商業地產投資需理性應對行業變局

　　近年來，商業地產開發進入快速發展期，眾多投資者紛紛將資金投入該領域，商業地產投資額呈現逐年增長的趨勢。然而，在追求商業地產高額利潤的同時，也埋下了建設過快、開發過熱、空置率過高等方面的隱患。由于商業地產投資風險高于住宅地產，理性的分析決策變得十分必要。由盈石中國、萊頓商學院、RICS英國皇家特許測量師學會、CCIM（國際商業地產投資師協會）共同舉辦的“2015商業地產趨勢發展及價值提升研討會”近日在北京舉行，與會專家共同探討了商業地產未來投資方向與如何理性繁榮。

　　香港日基投資發展有限公司總裁林寵升表示，應對整個房地產行業的大變局，需回歸理性與本源。在大鏈接時代商業地產不斷受到互聯網沖擊，但互聯網技術本身并不是為消滅線下商業而存在的，而是為更好地提升線下商業而服務，讓消費者體驗優質的產品以及合理的定價。就如淘寶“雙十一”所展示的驚人銷售額背后，也透露著二、三線城市消費者無法在當地實體商業買到他們想要的商品，因而只能通過電商平臺去滿足其需求。但這同樣意味著具有極強區域屬性的實體商業在二、三線城市具備突圍的可能性。

　　他表示，不管在何種時代，商業地產投資都必須回到商業地產本源去思考問題。開發商只有分析消費者需求、進行市場可行性研究，結合供給與需求的客觀經濟規律去判斷商業地產市場，這樣才能使商業投資回歸理性，應對任何時代的地產變局。

　　盈石集團研究中心總經理張平女士在研討會上簡述了全球房地產投資信托基金發展歷程，并分析Reits國內發行面臨的困境、挑戰、機遇以及盈石與RICS聯合調查的結果。張平指出，目前中國類Reits等金融產品雖然已經開始發展，但是實際操作依然局限于少數幾個團隊中。目前，在設計前端金融產品時，面臨審批流程復雜、資產定性定價困難等因素，同樣作為金融產品和金融投資工具，Reits需要具備合理資質的投后管理人團隊，而長遠來看，開放式的Reits還需具備再投資和交易所持項目的需求。

　　張平向中國商報記者表示，在2015年上半年經濟增長減速的宏觀環境下，房地產土地市場成交整體呈現下跌局面；同時由于商業物業存量高企、運營難度增加，成交量下滑更為明顯；源于一線城市堅挺的商業物業升值空間和租金回報率，商服用地樓面成交均價依舊保持上漲，二線城市土地市場頹勢顯現，商服用地市場成交量價齊跌，投資風險系數增加。

　　根據盈石集團研究中心數據顯示，2015上半年中國20大城市商業物業存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據了63%。到2018年，預計仍然將有6146萬平方米的新增供應陸續開業入市，占現有存量的63%；而新增供應中有58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應壓力并存，經營風險及招商壓力將持續上行。

　　而中國20大城市寫字樓市場的壓力則有過之而無不及，根據盈石集團研究中心數據顯示，超過420萬平方米甲級寫字樓在2015上半年竣工入市，總存量達到4693萬平方米。到2018年，預計未來供應將超過7100萬平方米，是現有供應的150%，壓力明顯大于商業物業市場。而由于2015年和2016年是寫字樓供應高峰年，因此預計短期內二線城市的寫字樓供應壓力仍將持續，空置率高企之下，租金下滑態勢將難以扭轉。

　　隨著房地產利好政策出爐，住房市場的銷售情況有明顯改善。這一系列資產證券化探索將有利于整個行業的資本流動、投資效率以及運營品質的提升，然而如Reits這樣的模式，未來還需要更多政策支持和專業探索。（本報記者賀陽）

來源：中國商報

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