房地產存量市場規模高達200萬億元 房企與地產基金開啟輕資產轉型之路

　　隨著今年初，融創以26億元入股鏈家，房地產存量市場也再度成為業內關注的熱點。中金證券的報告預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。

　　實際上，不止是二手房交易，隨著中國房地產市場的逐步成熟，業內普遍認為，圍繞著房子和業主的各種服務將造就一批創新企業，并且這個市場的規模遠大于目前的新房市場。世聯地產董事長陳勁松也表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易，那么規模高達200萬億元以上的存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產下半場最值得關注的大市場”。

　　而相比于傳統房地產開發的重資產模式，存量房市場更看重企業的運營以及服務等方面的能力，其天生具備的輕資產屬性也更符合互聯網時代的發展趨勢。

　　這種背景下，不少房企和地產基金也開始了轉型之路，例如王健林近期便表示，萬達已經成功完成向輕資產的轉型，而在地產基金方面，高和翰同也無疑走到了同行前面。

　　高和瀚同基金CEO王倩表示，像美國、歐洲、日本，這些發達國家大規模的房地產開發上百年前就完成了，后面都是存量資產。而運營、改造、交易這些存量資產是一個很大的市場。對中國而言，一、二線城市已經有了大量的房地產存量，但其價值并沒有被完全挖掘，未來機會很大。

　　中國最懂“房”的

　　產業股權投資基金

　　2015年，翰同資本與高和資本便率先看到了房地產輕資產領域的投資機會，并于當年10月份合作發起了中國第一支專注于房地產輕資產領域的股權投資基金。一期5億元的基金在短短兩個月內獲得了全額認購，并于2015年12月份出資到位。

　　而募資順利的背后，則是業內對高和翰同團隊的認可。僅以輕資產領域的城市更新為例，由于存量資產的建筑形態已經存在，需要有專業眼光去挖掘價值并重新定位推出，這就要求存量資產改造運營的玩家必須是金融屬性高、專業背景深、運營能力強和產融結合的機構才能玩得轉。高和資本作為中國第一支也是最大的人民幣商業地產基金，在這一領域的投資業績無出其右。

　　據悉，高和翰同背后的團隊已經深耕地產行業超過15年，完成地產股權類投資超過200億元，關注輕資產領域的時間更是超過8年，在7天連鎖酒店、魔方公寓等項目的初始階段就進行了投資，并且與許多房地產輕資產型的公司建立了良好信任關系。

　　對于高和翰的投資邏輯，王倩透露，“傳統的房地產需要思考怎么轉型到精細化運營的行業，我們則會沿著房地產的產業價值鏈去布局，重點關注這個鏈條上后三個環節，即運營、交易和服務，形成一個生態圈。”

　　而王倩和她的團隊在對整個房地產價值鏈進行梳理后，讓他們的投資地圖變為了一個坐標系：橫軸是產業鏈的主要環節，即運營、交易和服務三方面；縱軸則是業態，包括居住、辦公、商業、停車養老倉儲四個方面，這其中居住又細分了常住和旅居。

　　按王倩的話說，他們就是沿著這個產業鏈的坐標系尋找代表性的企業投資，未來將在坐標系的每個交叉點上都投資一家企業，完成整個產業鏈的布局。

　　生態圈協同效應

　　初步顯現

　　目前，高和翰同已經投資了7家企業，主要為創新的運營商（包括長租公寓、文創產業園、商業地產運營、養老地產、旅居等）、交易平臺、以及服務型企業等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯合辦公品牌“優客工場”、沿街商鋪轉租服務機構“鯤程投資”、海外度假別墅預訂平臺“第六感SenseLuxury”、長租公寓租房平臺“嗨住”、企業空間交易及服務平臺“空間家”、商鋪租賃服務平臺“鋪天地”。

　　顯然，對于投資標的的選擇，高和翰同傾向于房地產細分領域的領頭羊。

　　王倩表示，投資前他們會重點考察公司的商業模式，看這些公司是否改善了一個傳統行業的弊端或痛點，同時高和翰同也非常看重企業核心團隊的背景和能力，主要是創始人要有非常強的行業背景和資源。“當然最重要的是我們所投的企業要在一個細分行業具有核心競爭力，與競爭對手之間建成了‘護城河’和壁壘。基金進來以后，主要是幫助企業補足短板，獲取資源，內部管理，或者引進一些核心人才”。

　　例如主營企業選址的空間家創始人轷震宇，創業前為華夏幸福負責園區招商的集團副總裁，擁有豐富的客戶資源，而在去年獲得高和翰同領投的2.58億元融資后，其月度合同收入已經從2016年4月份442.5萬元增長至當年11月份的913.1萬元，增幅為206%。

　　而長租公寓租房平臺嗨住的創始人夏青寧，創業前為藝龍副總裁，在酒店和住宿業務方面經驗豐富，去年獲得高和翰同的投資后，其月度凈傭金已經在8個月內增長了1804%。

　　同時，鋪天地在獲得高和翰同的投資后，月底簽約合同金額在8個月的時間里更是增長了3258%，達到了1378萬元。新起點公寓、鯤程投資、第六感等公司的核心數據，在獲得高和翰同的投資后，也出現了超過100%的增長。

　　此外，王倩表示，由于他們投資的公司在產業鏈上環環相扣，7家企業的協同效應也初步顯現。“通過高和翰同這個紐帶，企業與企業之間、企業與基金投資人之間形成了良好的生態圈，被投企業給具有地產行業背景的基金投資人提供服務，幫助他們提升存量資產的價值；投資人又為企業提供項目、行業和管理資源，這個生態圈里的每一個個體都由此受益，并形成了良性循環”。

來源：中國經濟網—《證券日報》

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