限地價傳遞冷靜信號 穩房價還需長效機制

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，繼房價“限價令”之后，蘇州又成為了首個明確出臺土地限價的城市。昨晚，蘇州市國土資源局發布公告，對4月20日掛出的10幅地塊設定最高報價，稱經市政府批準，對開發商報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。通過對比這10幅地塊的底價可以發現，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。大部分地塊的溢價率都被控制在100%-150%之間。

　　就在此前一天，蘇州市國土局已經將最優質、最有可能拍出地王的5幅市中心地塊撤回了，剩下的這10幅地塊又被限了價，按照100%-150%這一最高溢價率，即便是以最高價成交，也不會出現地王。這次蘇州限定最高價，是繼昨天蘇州暫緩拍地之后的又一大動作。調整控制土地價格、限制出讓等一系列連環舉措，是從房地產的最上游先入手，從某種程度上看是政府在向市場傳遞冷靜信號，提醒投機者和高價售樓者在瘋漲的市場趨勢中應保持冷靜、并注意回避風險。限地價的確在一定程度上緩解房價上漲過快的趨勢，但供應的土地被限制了，會增強了人們“物以稀為貴”的心理上漲預期。未來還需要從供給端解決問題，增加土地供應，同時增加廉租房和公租房的供應等，真正讓房地產市場供求關系出現逆轉。

　　明確出臺土地限價對限制房價有什么傳導作用？資深房地產專家韓世同就此話題做出解讀評論。

　　經濟之聲：蘇州市國土資源局發布公告，對掛出的10幅地塊設定最高報價，對開發商報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。地價和房價是什么樣的關系，限制土地價格對抑制房價有什么傳導作用？

　　韓世同：其實在上行周期，房價跟地價是一個水漲船高的關系，互相可以推漲；但如果地價過高，房價受到市場的制約升不上去，或者出現市場地價時，可能會出現面粉比面包貴的狀況，地王可能會變得非常被動。蘇州這次制定的政策，應該是一個無奈之舉，因為一些一線城市，上海和廣州采取了限最高價，超過這個價線之后就是配保障房，表面上看起來房價沒有漲上去，但實際的地價還是在漲，蘇州的政策可能不一定能起到作用，最終可能會流拍。

　　經濟之聲：近期，合肥、廈門、南京和蘇州等二線樓市“四小龍”近期房價漲幅驚人，蘇州是首個明確出臺土地限價的城市。蘇州的做法會有示范作用，讓其他城市也出手去限制地價嗎？

　　韓世同：可能會有部分城市出手限制地價，因為各個城市情況不太一樣，比如蘇州出臺的相關措施，其他城市不一定都能照搬照套，但可能都會采取一定的措施，否則市場過于火爆恐怕對其整體經濟的持續發展會照成一定影響。

　　經濟之聲：蘇州某品牌房企負責人說，目前蘇州大多數開發商對土地都是很饑渴，政府限價的時候要防范房企之間串通，否則容易出現房企不追加價格，也能輕松拿地的現象。開發商對于限地價會有什么應對之策？

　　韓世同：現在還不太清楚政府怎么操作，但是定了一個限價，因為大家都想拿地，串通的可能性不是太大，即使串通了之后，未來怎么合作也是難題，在這種情況下，我認為流拍的可能性非常大。

　　經濟之聲：蘇州某房地產開發商也提到，這種限價的做法屬于“揚湯止沸”。只有大批量推地，才能從根本上平抑土地價格，這種大批量推地的“大招”未來放出來的可能性多大？

　　韓世同：解決供應不足，增加供地肯定是一個好的方式，但由于現行的土地財政制度和政府統一招拍掛這樣的制度使得政府征地也很困難，很多東西涉及到“三舊”即舊城、舊村、舊廠這方面的改造，不一定能夠征得到地，其實還是要通過“三舊”改造城市更新，不能單靠將城市擴大來解決這些問題。

來源：央廣網

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