商業地產：游走在升溫與過熱之間

"周一剛上班，就聽公司小楊說他家幾個親戚把手上的店鋪盤掉了。最近一段時間，好些群里的網友也在拋售他們的店鋪……"福州某房地產論壇上一位網友發帖稱。對此，有不少網友提出了"現在買進還差不多，怎么會拋售店鋪？"的疑問。

事實上，在不少人看來，今年商業地產熱浪席卷榕城。然而近段時間，一些人停下了"奮勇直追"的腳步開始擔心福州商業地產無法承受之重--城市綜合體的大量上馬是否會讓福州的商業地產從眼下的"盛夏"轉變為若干年后的"剩下"。

商業地產虛火？

"今年以來福州商業地產氣勢如虹，可最近店鋪轉手頗為頻繁，不少人甚至剛認購就猶如懷揣燙手山芋般急于脫手，眼下我是該出手呢還是應避其鋒芒？"近日，記者接到熱心讀者李先生打來的咨詢電話。據李先生介紹，此前其為尋找一間地段好、周邊配套齊全的店鋪奔波良久而無所獲，但近段時間卻發現不少理想的店鋪在轉讓，"所謂一鋪養三代，我一直很注重商鋪的位置，有些位于未來福州城市綜合體的店面自己想都沒想過還有機會接手，現在我是心慌慌意彷徨啊！"據悉，目前福州有超過10處大型商業場所進入了實質性操作階段，如金山特易購、金山萬達廣場、金融街萬達廣場、SM城市廣場、東方新天地商業廣場、紅星美凱龍家居廣場、海西塔商業廣場、新一代寶龍城市廣場等。然而商業地產蓬勃發展的同時，也不斷有人轉手出讓，使得部分人產生了"商業地產的價值是否被高估了"的擔憂。

在福州資深房地產業內人士劉福泉看來，商業項目初次購買者以短線投資居多，只要有了預期的利潤就轉手。不能因為近期不少人出售手中的商鋪就此判斷商業地產過熱、投資者對未來沒有信心。對此，九歌萬派董事長劉波表示贊同，"商鋪購買本身需要購買者擁有一定的社會資源，不少人拿到如此搶手的貨源就像黃牛黨一樣轉手賣了賺差價，在市場火爆的時候存在很多類似的投機行為。"福州資深房地產業內人士楊臻認為，有別于住宅價值，商圈的培育需要3-5年的過程，這期間租金很低，包括市場的售價也高不上去，但是當這個商圈形成的時候價格也會跟著水漲船高。商業地產的運營需要一個周期，一些人出于短線營利的目的會選擇盡快出手。

多模式發展是關鍵

事實上，在不少業內人士看來，總量看，福州的商業地產并無過熱之虞，但更多地需要在具體規劃和定位上下功夫。

劉福泉表示，福州已經步入海西快速發展的軌道，越來越多的人對這個城市有了新的期待，進而對商業地產有了新的預期，"福州在建的和計劃開工的城市綜合體項目共有十來個，這在以前是不可想象的，因為別說十幾個，一個綜合體都很難生存。由此可見海西的前景帶給福州巨大的發展空間，而這個空間也會給商業地產帶來很多的機會。"對此，福州資深房地產業內人士林先生表示贊同，"商業地產比住宅市場更豐富、更系統、更專業化，它綜合了諸多方面的因素，具有更大的增值空間。"上述業內人士林先生指出，根據《福州市城市總體規劃（2009-2020）》草案，2015年市域人口將達800萬人，"房地產尤其是商業地產項目對于推動一座城市的城市化進程具有拉動作用，而人口的增長使得商業地產周邊能有龐大的基礎消費群體支撐項目的運營，也就大大降低了項目開發和運營的風險。"此外，有業內人士表示，隨著五四北、金山、東部新城等板塊的發展，原本分散的幾個新區與中心城區的聯系日益緊密，福州城區"多中心發展"的格局已悄然呈現，"在此番格局之下，集中了商業、寫字樓、公寓、酒店、娛樂等多種業態的城市綜合體的開發熱潮更添助力。"雖然商業地產前景看好，還是有不少業內人士對于其建成后福州市場的去化能力提出了質疑。上述業內人士林先生就指出，在商業地產熱的里面，還存在不少隱患，如一窩蜂復制商業地產模式問題就會造成市場消化困難的局面。

福州某投資有限公司項目負責人程先生認為，未來3-5年福州將出現非常多的商業地產，未來福州市場能否承受得住"百花齊放"的關鍵在于這些項目的性質，"如果這些商業地產的性質都是萬達模式，那么毫無疑問將出現供給過剩的問題。"在程先生看來，萬達模式的特點不在于所謂的商業集中，它的優勢在于：其一，它以非常低的成本拿到土地，與政府議價能力很強；其二，它的建設速度非常快，在資金處理上已經產生了很大的收益，"這些贏利模式是在商業繁榮的面上看不到的，萬達模式的優勢也正源于此。"上述業內人士林先生認同之余也表示，商業地產是否供給過剩并非商鋪的數量，而在于是否有出現新的贏利模式、創新業態、創新集中式商業建造方式等，"最根本的是發展個性化、有特色的綜合性商業。""業態雷同，則效益不高；前期定位準確，則可異軍突起。"這是記者在采訪中聽到最多的一句表達不同但含義相同的話。

來源：海峽財經導報

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