需求跟蹤可預防住房結構紊亂

　　在我國住房管理過程中，總量管理模式一直占主動，缺乏對結構匹配度的思考。最近部分地方政府對不同房源進行回購、轉變等所謂住房“變性”的做法，說明此前對住房供求結構的匹配方面缺少細致的工作。

　　日前，江西在《<關于促進經濟平穩增長若干措施>的通知》中要求支持商品房庫存較大的城市收購符合條件的商品住房作為保障房和棚戶區改造安置住房房源，積極消化庫存。收購商品房作為保障房的做法，此前早已有之。但是過去的做法主要是為了解決保障房開工不足的問題，而目前卻和商品住宅庫存積壓的尷尬有一定的關聯。

　　南寧的做法恰恰相反。南寧最近公布了《南寧市限價普通商品住房轉化為商品住房管理規定》，允許剩余的限價房房源符合相關條件、經市政府批準后可轉變為商品房出售。

　　這種做法和目前主流的政府收購房源的做法恰相反。背后的重要原因是，此類住房的“成分”不好，導致市場迎合度低，最后導致閑置。

　　從市場角度看，以上兩個例子凸顯了住房的“過剩”問題。從根本上說，我國住房的供應還遠遠滿足不了市場需求。但由于住房供應體系中各類房源類型和分配環節復雜，所以會存在部分房源過剩的現象。這也是為什么地方政府會出臺政策，鼓勵此類房源進行轉化（即“變性”）的原因。

　　從政策層面看，地方政府有很多無奈。因為此類住房的供應也是基于市場需求變化而進行的，但最后市場并不買賬。最典型的一個例子就是北京自住商品住房的申購環節中，棄購率異常高，使得自住商品住房的功能受到了質疑。當然，從目前江西和南寧的做法看，至少地方政府已經積極行動起來，試圖通過對住房類型的轉變，而消除局部過剩的問題。

　　從本質上說，之所以出現對住房類型進行“變性”的做法，在于住房市場出現了紊亂現象。供應量往往是地方政府可以把控的，通過政策制定、房企執行等環節，能夠實現各類住房供應目標的精準完成。但是對于住房需求就顯得比較難琢磨了。

　　住房需求之所以難琢磨和把控，和住房需求有更大的個性化特征有關。受制于工作、生活、學習等地點的原因以及個人的偏好，看似很多可供選擇的房源，實際上并不為特定群體所接受。

　　舉例來說，對于北京一個在東五環上班的購房者，自然不愿意到西五環去購置自住型商品住宅，雖然此類住宅的供應可能是基于此類群體需求而生成的。而在西五環的購房者，可能因為資格的原因，而無法購置此類住房。這也就出現了需求和供應被擱置的現象。

　　一個很重要的原因是，住房需求是一個變動的過程，而供應則是一個相對難以調整的過程。住房供應具備了長周期的過程，在項目投資、建設、竣工等過程中要耗費很長的時間。而在這個過程中，受到樓市政策和周期的變動，很多住房需求發生了改變。那么，此前基于需求而做出的供應決策自然就是一個失誤。

　　最近部分政府的房源收購或者鼓勵房企自身進行房源結構的調整行為，釋放了積極的正面效應。這可以理解為對變動的住房需求市場而做出了供應層面的修正。但是，此類修正，是要耗費很多成本的。如從住房的成本核算看，土地成本會對此類住房的“變性”有很大的牽制作用。

　　面對這樣的住房結構紊亂癥，關鍵在于預防，而非救治。供應層面是地方政府可以主動把控的，而需求則顯得難以把控。所以，對于購房需求，關鍵要進行追蹤。舉例來說，隨著目前新型城鎮化的政策實施，整個人口流動方向會變動。對于特定城市而言，需要從工廠就業和裁員人數、整個社保繳納規模、住房租賃價格指數等指標來進行跟蹤，從而掌握未來所在城市的購房需求變動。對需求進行動態化的跟蹤，將逐漸把信息反映到房企的投資行為上來，進而使得供應能因需求的變動而變動，防范出現“過剩”的現象。

來源：中國建設報

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