前8月50城土地出讓金增三成 熔斷、搖號再現市場

　　在住宅交易因進入傳統淡季而降溫之時，土地市場的熱度絲毫未受影響。

　　今年7、8月份以來，土地市場供需兩旺。在監管層的督促下，熱點城市加大土地出讓規模，并采取各種措施防止土地價格過高的現象出現。需求端的熱情也十分高漲，房企爭搶部分熱門地塊。

　　根據中原地產的統計，今年1-8月，全國50大城市的土地出讓金額高達19671億，同比上漲34.3%，京滬杭三地的土地出讓金超過千億。其中，6、7、8月三個月的出讓金合計超過9000億，相當于前8月的一半。

　　分城市看，北京、廣州（樓盤）兩個一線城市成交土地的規劃建筑面積已經翻番。重慶（樓盤）、成都、嘉興（樓盤）、無錫（樓盤）等城市的土地單價則實現超過100%的增長。

　　分析人士指出，房企補倉的時機已經到來，對土地的需求十分強烈，預計未來土地市場仍將維持較高的熱度。

　　土地市場逆勢升溫

　　8月31日，南通（樓盤）迎來兩宗宅地出讓。其中，長泰路東R17010號地塊經過一個半小時311輪的競價后，地價達到最高限價16500元/平方米。根據規則，該地塊將于9月5日以此價格，由多家開發商采用搖號方式確認最終競得人。

　　此前的8月28日，長沙（樓盤）正式出臺了類似的“熔斷+搖號”規則（土地熔斷，是指當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效），即設定最高限價，達到該限價后如有多家企業繼續競標，則改為現場搖號的方式確定競得者。8月底，上海（樓盤）也連續采用招標掛牌復合方式出讓了數宗土地。

　　這些交易規則的變化，意在防止高價地的出現，這也側面反映出土地市場交易旺盛的現實。

　　根據中原地產的統計，截至2017年8月30日，今年全國賣地最多的50大城市，合計土地出讓金額高達19671億，再創歷史新高，同比漲幅達到了34.3%。

　　從成交面積上看，北京、廣州、溫州（樓盤）、菏澤的成交土地的規劃建筑面積漲幅均超過100%。從成交價格上看，北京以21024元／平方米的單價位居全國第一，同比上漲81%。另外包括重慶、成都、嘉興、無錫在內的12個城市，土地單價實現翻倍。

　　由于設置了相應的限制性條款，北京、上海、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、武漢（樓盤）等熱點城市的溢價率均比去年大幅下降。但在激烈的競爭下，部分三四線城市的土地溢價率仍然高企。如在8月14日，青島（樓盤）的一宗土地經歷了299輪競拍后仍未決出競得者，暫由出讓人收回，轉至線下競拍商品房銷售價格。

　　事實上，由于受到樓市調控影響，一二季度的土地市場相對平靜，真正的升溫從6月開始。供應端的發力，被認為是刺激交易的主要原因。

　　今年4月6日，住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　此后，熱點城市便開始大量供地，土地供應規模和質量均好于此前。8月末9月初，北京、上海、武漢、合肥（樓盤）等地仍在批量推出土地。截至目前，一線城市的土地成交面積已達到去年全年的水平，三線城市的供地規模也明顯高于去年同期，熱點二線城市的絕對供地量也較大。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，熱點一二線城市推地規模較大，但由于受到政策限制，土地溢價率并不高。部分三四線城市的地價反而高企，這些城市有可能成為下一輪土地交易的熱點。

　　值得注意的是，這段時間正是房屋交易的傳統淡季。今年6-8月間，北京、上海、廣州三地的新房交易規模同比幾乎減半，被認為處于“觸底”階段。因此，此輪土地交易的火爆，也被稱為“逆勢升溫”。

　　庫存規模下降明顯

　　從需求端來看，房企的拿地意愿同樣強烈。“傳統的開發思路是，市場不好時拿地，市場好時賣房。”北京某上市房企營銷負責人向21世紀經濟報道記者表示，“當前正是拿地的好時機。”

　　按照該人士的觀點，經過了2016年和2017年上半年的火爆銷售，房企的庫存大幅下滑，但手中的資金較為充裕，可以說“既有拿地意愿，又有拿地實力。”

　　其中，拿地意愿最為關鍵。上述人士表示，傳統房企對規模的追求仍在繼續，土地儲備是決定下一個上升周期中業績的關鍵。因此，企業對土地的競爭不會放松。

　　中原地產的統計顯示，今年前8月，50大房企的招牌掛拿地金額達到了14910億，同比上漲了49%。其中有21家房企的拿地支出超過200億，碧桂園、萬科、保利的拿地支出則超過千億。

　　從拿地趨勢上，也能看出房企正在借助此輪供地熱潮增加儲備。公告顯示，今年3-5月，萬科的月度新增項目分別為8個、11個、9個；但在6-8月的“供地潮”階段，萬科的月度新增項目上漲至17個、20個、24個。

　　但由于土地招拍掛價格已攀升至高位，仍有大量的企業將目光轉向并購市場。因此有業內人士認為，土地交易的實際規模要明顯大于公開市場的交易規模。

　　房企全力拿地背后的另一個事實，是城市商品房庫存規模已經大幅下降。

　　來自統計局的數據顯示，截至今年7月末，全國商品房待售面積為6.35億平方米，比2016年初的高點下降了約1億平方米，降幅約為14%。

　　今年8月，龍湖地產首席執行官邵明曉在業績會上表示，過去兩年全國去庫存的效果非常好，如今一線和二線城市庫存量都不足10個月，而在2014年的時候，庫存的去化大概是16個月左右。華泰證券(601688,股吧)也認為，經過多年去庫存進程，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經不復存在。

　　有機構認為，盡管房地產市場的區域差異仍然存在，但庫存規模大幅下降，說明新一輪的市場周期正在蓄力。因此，土地交易的升溫，也有房企跨周期布局的考慮。

　　易居克而瑞在近期的一份報告中也指出，從投資的角度看，未來房企拿地積極性將繼續保持。尤其是近期部分城市加快了供地節奏后，房企拿地的機會將加大。同時，部分房企或會強化對城市群周邊的三四線城市的拿地力度，以更好地改善土地儲備結構。（記者張敏）

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