房地產市場波動難定城鎮化難解房地產困局

　　當前，有人認為房地產市場的黃金時期已經結束，房地產市場將進入下行周期。也有人依然堅持樂觀的判斷，認為時下的波動屬于房地產市場的正常調整，不值得大驚小怪。堅持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國的城鎮化人口比例才剛剛超過50%，距離70%還需要十多年的時間（從國外的經驗看，當人口城市化率超過70%后，人口向城市流動減緩，房地產需求放緩）。

　　在筆者看來，中國人口城鎮化的實際進展可能要遠遠超過統計數據所揭示的情況，統計數據大大低估了人口城鎮化的進程。再退一步說，即使統計數據沒有低估人口城鎮化的實際進程，未來還有大量的農民工進城，但這些農民工與城市的房地產市場不存在太大的關系，希望農民工進城來消化城市大量的房地產存貨是不現實的。

　　城鎮化人口當中很大的一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮，將鄉村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮常住人口中的流動人口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。

來源:中國房地產報 尹中立

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