新常態下尋找房地產業新模式

去年年底，住房和城鄉建設部已將2015年房地產政策口徑確定為“保持房地產市場平穩健康發展”。去年12月19日，全國住房和城鄉建設系統工作會議在北京召開，住建部部長陳政高在會議上表示，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。陳部長的講話，對于具體的調控手段和措施并未提及，這在近年來頗為罕見。這被解讀為，在進入2015年新年之際，我國的房地產市場也迎來8年來宏觀調控力度最弱的一個年頭。

政策信息耐人尋味

全國住房和城鄉建設系統工作會議召開之前，住建部已經下基層進行了座談走訪，與20個城市的市長就房地產市場、政策的有關情況進行了深入交流，聽取他們對當前房地產市場發展趨勢、市場現狀的判斷，以及針對性的意見和建議。多位地方住建系統負責人表示，就房地產市場的走勢、趨勢、政策的完善等問題，住建部多次與地方政府行政負責人、城鄉建設系統負責人溝通信息，其中很多有價值的意見建議均被住建部采納。

住建部在走訪地方時是有針對性選擇的。這20個城市既包括北京、上海、廣州、深圳這一類特大型城市，也包括杭州、三亞等房地產市場熱度較高，此前房地產價格控制壓力較大的城市。除此之外，也包括中西部地區的多個地市一級的城市。住建部系統通過這一方式，了解當前房地產市場區別化的表現，以對現行政策調整完善和未來政策方向的制定、把控提供參考依據。這些城市的市長反映了一些共性的問題，特別是房地產市場發生了一系列的變化，比如成交期拉長、庫存加大，非一線、非特大型城市的房地產市場價格出現調整態勢等等，也反映出不同城市的問題和特點。

從上述會議的信息看，來自地方的情況反映和意見建議，在完善2014年既有調控政策以及確定2015年房地產政策大方向方面，已經發揮了重要作用。因為，會議直接涉及房地產市場的內容很少，也很籠統，沒有提具體的政策措施，也沒有提具體的政策執行要求。跟住房有關的，具體布置的是保障性安居工程和棚戶區改造。對房地產市場新一年工作的整體要求是，準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。與此同時，在新一年工作部署中，也沒有出現“控制房價”“限購”“限價”“限貸”等往年高頻出現的詞匯。有關專家的判斷是，除非出現逆轉性的房價上漲，2015年不會有新的行政手段或者政策對房地產市場進行干預。

產業地位沒有改變

住建部負責人表示，近兩年來，房地產市場供求狀況發生了一些變化，但房地產在國民經濟中的地位和作用并沒有改變。一方面，房地產業的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化，在一定程度上也影響著整個經濟運行。在這樣的背景下，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市關于限購調整的“紅線”實際上已經不復存在。京滬穗深四城市極有可能在2015年前幾個月，對包括限購政策在內的地方房地產調控政策進行調整和完善。2014年，由于房地產市場的迅速調整和宏觀調控主導思路的變化，全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調整。截至2014年12月底，仍在執行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

實質上，2013年年底確定的“區別化調控”思路，已經形成了對京滬穗深這四個城市的“紅線”。所以，2015年京滬穗深四個城市是否調整限購政策，就看本地政府對房地產市場走勢的判斷。這意味著，住建部已經把皮球踢給了四個城市的地方政府。以北京市為例，此前，圍繞滿足改善型購房需求，北京市政府多次接到市場人士的建議，將現有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續5年調整為連續3年或2年。同時，也有人建議，通過“賣三還一”、“賣二還一”即對持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個新購房屋的購房資格等政策。此類建議，似乎是在告訴消費者，2015年取消限購近在眼前。

值得關注的是，由于過去一年新增供應遠大于成交，樓市庫存水平仍在高位震蕩。有數據顯示，以去存量化明顯的一線城市為例，截至去年12月底，北京、上海、廣州以及深圳樓市存量面積已高達4030萬平方米，同比均增長40%的增幅。對此專家認為，2014年限購等行政調控手段逐步退出，房貸政策放松后，從去年10月以后樓市回暖明顯。可見無論是限購還是房貸政策放松，從走勢上分析，房地產在國民經濟中的地位和作用并沒有改變。

讓市場發揮作用

目前，在一系列放寬金融政策、降息等措施下，國內樓市回暖明顯，房企也加速跑量沖業績。自去年下半年以來，各地低迷的土地市場再度火熱，上海、南京等土地市場頻現單價地王。數據顯示，自去年7月份以來，隨著各地爭相取消或放松限購政策，加之四季度信貸政策放松，全國樓市反彈明顯。據有關機構監測，18個重點城市周均住宅成交攀升至360萬平方米以上水平，為近年來高位。這也說明，只要各方有作為，房地產市場就會健康發展。

在恒大2014年下半年業績會上，為追求企業房地產市場健康發展，該集團董事局明確提出了企業的多元化戰略：即“多元+規模+品牌”戰略。同時，恒大2015年開始的第七個“三年計劃”主題也確定為“夯實基礎、多元發展”。在這一戰略思路下，恒大目前的業務已涉及房地產、飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業。在房地產行業高利潤難以再現之際，切入其他高毛利率的行業，也正在成為越來越多房企的選擇。

其實，這種變化的背后，已經折射出房地產行業的驟變。因為，在利潤不斷被攤薄的今天，無論是大型房地產企業還是中小開發商，都試圖在尋找“能平衡住宅市場大起大落”的經營分支或經營方式。尤其是去年下半年以來，房企的這一需求更加強烈，轉型步伐正在加速。由此也充分說明，房地產業也正迎來新的形勢，這主要體現在新型工業化、跨界資源整合，包含金融、教育、養老、生活配套等方面。業內專家指出，房企轉型主要表現在產品從單一走向融合，業態從開發商走向運營商、服務商，市場轉型從國內業務轉向海外業務，資源配置從低能級的配置走向高能級的配置，模式的轉化也從線下走到線上。為達到有作為才會有發展這一目標，除了房企自身尋找新的業務增長點，以小股操盤、房地產基金、合伙人制為代表的輕資產開發模式也越來越受關注。

首創置業董事長劉曉光認為，“我覺得我們面臨一種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導方向，在這樣的市場環境下，單靠房企單打獨斗是不夠的，大家應該聯合起來。”基于此，不少行業人士也認為，房地產行業蛋糕雖然在縮小，但還是足夠大。對于大中型開發商來說，只要策略得當、操作能力強，仍然有機會，關鍵在于怎么做。中國經濟進入了新常態，房地產市場也進入了新常態，尤其是央行的首次降息，作為信號，為市場注入了一針“強心劑”，同時也極大地提振了開發商的信心。

而對于地方政府來說，也想憑借下半年市場信心回升的機會，加大推地的力度，因此在推地的數量和質量上都將會有所提升，在這樣的趨勢下，開發商開始積極地補倉，期待新的一年實現新的發展。業內專家認為，房地產業應更好地讓市場發揮作用，而政府的作用，在于建立和引導房地產市場健康穩定發展的長效機制，如不動產登記、個人住房信息聯網、房地產稅的立法等。

中央經濟工作會議中提到的積極發現培育新增長點，這對樓市發展有很好的啟示。所以，房企只要有所作為，尋找到新的發展模式，在新的一年借助政策優勢，仍然會有很好的發展機會。（王瑞紅）

來源：中國審計報

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