房地產調控助力經濟結構調整

　　全球金融危機的爆發在對我國經濟造成沖擊的同時，也為我國經濟結構調整帶來了新的契機。顯然，從此次危機中，我們能夠得出的一個重要結論是，過分依賴于出口與投資的經濟增長模式并不利于我國經濟平穩持續的發展，而消費的不足已經制約了我國經濟的健康發展。而如何通過調整經濟結構，提升三駕馬車中消費在經濟增長中的貢獻率，平衡各駕馬車在經濟中發揮的作用，已然成為我國未來經濟發展的主要內容。

　　房地產行業作為我國的支柱產業之一，對我國的經濟發展起到了巨大的推動作用。在本輪危機的沖擊下，也是通過房地產引擎的拉動，我國的經濟增長才能保持了一個較為平穩的過渡。經濟結構的調整實際上是對整個經濟運行機制的重新改造，這勢必會與房地產行業的發展產生密切關系。

　　經濟結構調整的內涵

　　就目前我國的現實條件來看，我國目前經濟發展的最大隱憂在于內部經濟增長比例的不協調與外部不確定性的依然存在，而二者的共同效應是我國經濟結構調整的過程必然是基于一個較為謹慎的基調。同時其也決定了經濟結構調整的主要內容在于兩個方面：一種是靜態結構的調整，另一種則是動態結構的調整。前者主要是指產業結構、區域結構的調整等，即優化社會資源的配置，提升投資效率，提高經濟發展質量。而后者主要是指經濟增長的結構調整，即確保經濟增長的持續性與合理性。二者的目標也即我國產業轉型升級與經濟增長動力由投資和外需向內需的轉變。

　　房地產新政是現階段經濟結構調整的開始

　　目前我國房地產市場正處于買賣雙方的博弈期間，相比于以往，多空雙方的斗爭也更為激烈。一方面，房地產市場本身的畸形發展對經濟帶來的副作用需要針對抑制房價的行之有效的措施。另一方面，在目前我國經濟尚處于復蘇階段的情況下，如何在穩定房地產市場的發展的同時，保證經濟的持續增長，這兩方面最終共同決定了此番房地產調控政策的實質與以往的房地產調控政策并不相同。

　　撇開2009年的樓市救市政策，自2010年4月17日出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來及相關的后續的調控政策，從表象上來看，淺層次的目標均是抑制房價的上漲，而深入機理，此番新政的調控由于其背景的不同又具有其特殊性。

　　從調控目標上來看，歷次樓市調控政策的出臺均出于管理通貨膨脹預期、防止經濟過熱的需要，而此番新政的目的則有所不同。面對金融危機的沖擊，我國通過大規模的固定投資與信貸投放來替代出口疲軟而扭轉了經濟增長的下滑態勢，但是藥三分毒，其也產生了較大的副作用。一方面如何確保投資的有效性與高效性，另一方面，如何防止信貸資金大量投放所引起的通貨膨脹等都對今后的經濟發展提出了要求。而房市的發展則正是刺激政策與調控政策的有效體現。故房地產新政的出臺也正是建立在“保增長”的基礎之上，在管理通脹預期的同時，保證房地產市場發展的穩定從而為經濟的持續增長提供良好的環境。

　　相比之下，之前的樓市政策在經濟調控方向上均是抑，而后者需一抑一促，因而在操作上更加需要力度與精度的把握。這也決定了此次新政調控手段的不同。與以往以價格工具為主的調控機制相比，此次更多的則是運用數量工具與政策導向來調整房地產市場的發展模式，其原因在于以利率為基礎的價格工具缺乏政策彈性，在目前實體經濟恢復尚不明朗的情況下，以數量工具為主的調控政策更能為我國實體經濟的有效增長提供更大的空間，從而也為我國的經濟改革爭取時間。可以認為，從本質上來看，房地產新政是我國現階段經濟結構調整的開始。

　　房地產市場調控推動經濟結構的靜態調整

　　首先，房地產行業的產業鏈較長，影響面廣，對經濟拉動作用明顯。在經歷2007年前經濟過熱后，隨著經濟的滑落，我國不少產業出現了產能過剩現象，而其中不乏與房地產行業密切相關的鋼鐵、水泥等產業。供給的增加往往離不開需求的帶動，房地產行業的非理性發展可以說在一定程度上也導致了相關上游產業的過度發展，造成了資源的浪費。同時，這些上下游行業大多屬于勞動密集型的低附加值行業，缺少科技含量，并且容易造成高消耗，故而過度的推進房地產的發展會使得其蠶食掉本應進入其它行業的資源，尤其是更具生產力的高科技行業；相反，在這種情況下，其又會進一步促使我國經濟結構的比例更加失衡，并最終形成一種路徑依賴，使得我國經濟的轉型缺少動力。但這些產業結構的調整與升級不是僅靠簡單的行政干預所能做到的，而需依靠房地產市場的調控有助于依靠市場機制倒逼相關過剩產業由內而外進行改革，從而優化產業結構。

　　其次，房地產行業作為資金密集型產業，其自身的發展在很大程度上依賴于資金松緊程度，此次新政的調控措施之一則是從引導信貸投放的方向來平抑房價的波動。具體來看，其主要通過“兩個渠道”、“一個導向”對我國的經濟結構的調整產生重要影響。“兩個渠道”之一是購房者的資金投入渠道。購房者劃分為兩種，一是消費需求，二是投資需求。從我國的實際情況來看，雖然剛性需求的存在是房地產市場繁榮的基礎，但投資需求則是房價居高不下的主要原因之一。第二個渠道是金融中介的資金融通渠道。目前我國的資本市場并不發達，房地產市場的資金需求無論是從生產者還是從購買者來看，金融中介所提供的資金融通都發揮著更大的作用。

　　“一個導向”是指資本市場的導向作用。房地產企業在資本市場所籌集的資金固然有限，且僅限于具有較強實力的企業才能獲得融資資格，但資本市場中價格的波動對于資金流向具有重要的引導作用，房地產股的表現會引致資金進出該行業的規模。去年大規模信貸量的投放帶來了一定程度上的流動性過剩，一方面由于房地產較好的防通脹能力與其所帶有商品屬性，加大了購房者對住房的需求，尤其是處于投資與防通脹的需要所帶來的投資需求的大幅增加，加劇了房地產價格的非理性上漲，相反，房地產市場價格上漲所帶來的投資收益又會進一步增加投資需求，這在一定程度上陷入一種自我膨脹式發展階段。建立在利益最大化的考慮因素之下，資金會紛紛從其它實體經濟轉向房地產行業，并促使其向“虛擬化”發展，導致泡沫越吹越大。另一方面，由于房地產行業的資金密集型屬性使得其對銀行的信貸規模要求較大，在風險可控的前提下，鑒于規模效應的考慮，銀行也會加大對房地產業信貸量的投放。在社會財富保持在一定水平的情況下，二者所產生的最終結果是房地產行業的畸形發展會使得其猶如抽水機一般會將大量資金從實體經濟中吸走，從而導致實體經濟的空心化。而房地產市場的調控則有利于對資源的配置進行合理的規劃，提高投資性房產成本抑制投機性需求，增加銀行的政策性風險進行信貸指導等均能夠對房地產市場的資金供給造成重要影響，并通過資本市場的信息功能，促使資金能夠更多流向于實體經濟中去，而減少房地產市場中的投資屬性。同時房地產市場的投資與投機屬性的降低也有利于提高企業對自身主營業務的專注程度，減少企業涉足房地產行業的現象，促進產業結構的更有效、更迅速的調整。

　　最后，房地產行業的發展具有較為明顯的地域特征，尤其是一線城市的房價相比其它城市有著較大的差別。目前我國正在轉變過去的地域經濟發展的重點，而如何保證資源的流向能夠有效支撐我國的戰略規劃呢？房地產行業的地域發展過度失衡的表現則是過多的資金流向了一線城市，相反減少了其它地域經濟的吸引力。同時部分相對不發達的城市的房價的高企也會對當地的經濟造成不良影響，如對人才的吸納、原材料價格等的影響等均會有著較大的副作用，也不利于當地居民消費增長，最終也會影響到我國城市化進程的發展。

　　房地產行業調控助力經濟結構的動態調整

　　經濟結構的動態調整包含兩個層次，其一是經濟發展模式由外需為導向轉向為以內需為導向。目前我國經濟的發展模式仍是以外需為主導的經濟增長模式，雖然世界經濟已呈現出良好的復蘇態勢，但首先，短期來看，各國在陷入不同危機程度下的貿易保護主義的抬頭，對我國的出口貿易造成了較大的影響，并且歐洲的債務危機尤其是歐洲銀行所面臨的風險依然較大，存在著一定流動性風險的擔憂，其在拖累歐洲經濟復蘇的同時也會對我國出口的增長產生不利的影響。其次，此次金融危機在一定程度上歸因于經濟失衡，長期來看，傳統的以出口為導向的經濟增長模式將難以為繼，增長缺乏充足的動力。再者，外需型的經濟增長方式也容易引發貿易爭端等問題。此外，隨著我國勞動成本的增加，在客觀上也要求我國由外需型的經濟增長轉為以內需為主的經濟增長方式。最后，伴隨如今我國外匯儲備管理壓力的不斷增大，人民幣匯率改革即使在短期內不會有效執行，但其在長期也是大勢所趨，其更加需要我國講經濟發展的重心放在內需的培養之上。而房地產經濟過度繁榮所引起的國際游資的涌入對我國匯率管理形成了較大壓力，使得匯率改革的執行力大打折扣，最終所引發的是我國外部經濟的矛盾將會日益突出，而經濟結構有外需轉內需的愿望也不會得到有效的實現。

　　其二是內需結構的轉變，主要是從以投資為主的內需增長方式轉移到以消費為主的內需增長方式。以投資為主的經濟增長方式往往會導致投資過度，易引起通貨膨脹，缺乏長期性。相反以消費為主的經濟增長方式則能夠保證經濟的活力，并具有一定的自身的內部調整性，提高人們的福利水平。

　　但目前我國的房地產市場的不合理的發展成為了我國經濟結構動態調整的阻礙。其主要表現為以下幾個方面：

　　首先，房地產市場所孕育出的土地財政影響了收入結構的調整過程。土地財政的本身就是居民收入向政府收入調整的過程。在土地財政的支撐之下，政府大規模的投資有了可靠保證，但羊毛出在羊身上，其往往會產生擠出效應，尤其是對民營經濟的擠出更為明顯。同時，土地壟斷制度也并沒有保證土地資源的合理化分配，這進一步損害了民營經濟的發展。然則民營經濟是國民經濟中最具活力的成分之一，我國大部分的就業也有賴于民營經濟的解決，居民收入的提高不僅僅是依靠單純的消費補貼等，更多的是需要企業尤其是民營企業的發展與政府在收入分配中的讓利，才能是消費的持續增長成為可能。

　　其次，房地產市場發展的本身伴隨的是財富的再分配過程。目前，我國房地產市場的投資性需求較為明顯，呈現出一定的虛假繁榮，其所帶來的財富效應導致了貧富差距的加大，在一定程度上破壞了以消費為主的經濟增長方式的基礎。在房價高企的年代，人們會將家庭更多的財富用于房產的購買，相反減少了對其它商品的需求，雖然經濟數量得以增長，但更多的是通過固定資產投資的拉動。而過多的固定資產投資，再加上房地產行業本身較強的帶動作用，會導致產能的進一步過剩。同時，在實體經濟無法有效消化掉過多的投資的情況下，會引起資產價格的大幅上漲，物價水平的上升，誘發經濟泡沫，增大國家的金融風險。在一定收入水平下，消費的減少則更加使得實體經濟缺少消化投資所帶來的產能過剩的能力。

　　我國房地產市場調控之路任重而道遠

　　我國房地產市場的現今的狀況實際上是我國經濟發展的縮影，也是我國經濟結構不協調的突出表現與根源之一，因此房地產調控對我國經濟結構的調整具有戰略意義。但是就目前我國調控的效果以及調控條件來看，二者的契合點尚不具備。

　　其一，在資源配置上，由于投資者尚未對房地產的市場預期產生改變，流入實體經濟的資金依然有限。這主要是由兩個方面決定的，一是我國的投資渠道狹窄，使得房地產資金量的轉移缺少足夠動機。這是由我國客觀上的金融環境所導致的。二是房地產市場的調控依然著重于增量上的調控，在我國房地產市場的投機者資金較為充裕的情況下，單純的提升信貸成本的作用影響并不是很大。因此，在依然對房地產看漲或者并不看跌的預期下，從房地產中釋放出來的資源在整個產業結構調整中的作用并未完全發揮，各個生產要素之間的重新分配并不暢通。

　　其二，在經濟發展模式轉變上，依靠房地產市場的經濟拉動作用的方式依然明顯。尤其是在目前我國外需不振，依靠消費需求增長又尚需時日，同時在改革的過程中又往往會出現多方利益的博弈，使得房地產調控的過程并不順暢，經濟結構調整也并未發生實質性的改變。

　　其三，如今我國房地產的調控方式主要是依賴于行政手段，在短期的確會產生一定的震懾作用，但從長期來看，其對房地產市場的發展并不會產生過多的益處。原因在于我國樓市的畸形發展是由于整個房地產市場體系的不合理所造成的。首先，房地產供給層次的單一使得房地產市場的供給方所提供的商品并不能完全滿足市場需要，僅僅依靠商品房為主導的市場供給無法解決不同社會階層的市場需要，廉租房市場建設的不完善使得房地產的調控路徑缺少出口，需求與供給均無法得到有效釋放。其次，正如前文中所提的，房地產市場投資屬性過重所帶來的是需求被不合理的放大，一方面去年貨幣增長率的高速增長，引致的通貨膨脹預期，是去年房價的暴漲與今年房價高企的因素之一。另一方面，在我國投資渠道相對狹窄的情況下，房地產作為固定資產，本身的保值增值的特性使得其作為一種投資渠道并無可厚非，但是由于我國房地產市場的基本運行受到了較大的行政制約，投資者的持有成本較低，在供給相對有限的情況下，有了囤貨居奇的能力，這些都導致樓市泡沫越吹越大。相反，只有以市場手段為主，行政手段為輔，引導資源的合理的分配，從長期來看，才能對我國經濟結構的調整產生真正的影響。當然，在特殊情況下的行政介入也是難以避免的，但從遠期來看，只有充分的利用市場手段，才能保證經濟轉型更加的深入與徹底。所以，就目前而言，行政手段的房地產調控的確能夠在一定程度上對樓市形成壓力，但是在居民對未來預期未做出根本改變前，居民的消費結構在短期是不可能完全得到合理的協調。

　　一言以蔽之，房地產市場的調控是經濟結構調整的內容，但由于諸多因素的影響，其在經濟結構調整中所應承擔的責任還并未予以體現。我國經歷了先前30年經濟增長的黃金時期，通過出口與投資的帶動，取得了巨大的經濟成就。但是隨著我國人口紅利的逐漸消退，外部經濟環境的改變，從客觀上要求我們轉變過去的經濟發展模式。房地產行業作為我國的支柱產業之一，同時也是我國城市化進程的重要基礎，其在經濟增長中扮演著眾多發動機中的一臺的角色。當經濟增長之車行駛方向和舒適程度產生問題時，對發動機的檢修也就是必然的。同時由于我國房地產市場本身的復雜性，對房市調控的效果更加需要耐心，故而我國應當繼續堅持房地產市場的調控，將其作為經濟結構調整中的一部分堅持下去，并針對不同的問題對癥下藥，并主要采取以市場化的調控手段，才能保證我國經濟轉型的成功。

來源：中國經濟

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