調控通脹齊襲樓市 低泡沫房產或成救市法寶

　　被稱為“有史以來最為嚴厲”的房地產調控政策并沒有讓高房價問題得到很好的解決，11月國家統計局公布的10月全國房地產數據不但沒有呈現出房價全面下滑的趨勢，反而再次驗證了樓市“越調越高”的怪圈理論。

　　在成都，限購令是否出臺還并無定論，卻已有開發商對此進行回應，“其實有比限購令更好的解決中國現今高房價問題的方法！”與此前對限購令提出異議的聶梅生、潘石屹所不同的是，成都的開發商務實且更看重解決途徑，“在通脹全面來臨之際，‘低泡沫房產’思路更能解決當今中國的現實問題。”

　　樓市重演“越調越高”現狀

　　樓市“越調越高”的怪圈理論似乎又在重演。

　　9月29日，繼“國十條”之后，被業界稱之為“二次調控”的“新國五條”正式出爐，隨后，包括上海、廣州、深圳在內的眾多城市效仿北京推出了限購令，以落實“新國五條”的基本方針。其中不少城市規定，同一購房家庭只能在當地購買一套住房。

　　盡管購房門檻不斷嚴設，投機需求也陸續在被“住建部重點監管”的各大城市壓至史上最低位，然而從國家統計局公布的數據來看，房價卻并沒出現應聲下跌的態勢，數據顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點，環比上漲0.2%。

　　而已出臺了限購令的15個城市中，10月份的房屋銷售價格除了上海、杭州、寧波、廣州、溫州環比9月分別出現了0.1%、0.3%、0.2%、0.1%、0.6%的跌幅，其余城市價格指數仍出現了環比上升趨勢。而90平方米及以下房屋銷售價格數據顯示，只有天津、杭州、福州、三亞4個城市環比9月分別下降了0.5%、0.4%、0.1%、0.3%，其余10個城市房屋銷售價格仍有不同程度的上漲幅度。

　　一位開發人士表示，“其實從國家統計局公布的數據上看，10月份全國商品房銷售面積9278萬平方米， 同比增長了16%，環比下降11.2%。而去年9月份銷售面積是8955萬平方米，10月份銷售面積是7998萬平方米。對比這一數據其實可以看出，今年的調控對需求抑制并不明顯，至于二次調控的作用，目前還很難說，可能還需要時間來驗證。”但這位開發人士稱，如果需求抑制不了，價格的抑制“應該難盡人意”，所以，“能夠保持目前的價格不大幅上漲其實就說明政策就已經起作用了。”

　　房價越調越高的背后真相

　　“房地產越調越高的本質在于：貨幣流動性過剩、通脹壓力日益嚴重，所以抵消了房地產調控的政策效應。” 四川中德世紀置業有限公司總經理汪斌如是說。

　　中德汪斌稱，今年的房地產調控“非常嚴厲”，“從 1月 7日國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，到4月17日國務院出臺“國十條”，再到國慶大假前14個城市陸續出臺限購令。應當說，上述調控措施對于過熱的房地產市場，是一劑高強度降溫藥，作用極大，但從國家統計局今年公布的數據來看，房價卻并沒有下跌。”汪斌稱，原因就在于貨幣流動性過剩、通脹壓力日益嚴重。

　　中德汪斌表示，“這幾年因為經濟危機等原因，我國的貨幣政策趨向寬松，這就造成了流動性過剩和通脹問題”。

　　汪的話不無道理，今年以來，就不斷有學者專家呼吁正視此問題，而首都經濟貿易大學金融學院副院長謝太峰教授在接受媒體采訪時就表示，央行于金融危機后的1年半時間內已經向市場投放了12萬億元的貨幣。

　　“目前美國又開動了印鈔機，6000億美元很快將使全球，尤其是像中國這樣的經濟發展體國家將迅速面臨輸入性通脹問題。”中德汪斌認為，加上不斷上漲的CPI指數帶來的壓力，將很快使國民進入一種恐慌性資產“保全”戰。

　　此話絕非虛言，據了解，近段時間，諸如“通脹”、“避險”之類的名詞頻頻出現在各大報端，不少成渝兩地的居民都開始感受到一種前所未有的壓力。本月12日晚在某寫字樓亮相現場，一位前來咨詢樓盤的李女士就表示，她準備出手購進寫字樓的原因就在于擔心通脹一旦全面來臨后，自己的資產會縮水。而根據相關媒體報道，目前成渝兩地有不少囤貨族也開始出手，囤米囤油囤各種能囤的東西。

　　“這種情況下，調控政策的作用自然就被削弱了。”中德汪斌稱，中國改革開放以來，唯一保值且升值的投資產品是房地產，“很多人買房就是為了養老，買房現成已成為了一種中國式的保險。”汪表示，房子是稀缺性資源，而中國剛需又非常旺盛，所以在中國，投資不動產是目前看來唯一做到了保值升值的最好投資工具。

　　所以，回到現實問題，此種情形下，限購令所起作用將是個問號。“不讓人買房，辦法多得是啊。現在就有許多沿海地區的投資者，到鄉下去收身份證，買農民的身份證，然后所有權的相關法律文書全部做完，以農民的身份來買第一套房。再不行，他會轉戰還沒實施限購令的二三線城市，加大這些城市的房地產泡沫。”

　　低泡沫房產救市論

　　“所以限購令并非解決中國當今高房價問題的最好辦法，而比限購令更好的解決方法，我認為是‘低泡沫房產’思路。”中德汪斌語出驚人。

　　中德汪斌表示，“盡管此前龍永圖以‘有需求就不存在泡沫’表達了他對房地產泡沫問題的看法，但在我看來，中國房地產市場其實是存在泡沫的。”

　　中德汪斌認為，“其實一個行業具有泡沫是正常的，這說明這個行業是有利益可以追逐的，所以反而能充當拉動投資的潤滑劑，促進這個行業發展。但是就目前的中國國情而言，房地產泡沫的確不能太高，高的話就會爆了。”

　　汪用了目前被普遍認可的一種學術觀點表達了他的看法，“造成當前中國房地產泡沫有五個原因。一是房地產的投入持續增高，二是由于中國處于城市化的特定時期，消費持續增高， 三是房價收入比偏高，四是價格持續攀升。”

　　而第五個也是最重要的原因則是：流動性過剩，造成房地產投資權重比例超過其它行業。“流動性過剩的原因一是銀行發鈔太多，二是很多行業利潤逐漸減少，資本就會向有利益的房地產行業流動。這也是郎咸平的觀點，我認為很有道理。”

　　令人驚訝的是，與此前業界大腕對“房地產無泡沫論”集體點頭所不同的是，汪的上述觀點得到了成都不少開發人士的認可。一位不愿透露姓名的本土開發人士表示，“雖然此前有董潘等眾多著名開發人士說房地產沒有泡沫，但并不代表這個行業的人都持這種看法，其實房產作為一種資產，在投資過旺的情況下，肯定會發生泡沫的。”另一位來自福建的開發商也坦承，目前中國一線城市和一些過熱的二線城市肯定是有泡沫的，“房地產是高利潤行業，一旦過熱就很容易形成泡沫，而且容易出問題。”

　　“以北上廣為代表的房地產市場確實存在大量的投資行為，并被民眾過分關注，但這只是局部市場，并不能代表整個中國的現狀。”高力國際成都分公司總經理蔡孟頤認為目前很多二線城市，還存在大量剛性需求缺口，“在這些市場，泡沫即使有，也不算高泡沫，應該說中國目前其實只有北上廣的高泡沫現象表現得相對明顯。”

　　所以，在四川中德世紀置業有限公司總經理汪斌看來，低泡沫房產的真正含義即是，“通過行政手段和行業行為，將房地產維持在一個低泡沫狀態，以降低某個市場房地產投資過熱的現象。”

　　按中德汪斌的理論，房地產投資在社會總投資的占比如果低于20%，即表明房地產市場是健康的，如果高于20%，即說明權重失衡，行業開始過熱。“如果一個行業投資比重過高，說明其他行業是無利可圖的，或者說利潤率很低，這樣會造成資本向這個行業涌入，從而出現泡沫，并讓泡沫不斷攀升。”中德汪斌表示，如果投資都往一個行業走，那就會引起社會經濟現象的扭曲。

　　開發商提倡行業利潤率應該控制在20%左右

　　中德汪斌稱，從房地產在全國不同城市的投資比重來看，北京是63%，江浙一帶在36%。而成都，根據成都市統計局9月報表，今年1-9月成都投資總額為3197.22億元，房地產開發投資為917.24億元，占比為28.68%。很顯然，相比北京和江浙一帶，雖然成都的房地產投資并沒出現明顯過熱現象，但也高于汪所說的20%。

　　所以，回到現實問題，要想改變房地產過熱現狀，一是行業自律行為，二是行政手段。

　　四川中德世紀置業有限公司在成都國際城南的黃金地帶有900多畝土地，計劃打造一個具有英倫風情的國際化高端項目——中德·英倫聯邦。目前項目離入市尚有近半年時間，不過中德卻提出了一個頗有意思的銷售主張：“關愛有家。”

　　“我們項目地處以高新技術產業為主的國際城南，其區域的從業者具有明顯的年輕化特征，而年輕群體對高房價的耐受力是最差的，常常要奮斗好多年才能圓買房安家夢。”四川中德世紀置業有限公司表示，盡管他們的項目定位高端，品質也堪比同一區域內的“譽峰”和“中海·城南一號”，但他們卻早做好了“平價”入市的準備。

　　“我們希望能通過合理的價格，讓房子成為這些青年才俊們觸手可及的夢想。”四川中德世紀置業有限公司總經理汪斌稱，要改變一個行業過熱的現狀，打擊需求并不能解決本質問題，降低這個行業及相關行業的利潤率才是關鍵。“只有這樣，才會阻止資本對這個行業的追逐。”

　　汪斌稱，要想讓行業健康發展，企業就應該正視高房價給整個行業帶來的惡劣影響。在中德汪斌看來，房企應該把利潤率控制在20%左右，而以此形成的價格水平，就不會讓房地產往過熱方向發展。同時，這個城市也不會因為房價太高而拒絕青年才俊的加盟，能夠很好的形成有機的新陳代謝。而這，也正是中德地產提出“關愛有家”主張的背后真相。

　　汪斌稱，“地方政府是否可以根據當地的經濟總量、產業結構、城市化進程式等重大經濟指標制訂出區域指導價，以便能讓這個行業能遵循可持續發展的合理利潤，維護整個行業及相關行業的健康發展。”汪斌表示，此前有專家學者提出政府應該出“限價令”，“但在市場經濟中，限價會產生市場之外的相關社會問題，比如容易引發職能部門權力尋租。而指導價是根據經濟規模、貨幣規模及市場的發展情況浮動的，在此情形下，房企會自覺把利潤率控制在一個合理空間內，以此形成一個良性的市場。”

　　“目前成都房企的利潤率大多在10%至25%之間不等，所以成都市場其實還算相對健康。”一位來自福建的開發人士對房企控制利潤率說法表示出了贊同，該人士甚至還覺得房企應該把利潤率控制在10%才對，“市場其實是公平的，要不想被市場報復，那么就應該遵循一個基本準則。

　　“其實行政手段是下策，最重要的是行業自律行為。”另一位開發人士也表示，房地產之所以屢被調控，就是因為行業發展太過瘋狂。這位開發人士稱，“2007年價格瘋漲，結果導致市場大亂，最后出現大治!如果不是最后世界性經濟危機導致政策轉向，恐怕好多企業都捱不過2009年。”

　　在這些經歷過2007市場瘋狂和2008年調控的行業人士看來，如果企業都能夠遵循“只取合理利潤”的市場規則，健康有序地發展，行政手段又何來之有呢？

　　成都開發商首度正視中國房地產泡沫

　　所以，循此邏輯，中德汪斌提出的“低泡沫房產”思路，從本質上來說，更像是一種行業準則。

　　汪的理論是以房地產在我國國民經濟中的作用為論據基調的。中德汪斌認為，中國改革開發三十年，一直是粗放型經濟發展，“所取得的經濟成就是非常驚人的，可謂經濟發展史上的奇跡。但中國經濟目前還存在兩大問題，一是產業結構調整，二是改變增長方式。”

　　“產業結構調整政府一直在做，中央近年來扶持農業、制造業、高新技術產業，一是想改變我國的產業結構，二是想把增長方式轉移到內需上來。”

　　但即使有了良好的產業結構和良好的增長方式，也需要解決中國的最核心問題，即：就業問題。

　　“就業問題是現今世界所有國家的問題，美國的問題除了去杠桿化的問題以外，就是就業問題。英國、歐洲的問題也是如此。美國的經濟結構和產業結構調整在60-70年代的時候也已經伴隨著全球化的過程而完成，但由于沒有把就業問題做為核心問題來解決，隨著產業結構的調整越好，越合理，社會分工按照市場的原理進行了細化，其結果是：產業空心化，技術科技化集中化。因為沒有實際解決就業的問題，導致這一矛盾現已成為美國社會的主要矛盾。”中德汪斌稱，隨著中國產業結構的不斷調整，中國的就業問題也不可避免地暴露出來。

　　在此過程中，以強勁剛性需求為動力支撐的中國房地產，就正好巧妙地解決了上述問題，“高速發展的中國房地產在拉動內需消費的同時，又很好地解決了就業問題。中國現在處于經濟轉型過程，必然會經歷一個陣痛期和磨合期，房地產行業能在此過程中緩沖社會就業壓力，而國家及地方政府在此期間也可通過此完成財富積累，為陣痛期和磨合期提供強大的財政支持，最終實現產業結構和增長方式改變的順利轉型。”中德汪斌認為，即便不把房地產放在支柱產業的位置上，中國房地產在現階段所起的作用也很難有其他行業來替代。

　　要形象地展示這種作用，數字顯然更具說服力。根據《中國經濟年鑒》，2001年，我國全年房地產投資額為6344.11億元，到2004年，這一數字變化為13158.2億元。而到了2009年，根據國家統計局的數據，全國完成房地產開發投資總額已升至36232億元。對比近年來國家重點扶持的的制造業，2009年制造業累計投資完成額是58280億元。很顯然，從兩者的投資情況看，房地產仍是我國經濟中最重要的一環。

　　而根據相關研究，從投入產出的角度上，每投資 100 萬元所提供的就業崗 位，重工業是 400 個，輕工業是 700 個，第三產業可高達 1000 多個。所以，作為與幾十個行業息息相生的房地產行業，每年所帶來的就業人數，的確是極其驚人一個數字。

　　中德汪斌認為，“房地產是中國經濟強有力的經濟增長點，同時促進了政府和民間的投資，樂觀地估計在未來的5年到10年，或更長時間內中國的房地產市場仍然是全世界最大的市場，這句話其實是很多人的觀點，而這也的確是中國的一個基本國情。”

　　所以，在中德汪斌看來，解決房地產問題，不是硬生生地打壓，而是應該對其進行健康引導，以便讓房地產能夠在產業結構調整期間更好地發揮其作用，幫助解決中國現實問題。而作為房企，也需要在此過程中深思，是要一個不斷追逐暴利最終引發行業崩盤的結果，還是要一個健康可持續發展的良性市場。

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