去年商業地產庫存增加一成 去化難題待解

　　在去年樓市好轉刺激下，住宅市場庫存得以大量消化，但相比之下，商業地產庫存規模大的現狀并沒有根本性改善。

　　受益于經濟好轉和經濟結構優化，去年全國商業地產投資和銷售增幅都有明顯擴大。其中，一二線城市的增幅最為明顯。

　　但中國指數研究院發布的《2016中國商業地產市場發展年報》顯示，全國300個城市去年商業用地的供應量和成交量均下滑了超過10%，創最近5年新低。

　　盡管銷售規模擴大、土地供應縮減，但由于過去幾年商業用地大量供應，使得商業地產在建面積龐大。因此截至去年底，商業地產的整體庫存仍然增加了一成左右。

　　分析人士認為，龐大的商業地產庫存問題正逐漸凸顯，且比住宅庫存更為嚴重。由于這些庫存多分布在二三線城市，去化難度較大。即使存在經濟形勢好轉、聯合辦公空間崛起、出租公寓市場發展等利好因素，這部分庫存仍需較長時間消化。

　　投資、銷售兩旺

　　國家統計局數據顯示，2016年全國商業地產開發投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。

　　在主要的兩個細分領域，去年辦公樓開發投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業營業用房開發投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%。

　　銷售方面，去年商業地產銷售面積1.46億平方米，同比上漲20.3%，增幅比2015年擴大15.3%。其中，辦公樓銷售面積增長31.4%，同比擴大15.2%；商業營業用房銷售面積增長16.9%，擴大15.0%。且根據機構數據，主要一二線城市普遍錄得商業地產銷售規模擴大。

　　不同于住宅市場，商業地產的景氣程度與宏觀經濟形勢有著密切關系。中國指數研究院指出，2016年，國內經濟保持中高速增長，總體運行平穩；三產占比提升，經濟結構不斷優化；金融市場平穩發展，服務業、批發和零售業、住宿和餐飲業發展良好，利好商業地產發展。

　　其中，服務業快速發展，金融、信息技術等行業擴張加速，成為辦公樓市場銷售規模擴大的主要原因。

　　上述機構還指出，近年受互聯網電商沖擊影響，加之開發商持有商業營業用房意愿不斷增強，全國商業營業用房銷售增速放緩。但2016年實體商業開始復蘇，推動了商業營業用房銷售規模的擴大。

　　但在供應端，商業用地供應規模不斷縮小。中國指數研究院數據顯示，去年全國300個主要城市商辦用地推出量為2.81億平方米，同比下降16.0%；成交2.25億平方米，同比下降12.8%。供需規模均降至近五年最低。

　　同期，上述300個城市商辦用地成交樓面均價為1957元/平方米，同比上漲15.58%，平均溢價率為13.60%，同比提升6.56%。

　　商業用地的交易，同樣集中在一二線城市。上述機構表示，去年全國商辦用地成交總價前50宗項目中，37宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市。該機構認為，一線及熱點二線城市產業發展良好，經濟活力突出，人口導入量大，市場需求旺盛，成為開發商拿地投資的熱點區域。而三四線城市受高庫存影響，企業擴張意愿不強，市場仍以庫存去化為主基調。

　　庫存規模不降反升

　　盡管商業用地供應規模明顯下降，但有分析人士指出，由于過去幾年商業用地供應偏大，導致在建規模較大，因此商業地產庫存不降反升。

　　統計局數據顯示，去年全國辦公樓市場待售面積為0.36億平方米，同比增長10.8%；商業營業用房待售面積1.58億平方米，增長8.0%。相比之下，住宅待售面積為4.03億平方米，同比下降了11.0%。總體庫存約增長一成左右。

　　這部分庫存同樣呈現出分化的局面。一線城市庫存規模相對較小，二三線城市規模龐大。一些住宅供應較為緊缺城市如武漢、蘇州等，其商業地產卻面臨較大去化壓力。

　　據中國指數研究院統計，在寫字樓市場，重慶、成都、沈陽受前期供應量大而需求相對有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，今年各季度空置率均在9%以下。

　　優質零售物業領域，武漢空置率最低，2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右，在各主要城市中最高，需警惕供應過剩風險。沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，為13.0%，但整體空置率仍居高位。

　　針對商業地產過剩的現狀，住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露，過去5年，商業地產的增長速度超過GDP增速，潛在供應量很大。而土地財政要求、企業急于擴張以及投資人的推動是三大主要因素。她認為，過去兩年經濟下行壓力較大，商業地產去庫存收效甚微。

　　與此同時，大量商業地產項目同質化嚴重，運營不善，隨時有可能淪為空置房。

　　業內人士指出，經濟環境穩定，將有助于未來商業地產去庫存進程。除了傳統的改善運營策略外，商業地產去化還面臨兩個良好的契機。

　　一方面，隨著創業創新大潮興起，各地聯合辦公空間不斷成立，可吸納一部分庫存。另一方面，民宿、出租公寓市場也在近幾年快速發展，同樣可能成為一項去庫存利器。但由于規模龐大、運營復雜，商業地產庫存的去化仍然需要較長周期。

來源：21世紀經濟報道

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