樓市緊調控與去庫存并行 部分城市房價已現下跌

　　近期，地方兩會陸續召開。從各地的政府工作報告看，樓市調控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。業內人士表示，“促穩”促進房地產市場平穩發展成今年樓市關鍵詞，但熱點城市和高庫存城市政策基調差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

　　調控以穩為主

　　2016年部分地區樓市表現搶眼，在購房者“買漲不買跌”購房心態下，熱點城市房價像坐“過山車”。同時，部分城市因房價上漲過快，存在不少潛在風險。

　　中國人民銀行最新發布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，去年12月末，個人購房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

　　熱點城市樓市擠泡沫、防風險料成為重點，這在今年部分省市政府工作報告中也得以體現。福建省政府工作報告指出，堅決完成年度化解過剩產能任務。堅持分類調控，因城因地施策，嚴控福州、廈門房價上漲，化解三四線城市房地產庫存過多問題。

　　河北省強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發力，分類調控、因城因地施策。對于包含杭州等熱門城市的浙江省提出，要堅持分類調控、因城施策，支持自住型和改善型購房，抑制投機性購房。重慶市政府工作報告中也強調，要加強市場執法監管，綜合施策，堅決遏制炒房行為，保持房地產市場平穩健康發展。上海市在經歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報告指出，要加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策。

　　“‘促穩’成樓市關鍵詞。”華創證券分析師袁豪表示，熱點城市和高庫存城市政策基調差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調控基本思路，分化甚至可能加劇。

　　實際上，在各地兩會召開之前，從去年11月開始，多地陸續對樓市限購政策進行升級。長江證券分析師蒲東軍表示，樓市限購范圍不斷擴大，部分三四線城市進入限購行列。從歷史經驗看，調控政策對于房地產基本面影響顯著，政策環境趨緊將繼續推動銷售下行，且從房價看，不少受調控影響的城市已出現下跌。

　　關注分化現象

　　中泰證券首席經濟學家李迅雷表示：“總體看，始于2015年的房價上漲是一個結構性房地產牛市。除長三角和珠三角兩大地區房價漲幅較大外，其他兩個地區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。”

　　而熱點城市房價快速上漲與三四線城市和非熱點二線城市庫存過大呈現冰火兩重天局面。國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆稱，房地產市場調控要看兩方面，一方面要堅決控制對房價過快上漲、房地產的炒作，另一方面要關注房地產分化現象。

　　統計局數據顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬平方米。樓市去庫存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續發力。

　　青海省指出，把去庫存同促進人口城鎮化有機結合起來，合理安排土地供給和房地產開發布局，擴大棚改貨幣化安置比例和保障房以購代建規模，注重消化商業房地產庫存，培育發展住房租賃市場。

　　陜西省則表示，要培育發展住房租賃市場，提升棚戶區改造貨幣化安置率，支持農民進城購房，全省商品房庫存規模減少5%，把“房子是用來住的、不是用來炒的”要求落到實處。

　　與陜西省列出明確指標相似，山西省強調，2017年力爭把全省商品房待售面積消化周期控制在10個月左右。遼寧省表示，要將房地產庫存去化周期調整到合理水平，商品房銷售面積增長10%。

　　構建長效機制

　　“2017年房地產還是要因地制宜、分城施策，因為各地方差異較大。”寧吉喆表示，總的來說，要促進和保持房地產市場長期健康發展，建立房地產發展的長效機制和基礎性制度。

　　各地在建立房地產發展長效機制方面，是從購租并舉、推進城鎮化等方面入手。天津市表示，要加大房地產分類調控力度，建立健全房地產健康發展長效機制，規范開發、銷售、中介等行為，規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，促進房地產市場健康平穩發展。

　　安徽省指出，把去庫存與新型城鎮化建設結合起來，落實進城落戶農民住房保障政策，推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

　　福建省指出，要完善租購并舉的住房制度，鼓勵發展機構化、專業化住房租賃企業，創新多樣化住房供給。堅決抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。加強住房市場監管，規范開發、銷售、中介等行為。

　　山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購買和租賃住房的能力。落實好公積金使用、信貸、稅收等優惠政策，積極消化房地產庫存。大力發展住房租賃市場，培育專業化、規模化租賃企業。提高公租房租賃補貼比重，打通保障房和商品房通道。

　　值得注意的是，山東省還提出，支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業房、寫字樓，改造為中小學、幼兒園、養老院用房。鼓勵房地產企業將庫存商品房改造為電商用房、教師公寓、養老地產、旅游場所等專業設施。

　　民生證券分析師溫陽表示，日前三部委發文加快推進棚戶區改造工作，確保落實棚改信貸支持政策，優先安排出讓棚改騰空土地。重慶市房產稅試點加碼，在當地無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上普通住房也要征收房產稅。這些都是長效機制不斷落地，金融、土地、財稅政策多管齊下的表現。

　　銀河證券分析師陳智旭認為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調下，2017年銷量調整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購置及新開工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，一線及重點二三線城市，房企補庫存動力較強勁。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，整體來看，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市仍會強化政策導向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年數據看，庫存規模并不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過供地等方式來補充庫存。一方面，調控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房供應保持基本平穩。去庫存周期指標也會有反彈可能。

來源：中國證券報

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