房地產將面臨資金失血癥

　　2010年房地產開發商資金情況并不如外界預期的如此緊張,臨近歲末,房價并未達到公眾預想的調控結果,而是主要靠著各種行政措施的高壓,呈現暫時被抑制的脆弱狀態。回顧今年,銀行信貸對房地產開發商全面收緊,而后房地產銀信合作業務全面叫停,調控收緊了房地產商的融資渠道。繼而開發商融資全面戰場轉向信托平臺,造成了幾乎整個2010年房地產信托的瘋狂。

　　融資渠道調控下,2010年房地產開發商資金為何仍游刃有余？

　　一是房地產信托融資渠道新補給。統計顯示1-10月,全國信托公司共發行房地產類信托1500億元,10月為178億元。由于銀行信貸的收緊,造成了今年房地產信托的瓢盆滿盈。

　　二是2010年調控前房地產商資金沉淀。2009年和2010年初是房價最瘋狂的時候,房地產商依靠當時火爆的銷售沉淀了大量資金。雖然,陸續建成的樓盤仍有“存貨”,但由于資金鏈壓力不大,所以調控后降價幅度并不大。

　　社科院藍皮書數據顯示,2010年前3個季度全國僅30個納入統計的城市,土地出讓收入就高達9000億元,比上年增長70%。這一數據也顯示了2010年開發商資金情況良好,開發商土地儲備戰仍在繼續,同時也說明地方政府靠“賣地吃飯”的模式仍在延續。

　　那么2011年,房地產開發商的資金情況是否會有所改變呢？

　　首先,在銀行信貸繼續收緊的背景下,年底房地產類信托業務被“緊急剎車”。11月銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》,發令逐筆排查房地產信托風險,多家信托已暫停房地產信托業務。監管機構意欲掐住信托這條房地產最后的的輸血管道。

　　其次,除銀行和信托外可替代融資渠道有限。私募股權基金、民間拆借等都尚未成氣候,因此上述渠道雖有空間,但不可能完全接過銀行與信托的融資交接棒。據上海的東方典當行表示,今年有逾10家開發商聯系欲從他們典當行融資這在往年是從來沒有過的。民間融資的成本至少是銀行融資成本的數倍,可以預見明年房地產開放商的整體融資成本將直線上升。

　　未來,開發商除了面臨上述資金困局外,還有長期隱性的不定因素。

　　爭議頗多的房地產稅終于被證實將率先在上海和重慶試點。隨著房產稅試點漸行漸進,而其對房地產市場的影響難以確定,一旦房產稅改革鋪開,房價很有可能走低。受此影響房地產商的資金回籠堪憂。這是房產稅改革帶來的必然結果。

　　房地產開發商債務累積數額巨大。據2010年上半年數據顯示,十大標桿房企的負債總額高達4200億元,63家上市房企背負近6000億元巨債。如果以2009年的利潤水平來還清這些債務,需要超過15年的時間。隨著融資渠道的收緊和未來房價下降對銷售造成的影響,房地產開發商的債務壓力會驟然上升。

　　信托到期兌付隱患。房地產信托期限一般為1-3年,今年發行的1500億元加之前兩天發行的量。如果到期兌付時正值房市低迷,資金匯款發生問題,那顯然將對房地產開發商造成巨大壓力。

　　國家調控整頓房地產行業的決心堅定。銀監會向商業銀行下發了一份房地產央企“紅名單”,要求只能對名單中列示的16家房地產央企提供新增房地產開發貸款,對16家之外的非房地產主業央企不得提供新增房地產開發貸款。

　　國家重點建設保障房體系。目前國家對于保障房的投入巨大,上海地區2011年住宅開工工地60%用于保障房建設。保障房由政府財政支持,但也提出要建立保障房融資體系,因此國家勢必將引導資金進入保障房融資體系,這對于房地產開發商的融資也是擠壓競爭。而房產稅推出后,房租租金會提高,這會造成新的社會矛盾,解決這一問題的根本途徑在于保障性住房,尤其是公租房的建設要跟上。

　　2010政策調控雖未收到理想效果,但政策頒布后都需要經歷一個反應過程,特別是行業性的調控。隨著調控的持續,2011年房地產行業的資金困局必將集中顯現,未來中小開發商難逃被洗牌的厄運。

　　房產金融投資品風向標

　　普惠8號杭房開股權受益權投資

　　集合資金信托計劃

　　發行公司:華能信托

　　風險一般 適合穩健投資者

　　該產品期限為18個月,預期年化收益率為7.5%。信托資金用于投資杭州市房地產開發集團有限公司以下簡稱“房開集團”持有的杭州中南豪情置業有限公司以下簡稱“中南豪情”90%股權受益權和杭州和祥房地產有限公司以下簡稱“杭州和祥”100%股權受益權,資金用于江南星座、江南銘庭、江南文苑的開發建設。

　　【點評】資料顯示,中南豪情是專為開發江南銘庭項目成立的公司,凈資產為1.5億元,而杭州和祥凈資產5.7億元。同時,信托合同約定,杭州市房地產開發集團有限公司有權在信托計劃成立日起屆滿360天之前提前回購已出讓的股權受益權,同時受托人發放不超過原信托計劃規模的信托貸款,信托貸款將用于江南御府的開發建設。從風險控制措施來看,本信托產品采用了股權質押、土地抵押、賬戶監管等措施,即房開集團以其持有的杭州和祥100%股權及中南豪情90%股權為其相應的股權受益權回購及其他義務提供質押擔保;杭州和祥以其名下的國有土地使用權為房開集團相應的股權受益權回購及其他義務提供抵押擔保;房開集團、杭州和祥在工商銀行601398,股吧浙江省分行設立監管賬戶,監管資金專款專用。由于未公布質押股權和抵押地塊的評估價值,以上兩項風險控制措施對于信托收益的保障程度尚未可知。綜合來看,在房地產第三輪調控措施尚未落地的情況下,投資于該領域的信托產品還是面臨一定的風險。

　　保利錦程1號 集合資金信托計劃

　　發行公司:方正東亞信托

　　風險偏大 投資者需要謹慎

　　該產品期限為18個月,最高預期年化收益率為8.5%。該信托產品沒有特定的資金運用領域,而是通過建立“資金池”,將信托資金以股權、購買特定資產權益、貸款、可轉股債權、投資經營性資產等方式單一或組合地投資于項目主要推薦方北京保利龍馬資產管理公司推薦的優質項目包括但不限于礦產資源、能源、地產類等。

來源：東地產 作者：李曉東

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀