綠色建筑認證為商業地產“貼金”

2015年新年伊始，《綠色建筑評價標準》最新版本在我國正式施行。我國的綠色建筑已走上發展快速路。對于商業地產而言，綠色建筑認證又意味著什么呢？

在RET睿意德聯合北京大學城市規劃設計中心、威寧謝咨詢公司在上海聯合發布的《綠色商業地產報告——當購物中心遇見綠色建筑》中指出，盡管獲得綠色建筑認證可能帶來建造成本的增加，但總體建筑成本將逐步下降，且潛在收益將持續上升。

國內第一個被認證的商業地產綠色建筑可追溯到2005年，2012年商業地產綠色建筑開始高速增長，項目數量大幅提升。部分專家表示，“商業地產實行統一管理，在前期開發和后期運營過程中，統一主體能更有力地貫徹執行各項標準和措施，因此商業地產最有條件推動綠色建筑的發展。”

數據顯示，國家標準一星認證增量成本已接近于零，二星認證該數據為約80元/平方米，三星認證該數據則為約220元/平方米。LEED認證銀獎、金獎增量成本分別為60元/平方米、200元/平方米，最高級別鉑金認證約占建筑安全成本的10%。而在美國，經LEED認證的商業項目，生產效率可提升約1200元/年/平方米，租金提高9%~10%，商業售價提高6%。

商業地產綠色建筑平均節能量會隨星級提高而提高，目前國內一星級項目因節能而節省的成本約為6元/平方米/年，二星級項目約為50元/平方米/年，三星級項目則約為75元/平方米/年。認證的星級越高，平均節能量和節水量也越高。一星級項目因節水而節省的成本為0.1元/平方米/年，二星級項目該數據就提升到了0.6元/平方米/年。

《報告》指出，實際上，綠色商業建筑增量成本正呈不斷下降趨勢。原因在于，一方面綠色建筑市場規模變大且趨于成熟，綠色建筑材料供應量增多，供需關系開始有所改變，激烈的競爭使各類產品價格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的進步使各類打造綠色建筑所使用的技術開始普遍化，新興技術的運用能有效減少綠色建筑過程中的成本。

但與國外市場相比，盡管國內綠色商業建筑開發商和使用方能獲得部分經濟價值，但從開發商到使用方的經濟價值循環輸送并未產生，完整的綠色建筑價值鏈還未形成。當這條價值鏈形成后，開發商打造綠色商業建筑的增量成本較低，通過較高租金帶來實質收益，使用者能直接分享綠色建筑帶來的經濟利益。

環保概念的深入，各大品牌零售商在綠色節能方面的要求不斷提高。報告將樣本品牌分類，并參考LEED-CI的標準，從節能、節水、節材、室內環境、綠色施工及運營管理等多個維度進行統計分析。結果顯示，綠色要求主要體現在在節能和室內環境兩方面。

在研究樣本品牌零售商的綠色節能要求中，幾乎所有的零售商都涵蓋了照明節能等最基本的節能要求；第二位的是空氣質量監督等室內環境要求，占比72%，以倉儲型服飾品牌、大型超市品牌為主；垃圾分類、生物垃圾處理等運營管理方面的要求占比28%，主要是大型超市品牌及餐飲品牌的要求；節水、節材及綠色施工占比均不超21%，其中綠色施工的占比最低，僅10%。

比如，路易威登在節材方面有特別的要求，如外墻采用環保節能LED照明系統，店內利用復合型環保質料等；星巴克要求所有的直營門店都通過LEED認證。星巴克在直營門店建設和翻修過程中，要求在本地采購材料和雇用工人，并盡可能采用可重復利用和回收利用的材料；在建筑設計上，屋頂增加節能隔熱板并采用45度傾斜設計，讓室內降溫，更可以收集雨水作為植栽灌溉及水池之用。在電器設備部分，大量運用LED招牌及室內照明，首次使用“新鮮空氣控制系統”，隨時偵測室內空氣品質，調節外部新鮮空氣進入，維持最佳含氧量。環保概念的實施，節能效果明顯，如臺北首家LEED認證概念店的電力及用水量較一般門市節省30%以上。

對于開發商而言，綠色建筑項目多為多維度盈利產品，不僅能帶來租金的提高，同時能為企業營造綠色環保的良好形象。實際上，國內商業地產開發商在綠色建筑領域已經取得了一定的成績。

《報告》指出，截至2014年6月，全國商業地產項目中共有117個國家標準認證項目和32個LEED認證項目。其中，萬達集團擁有國家標準認證的項目達到了84個，其他如保利集團、凱德置業也榜上有名。

《報告》預測，未來10~20年內，在各類驅動因素影響下，中國新建公共建筑將達到基本綠色建筑要求。國外綠色商業建筑經過多年發展，已經形成了一定的綠色效應和影響。借鑒國外經驗，在政府和開發商多方作用和共同努力下，以各項政策推動住宅綠色建筑的發展，同時開發商在綠色理念和效益驅動下打造綠色項目，未來新建公建項目將達到基本綠色建筑要求。

商業地產作為開發主體，最有條件推動綠色建筑的發展。

不同于住宅，商業地產進行著統一的集中管理，在前期開發和后期運營過程中，統一的主體能更有力的貫徹執行各項標準和措施，以推動綠色建筑發展。

隨著對綠色商業建筑認識的加深，國內成功開發商傾向于都將綠色建筑作為運營要求。

對于國內成功開發商來說，綠色建筑代表著一整套新興運營模式。在具體運營綠色運營不僅能節省能耗，同時能帶來更多無形的效益，在未來受益于此的開發商將更熱衷于打造綠色建筑項目，堅持購物中心和商場的綠色健康運營。

來源：中國建材報

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