住建部加快住房租賃立法 企業化經營將有法可依

　　盡管“去庫存”仍被列為住房和城鄉建設部下稱“住建部”在新的一年中的工作之一，但其首要位置已經被“穩定確保房地產市場平穩發展”所替代。“房子是用來住的，不是用來炒的”則已經成為了最重要的政策指揮棒。

　　為解決高房價下“住有所居”的問題，“租購并舉”的新一輪房改已經在積極籌劃之中。作為“租購并舉”法律保障的住房租賃立法工作，業已被住建部列入2017年的重點工作日程。

　　鼓勵、保障機構化、規模化發展住房租賃市場，成為住房租賃立法工作的核心目標之一。在此之前，北京等城市已經積極籌劃通過地方立法的方式，使住房租賃市場的發展得到法律層面的保障。

　　今年重點

　　“部里面已經做了傳達，2017年的主要任務之一，除了抓好熱點城市的穩定房地產市場、三四線城市的去庫存工作之外，就是要加快構建‘租購并舉’的住房制度，這項工作的落腳點就是要加快住房租賃立法。”1月11日，一位地方住房和城鄉建設系統的內部人士告訴《中國經營報》記者。

　　日前，住建部召開了全國住房和城鄉建設系統工作會議，住建部部長陳政高部署了多項2017年將要重點開展的工作。在“千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場穩定發展”一項中，陳政高特別提到，努力構建租購并舉的住房制度。

　　記者了解到，加快住房租賃立法，已經被作為2017年將要開展的重要工作在住建部機關內進行了布置。住房制度改革與發展司、政策法規司、房地產市場監管司等內設司局已經被要求啟動住房租賃立法的前期準備工作。據悉，在該項工作中，也將聽取地方住房和城鄉建設系統及其有關職能部門的意見和建議。

　　實際上，2015年時，建立“租購并舉的住房制度”就已經被列為新一輪住房制度改革的重要目標之一。2015年，國家發展和改革委員會在進一步深化經濟體制改革領域的工作安排中提出，要“提出進一步深化住房制度改革方案”。據了解，在此之前，住建部就已經啟動了進一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。

　　當時，住建部對當前中國住房租賃市場的現狀進行了初步評估。評估認為，當前中國的住房租賃市場主要存在兩個問題：第一，缺少專營住房租賃的企業，也未形成規模；第二，租賃市場主要是舊房和二手房，一手房租賃市場還比較少。于是，加快培育住房租賃市場的工作目標，就被推至非常重要的位置。

　　2016年底，中央經濟工作會議召開，在該次會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產相關政策制定的最重要指揮棒。在這個政策指揮棒的作用之下，為住房租賃市場提供法律保障的住房租賃立法工作，終于提速。

　　機構化目標

　　1997年，按照國務院的要求，全國停止福利分房，第一次房改大幕徹底拉開。此后20年的時間中，中國房地產市場進入高速發展時期，盡管歷經幾個周期調整，但仍然成為實質性的國民經濟支柱產業。

　　然而，伴隨對國民經濟重要性的提升，高房價帶來的“住有所居”的問題也日益尖銳。“這個話題，部里面和中央有過多次研究和探討，都認為，解決‘住有所居’的問題，一定要發展購買和租賃兩個并行的市場，尤其是在租賃市場的發展中，要讓市場規律充分發揮作用。”一位參加過多次政策研討的權威人士稱。

　　多個獨立消息源向記者證實，住房租賃立法的核心目標，已經形成共識，其中之一，就是要為住房租賃市場走“機構化、規模化”的路子，提供法律環境的保障和基礎性的制度支持。

　　目前，房屋租賃市場的現狀仍是以個人出租為主，中介機構轉租為輔。缺乏以運用房屋出租為主業的專門企業，同時，對于此類企業發展的政策、稅收環境等，也都十分不明確，“我們也很難確定，未來能不能把現有的租賃業務，作為發展的主業之一。”一家從事該項業務的房地產中介機構人士向記者表示。

　　但是，市場情勢的發展正在倒逼制度環境的發展。2016年底，為控制土地市場交易價格，北京市推出了新的土地出讓競價方式——在達到競價上限之后，參與競價者通過競爭自持面積比例等方式，決定地塊歸屬。最終，多塊以此方式出讓的地塊，以100%持有的方式，決定了地塊的歸屬。在100%自持之后，其出路只能是租賃。

　　“這種出讓方式的增多，會使市場快速進入到一個必須以租賃為經營出路的階段，企業在探索這種生存方式，但同時，政策和法規的制定也要跟上，這樣才能培育出一批以此為主業的機構，才能以市場化的手段，活躍這部分市場。”中國房地產發展研究中心研究院何怡剛告訴本報記者。

　　需要協調

　　“機構化、規模化經營住房租賃市場，除了立法層面，還需要很多部門的協調工作，或者說，如果住房租賃立法本身要進行頂層設計，那么，還需要有很多協調領域的問題需要解決。”一位房地產開發企業的負責人告訴本報記者。

　　按照他的說法，金融和稅收領域的問題，是最需要協調的領域。對于當前有意從事租賃經營的房地產企業而言，首先面臨的是缺乏金融制度“出口”的制度性安排與設計。

　　“銷售型的房地產模式是高速周轉的，拿地、開發、銷售滾動起來，但是，住房租賃行業如果是自持物業經營，需要沉淀大筆的資金，如果這些資金沒有金融制度層面的出口，那么，很難形成規模化的發展。”他說。

　　目前，北京、上海、廣州、深圳四城市，正在進行房地產信托投資基金的試點工作。這項被稱為Reits的房地產金融產品，實際上是以證券化的方式將自持租賃物業的收益權切分轉讓，從而實現自持資產的流動性。但是，中國當前的金融監管制度尚未對這項金融產品給出空間。

　　此外，稅收配套政策的支持問題也廣受關注。由于目前個人持有房產豁免繳納房產稅，而以企業名義持有的房產，需要繳納房產稅，這無疑將在相當大的程度上，加重規模化經營住房租賃企業的負擔。而要解決這一問題，并非是住建部自己能夠解決的。

來源：中國經營報

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