地產規模比拼下的生存術： 多家中小房企拋千億目標

　　“未來的市場規模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格，”2017年，很多中小房企提出了千億目標，只為拿到一張進入樓市下半場的入場券。

　　8月4日，時代地產發布中期業績，同時，公司首次提出要在2019年或2020年實現千億銷售。

　　時代地產董事會主席董岑釗雄認為，目前集團的貨值足以支撐千億的實現，不至過于激進。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，房企執著于擴大銷售規模的主要原因，是房地產市場已經進入了新常態，這是最后一波提高規模的時間窗口。

　　正如萬科高級副總裁譚華杰所言，未來的市場將是大象之間的游戲。

　　時代首提千億

　　時代地產是一家聚焦于珠三角的區域型房企，去年銷售接近300億。對于這樣一家房企來說，千億目標是個令人振奮的數字。

　　為了實現這一目標，今年上半年時代拿地力度明顯加大，共新購入9幅土地，總土地成本達95億，占全年土地預算的73.1%。

　　僅靠招拍掛絕不可能做大規模。岑釗雄透露，時代大部分的土地還是通過舊改、收并購、合作等方式獲取。

　　據悉，時代地產目前有數十個城市更新項目，其中17個項目可能較先完成改造，分別位于深圳，廣州和佛山。

　　這些舊改項目完成后，將使時代的土地儲備進一步擴大，為千億銷售提供貨值。

　　去年底啟動的“時代·未來小鎮”戰略，也有助于提升規模。截至目前，時代地產已和廣州、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、長沙等地方政府簽訂了十余個合作開發特色小鎮的框架性協議。

　　千億目標的實現，還須有穩健的財務支撐。財報顯示，時代地產資產負債率從2016年底的77%降到2017年6月底的72%；平均融資成本由2016年平均的8.32%進一步下降到2017年6月底的7.3%。

　　岑釗雄透露，集團目前大部分融資都是三年以上，截至6月底，短期借款有約24.5億元人民幣，僅占總借款的8.3%。

　　“不是很長的借款，可以置換為更長的借款，這樣整體借款的成本下降很多。接下來融資的成本還會再下降，時間也會做得更長。”他說。

　　在土地儲備和多元融資的助力下，時代發展迅速。目前，時代地產的土地儲備85％以上位于珠三角和粵港澳大灣區。岑釗雄認為，這一區域是中國經濟最繁榮、最活躍的地方。而未來，時代也將走出這一區域，向外拓展。

　　據時代地產財報顯示，時代地產2016年的銷售額為293.3億元，近5年復合增長率達到43%；今年上半年合約銷售額為人民幣170.3億元，同比增幅為27.5%，完成年度目標52.4%。

　　下半場如何生存？

　　隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲，傳統房地產開發銷售天花板隱現。房企不得不在總量可預見的市場中廝殺。大魚吃小魚成為行業常態，規模成為生存必需。

　　時代不是特例，而是反映了行業集中度快速提升下規模數百億的房企的生存焦慮。此前富力、雅居樂、新城控股、實地集團等均提出了千億目標。

　　數據顯示，現在房企第一陣營已經在3000億以上，今年或到5000億、6000億，第二陣營2000億以上，而千億則意味著拿到行業下半場的入場券，未來還能參與房地產這個游戲。

　　實際上，不只是這些房企提出千億，從行業來看，房企都陷入了規模化焦慮。

　　在萬科，恒大，碧桂園這三家超級房企地位業已奠定的同時，規模化成為其他房企的普遍追求，融創通過收購萬達等想要沖擊前三，旭輝提出3000億目標，就連之前偏保守的華潤置地，中海外也提出要重視規模增長。

　　那么如何提升規模，破解焦慮？其中一個很重要的變量是收并購。

　　融創中國是通過收并購迅速擴大規模的典型。據克而瑞研究中心報告，得益通過收并購獲得充足的土地儲備，融創中國1-6月實現累計銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億。

　　融創中國7月以438.44億收購萬達文旅項目91%的股權，總建筑面積達到5897萬平方米，未來將競逐國內房企第一。

　　據海通證券報告顯示，2016年至今，融創的收并購案共達到20宗，公司規模快速提升。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，并購的好處在于項目是半成品，風險更小，而且相對于招拍掛，并購案的資金審核更為寬松。因此，類似的并購實際會給企業帶來很多新機會。

　　Wind資訊統計數據顯示，2016年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產行業并購案宗數為154宗，涉資2177億元。

　　還有一個因素是合作。房地產市場上有越來越多的房企通過合作來擴大規模，實現共贏，如萬科、旭輝等。

　　萬科的合作模式靈感來自萬科的行業標桿美國帕爾迪房屋公司，帕爾迪在上世紀末通過5年的合作合并成為美國最大的房地產企業。據萬科年報數據，從2010至2016年，萬科新增項目中，合作開發的項目所占比例均超過了一半。

　　另一合作擴大規模案例是旭輝。前7月，旭輝銷售業績557.1億元，同比大幅增長70.9%。

　　據克爾瑞研究中心報告顯示，旭輝主要以小股操盤來撬動銷售增長，通過與多家企業合作使得銷售排名大幅提升，從2015年的第25名提升到近年7月份的15名。

　　嚴躍進認為，合作開發有助于降低投資成本，屬于借助外力實現快速戰略擴張的一個重要舉措。

　　此外，要徹底化解生存焦慮，一定是在規模基礎上增加利潤來源，提升盈利水平。這就要求房企不僅要做銷售規模，還要做持有運營。

　　目前越來越多的房企開始銷售和持有并重，從開發向“城市運營商”轉型。

　　克而瑞研究中心分析認為，從長遠來看，社區物業、海外地產、產業新城、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。

　　記者 張曉玲 實 習 生 黃昱 深圳、廣州報道（編輯：賈紅輝，郵箱：jiahh@21jingji.com）

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