房價泡沫究竟有多高？降溫令為何不見效？

　　日前中國住建部副部長仇保興也向社會“倒苦水”，談到房地產市場調控的難點。仇保興分析說，一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求。日本的房地產市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現在中國城鎮化率還不到50%，住房剛性需求旺盛，所以調控難度非常大。二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區之間經濟發展差距十分巨大，用“一刀切”的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。

　　也許是為了應驗兩位高官的判斷，《上海證券報》2010年11月30日的消息說，全國樓市似乎在調控中緩過勁來了。中國指數研究院提供的數據顯示，到11月下旬，大部分城市的成交量以及價格已經止跌回升。雖然對于回暖，業內分歧較大，但回望今年“史上最嚴厲調控”以來的情況，根據國家統計局全國70個大中城市房屋銷售價格數據，今年1至10月份，除了6月房價環比下跌0.1%、七八兩月均與上月持平以外，其余月份的統計數據顯示皆在上漲。11月份的最終數據也為上漲，應該已無懸念。

　　中國的房地產市場在一個史無前例的城市化背景下展開，有的城市鄉村在迅速崛起，伴隨而來的是人口聚集房價飆升；有的城市鄉村在迅速衰落，伴隨而來的是房價也在持穩甚至下跌。比如甘肅玉門，這個曾經12萬人口的石油城，如今只剩下2萬人口，最好的房子100元一平米也無人問津。中國很多鄉村的命運將與此同。

　　中國房價難控的主因是：人聚財聚，人散財散。這是由市場規律本身決定的，任何個人和機構試圖以非市場行為來人為扭轉，基本上都是在不自量力地以卵擊石。這場涉及13億人口的大流動，遠遠不僅僅是農民工在進城，而是“小富進城，大富進京”，不斷地、有梯度地向大城市進軍。保障房為什么不起作用？不僅僅因為保障房數量少而且往往被權勢階層壟斷，而且因為保障房根本不保障外來人口。而機械增長的外來人口才是城市住房需求的主力，不管是單純的租住需求，還是購房需求。在這樣的剛性需求下，即使土地免費送給開發商，即使嚴厲限定開發商的利潤空間，也無法改變二手房市場價格節節攀升的事實。

　　1980年，發達地區國家的城市人口的比例平均為70.9％，其中，美國為77％，日本為78.3％，聯邦德國為84.7％，英國為90.8％，加拿大為75.5％。而發展中國家的城市人口比例平均為30.1％，其中不少國家低于20％。中國現在的“數字城市化率”46%，但目前統計的6億城鎮人口中，至少有2億人并沒有享受市民的權利。中國的城市化和房價持續上升，還有相當長的日子要走。

　　中國的城市化還受到自然和社會兩個因素的長期制約。自然因素就是地理學家胡煥庸發現的“胡煥庸線”，即從黑河到騰沖畫一條直線，這條線的東南部分才比較適合人類生存，宋代以來，中國絕大多數人口也聚焦在這條線的東南部分。而如果從衛星上看地球，即使在這條線的東南，也仍有許多不適合人類居住的地方，適宜中國人居住的土地真的是非常的稀缺！

　　社會因素方面，則是我發明的“百萬人口城市線”——中國必須在城市人口達到百萬以上，才能掙脫和初步掙脫傳統的關系網和權力一夫當關萬夫莫開的單極化控制，獲得較大程度的獨立、尊嚴與自由、公平。

　　人人都向往這些好山好水好人文的地區，這些地區的房價不上漲是不可能的。這是上帝也無奈的事情。溫總理和住建部副部長坦言房價調控難，事實上也是給社會交底，承認政府和人的能量局限。這是實事求是的誠實與信用。

　　平均主義這一計劃經濟殘留的負面遺產也是導致房價難控的重要原因。不論古今中外，豪宅都是富裕階層奢侈品消費中的重要甚至最重要組成部分，也是有效吸收社會流動性的重要資金蓄水池和促進家庭式就業的重要途徑。但中國每有“豪宅”問世，幾乎必遭來輿論的口誅筆伐，房地產調控也一直在控制別墅用地，導致大量資金不得不去追逐城市中心的商品房，進一步抬高城市房價。我們應該有步驟開放城市郊區的山地，以及無人的海島、人煙稀少的優山美地等優質地塊，允許富人通過土地競標的合法方式獲得相應土地并在上面蓋山莊、別墅等等。不用擔心好山好水總是先被富人占，只要不破壞和污染環境，送給一般人養還養不起呢。再說，隨著城市化進程的深入，隨著大量鄉村和偏遠地區“人退，自然進”，中國的好山好水只會越來越多，而不是越來越少。

來源：濰坊傳媒網

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