商業地產的“下一站”

　　對紛紛進軍商業地產開發的房企來講，2015年“狼”真的來了。這匹“狼”就是日漸發揮作用的“市場之手”。

　　12月23日，萬達商業在香港上市，可惜當日就跌破發行價。而之前一直被媒體炒作的王健林將取代馬云成為中國首富的“奇跡”也沒有實現。

　　12月29日，百盛商業集團有限公司董事會公報透露，上實發展（青島）投資開發有限公司為破解資金困局，已降價出售了青島啤酒城購物中心。

　　消息傳來，業界紛紛議論，“商業地產究竟該何去何從？為規避住宅行政調控風險而進軍商業地產的房企們是否能尋覓到新的出路？”

　　近日，商業地產全程服務機構RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發布的《商業地產?中國潛力城市40強》研究報告（以下簡稱研究報告）顯示，廣大中西部城市蘊藏著巨大的商業潛力，商業地產“新一線城市”已經脫穎而出。在剛剛過去的12個月中，快時尚、輕奢品牌在全國開店數量激增40%，連鎖咖啡與甜品店增幅甚至高達61.9%。

　　RET睿意德高級董事王玉珂在接受《中國建設報?中國住房》記者采訪時認為：“通過對國內外大型商業地產開發商以及191個代表品牌在2014年布局的動態追蹤，我們可以看到，內陸城市已經大幅追趕沿海商業城市的步伐，并且有望在2015年迎來更快發展。”

　　“新一線城市”崛起

　　高速發展的中國經濟和城鎮化進程，正在不斷更新人們對城市等級的定義。對于商業地產來說，則呈現了不同的城市格局。研究報告通過對宏觀經濟與商業地產指標的數據分析，重新定義了“商業地產新一線城市”。其中成都、武漢、杭州、沈陽、南京、西安、重慶、天津、青島、長沙、寧波、鄭州、大連、蘇州，共14個城市位列其中。

　　RET睿意德執行董事張家鵬坦言，這些“商業地產新一線城市”已經成為開發商和零售品牌群雄逐鹿的主戰場。盡管今年以來，在線零售增長迅猛，但實體店銷售額依然占據消費總額90%以上。隨著中國商業地產步入專業化、差異化發展的新常態，“商業地產新一線城市”必將引領中國商業新的“黃金十年”。

　　研究報告顯示，在西部的成都、重慶、西安等城市，高端奢侈品逆勢擴張，沿海城市則增速放緩。而快時尚與輕奢品牌為2014年帶來了更多活力，無錫、太原、南昌、貴陽均呈現爆發式增長。

　　凱德商用華西區區域總經理朱文環在接受本報記者采訪時同樣認為，如今的商業地產開發必須有特色，要為城市帶來全新的高品質休閑生活方式。

　　12月12日開業的成都凱德.天府購物中心正試圖進行這樣的探索。

　　這個位于成都天府新區的購物中心集合了約270個品牌，包含影城、真冰溜冰場、高端超市、健身全新概念店以及城市創新文化生活一體店五大主力品牌，并匯集了70多家來自世界各地的饕餮美食。項目依據成都市民喜好美食和重視休閑生活的特點，加大了餐飲和休閑業態的占比，餐飲、觀影、兒童娛樂、運動健身、美容美體等體驗業態占比約70%，以便消費者盡情享受愉悅生活。

　　“我們期望打造一個充滿歡樂的生活空間，開啟蓉城高品質休閑生活新方式，并不斷推陳出新，滿足引領日益個性化、精細化的消費需求。”朱文環說。

　　加速布局中西部

　　與2013年相比，內陸城市武漢、長沙、成都、西安、合肥、鄭州已成為熱門的商業開發潛力城市，大型商業地產開發商正加快在這些城市布局的步伐，不僅有多個新進駐的開發商，原有開發商也表現活躍。

　　值得關注的是，武漢和西安不僅在2014年新增多個商業地產項目，房地產投資總額也位居全國前列，并保持著超過20%的增速，成為商業地產開發新熱土。

　　從不同背景開發商的項目落位來看，內資的大型商業地產開發商以二線的省會城市或區域型中心城市為重點戰略布局方向，同時也向石家莊、太原、蘭州等具有政策紅利的三線城市布局；而外資開發商則表現謹慎，超過八成的新增項目仍選擇在一二線城市。

　　“西南、西北和華中地區已成為最具商業地產發展潛力的地區，長沙、成都、西安成為商業地產潛力排名的前三甲。”張家鵬稱，“這三個城市各自具備獨特的優勢，經濟發展勢頭迅猛，商業發展空間較大，正吸引著越來越多的商業地產開發商與品牌零售商入駐。”

　　研究報告顯示，長沙位居商業地產潛力城市排名的榜首，作為湖南省會，盡管長沙的商業起步較早，但優質的商用物業供給嚴重不足，不能滿足零售品牌入駐的強烈需求；新增購物中心面積則被快速吸納，空置率長期保持在5%以下。

　　新絲綢之路經濟帶的確定，則為西安帶來新的利好經濟發展因素。目前，西安的GDP增長率達11%、社會消費品總額增長率達14%，說明西安經濟增長的巨大潛力；人均消費支出占人均可支配收入比為72%，消費意愿明顯，未來商業潛力空間廣闊。

　　憑借著近年來政策的扶持及“中亞之窗”的地理優勢，烏魯木齊經濟也在快速提升。高達15%的GDP增長率和16%的社會消費品總額增長率，積聚了大量待消化的消費潛力；而其人均消費與收入比高達79%，發展滯后的商業已遠遠不能滿足高漲的消費需求。

　　“烏魯木齊目前的商業處于由傳統百貨向一站式購物中心過渡的階段。商業物業存量較少，連鎖品牌入駐率低。隨著物流條件及整體社會環境的改善，烏魯木齊的零售商業供給與需求的巨大落差將為這個城市帶來巨大的機遇。”王玉珂表示。

來源：中國建設報

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