新版《建筑工程建筑面積計算規范》嚴控偷面積行為

　　“以后買房不讓送面積了?”“不讓送面積，這可是促銷的殺手锏啊。”近日，在房地產行業的QQ群里、微信群里，關于“7月1日起，贈送面積將成絕唱”的消息迅速轉發。

　　而消息的來源是，從今年7月1日起，住房和城鄉建設部批準發布了新版的《建筑工程建筑面積計算規范》，未來各種送面積、偷面積的行為將受到嚴控，開發商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現。

　　新規出臺，面積不好“偷”了

　　送面積是開發商最常用的促銷手段。送陽臺、送飄窗、送露臺、送地下室、甚至送書房。尤其是針對一些大戶型、LOFT戶型，送的面積更為令人心動。

　　“這套房子很劃算的，好些面積都是無償贈送的。”對即將買房和買過房子的人來說，售樓員的這句話也許是最打動他們的說辭了。因為對他們來說，送面積就意味著房價變相降低，或者居住面積變大，對購房者來說是再劃算不過的事情了。憑空多出來的露臺可以納涼休閑，多出來的陽臺可以晾曬衣被，多出來的飄窗也可以坐上去發呆小憩，多出來的花園和地下室也可以戶外休閑，養花養草……可以這么說，開發商送的面積都是業主十分渴望的生活配套，給居家生活帶來了舒適性的提升。

　　不過，隨著規劃審批越來越嚴，贈送面積可擴展空間已經越來越小。而今年7月1日起新版《規范》的實施，讓熱門的飄窗、挑高露臺、通風井、地下室等，要在相應的范圍內，實打實地算上面積。今后開發商推出的戶型中，“大面積贈送”將會大幅度減少。

　　談及該規范的出臺對市場的影響，克而瑞鄭州首席分析師趙爽認為，市場上“贈送面積”的樓盤比比皆是，開發商用盡各種辦法“偷面積”，增加項目的附加值，吸引客戶購買，但是這種行為造成了市場較為混亂，同時也影響消費者的切身利益。比如，偷面積現象普遍存在，使得項目實際容積率高于控規的上限，在實際居住中，就會明顯感覺到居住密度高，居住舒適度也會下降;再例如奇偶層露臺、大面積飄窗陽臺設計，雖然贈送了面積，但是在客戶隱私和安全方面造成了一定的隱患。

　　對購房者而言，影響如何呢?河南財經政法大學劉社教授認為，開發商“送”的面積并不是真的白送，是“羊毛出在羊身上”，其成本早已加到了房價上，而且房子的空間布局和設計也不一定合理。該規范出臺后，開發商在營銷上不容易在面積上迷惑消費者了，消費者購房更加明明白白了。而對消費者不利的地方是房子在交易中上交的稅費要比“偷”面積時多一些，同時，房子在使用中的物業管理費和采暖費也會相應增加一些，因為房子的交易稅費以及物業管理費、采暖費都是依據住宅面積來計算的。

　　而對購房者而言，開發商“送面積”的舉措并不完全是好事，一位購買了某樓盤洋房的高先生說，2009年，他當時買房的時候，小區房子價格均價普遍在7000平方米左右，而他購買的是一層，地下室和室外花園都是贈送的，贈送面積幾乎約等于房屋面積，因為房子的高附加值，房屋價格標到了1.3萬元上下。但高先生后來覺得不太劃算，因為贈送面積沒有寫到房本里，他花費的價格幾乎透支了未來幾年上漲的空間。

　　陽臺、飄窗、地下室等都將告別免費午餐

　　根據常識，陽臺是要算一半面積的。根據新規，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。通俗點說，在房屋外墻以內的陽臺，必須算全部面積，這是有史以來的第一次;外墻以外的陽臺，要算一半面積。這也就意味著，以往不算面積的雙層挑高陽臺，至少也要算一半面積。

　　露臺和飄窗也是開發商容易做文章的地方，由于露臺、飄窗不算面積，開發商通過裝修和設計就可以將這些面積充分利用起來，這是當前不少樓盤的通行做法。據了解，有些樓盤為了讓戶型使用面積增大，一般都是通過對入戶花園、露臺、飄窗的利用，最終實現增大使用面積。有的戶型實際得房率竟然能超過100%。但是新規也讓入戶花園、飄窗告別免費午餐的時代。新規規定，窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸飄窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積;而按照2005版《規范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開發商在售樓時經常提到的贈送飄窗。

　　根據新規，還有流行的“買一樓送地下室”，今后也行不通了。按照新版《規范》，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積;結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計算面積的原來規范。如果是頂樓的閣樓，凈高2.1米以上就要計算全面積，凈高在1.2米以上2.1米以下計算1/2面積。凈高在2.1米以上有頂蓋的采光井，也要求計算全面積。

　　也就是說，今后想在層高上做文章，越來越難。就比如地下室，即便層高低于2.2米也還是要算一半面積，而這樣的層高顯然過于壓抑，對客戶的吸引力也就不會很大。而頂樓的閣樓凈高必須低于1.2米才不算面積，這樣的層高顯然背離了客戶對閣樓的期望值。

來源： 大河網

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