目前樓市的困境。他認為，房地產市場目前存在的問題不是房地產稅就能解決的，房地產市場要加快法制建設和管理。

　　基于市值開征或有難度

　　賈康曾表示，中國計劃改革現有的房地產稅收體系，考慮引入類似美國的房產稅。據了解，目前與美國房產稅根據房產市值計征不同，中國目前的商業地產房產稅基于原始購置價計征。

　　“一個很大的難點在于房地產評估值的確定。”劉佐說，各國通行的做法是按照房地產評估值征收房地產稅，但是目前中國的房地產價值評估基礎比較薄弱，稅務機關的評估和納稅人的評估可能很不一致；如果引入第三方評估機構，如何保證該機構評估結果的公平和公正顯然也是難題。

　　在中國展開住宅物業房產稅的征收工作也將消耗極大的人力物力。有媒體查閱上海住房保障和房屋管理局網站，目前上海注冊房產估價師有1351名。根據相關數據顯示，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。

來源：中華工商時報

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