房企信心走弱 一線土地市場轉折點隱現

　　今年前4月，各地新房銷售表現低迷。相比之下，一線城市的土地市場依然熱度不減，在今年連續出現地王地塊。而隨著資金趨緊，市場觀望情緒濃厚， 開發商信心也逐漸走弱。5月16日，上海平涼地塊以低于市場預期的37%溢價率成交，樓面地價不到4萬元。一改上海之前凡宅地必有高溢價率的特點，顯示開 發 商對一線城市信心也有減弱。5月21日下午，廣州市國土房管局出讓蘿崗鎮龍片區兩宗舊廠改造的住宅用地和商業地，這兩宗地均被廣東中泰國際集團拿下，總價 不足9億元，折合樓面地價分別為4334元/平方米和3662元/平方米。樓面地價甚至不到對上上周拍出的蘿崗新地王地價的一半。中原集團分析人士指，種 種跡象顯示一線城市的住宅地塊正出現轉折點，土地市場或將全面轉淡。

　　土地市場表現分化明顯

　　國家統計局數據顯示，2014年1-4月份，全國房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6 個百分點；土地出讓金 2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點。同期，全國商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其 中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業營業用房銷售額增長3.5%。

　　而與之對應的是重點城市土地市場的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流。

　　據中原集團監測，今年前4個月40個主要城市含住用地成交面積較去年同期下降約22%，與2008-2013年同期均值基本持平。其中二線及三 四線城市不盡 如人意，前4個月含住用地成交面積同比降幅超20%。而一線城市則依然穩健，成交面積為近5年來第二高位，略低于峰值的2010年同期，同比上升約 23%。

　　從城市層面看，今年前4個月，北京成交面積與去年同期基本持平，但受開發商競爭激烈影響，地價持續攀升，尤其是進入3月 后，幾乎所有宅地都以高溢價率成交，使得土地出讓金同比倍增；廣州則受益于供應大幅增加，出讓金創歷史同期最高；而上海受供應增加和競爭激烈雙重因素影 響，出讓金同比大幅上升約157%。

　　土地供應下滑

　　供應方面，含住用地供應也出現下滑。40個城市數據顯示，今年前4個月，供應面積同比下降約15%。除一線城市供應面積較去年同期小幅上升約3%外，二線及三四線城市均下降17%左右。

　　據中原集團人士分析，一線城市宅地受前期供應持續下降影響，5月僅上海和廣州各有4宗宅地到期，到期總面積約50.27公頃，較4月成交面積幾 近腰斬，下降 約53%。就具體地塊來看，廣州和上海僅各有1宗相對熱點地塊到期。而本月到期地塊底價總額僅僅不到80億元，即使上述兩宗地塊以極高的高溢價成交，土地 出讓金亦將遠低于前4個月出讓金均值約358億元。從目前已經成交的上海及廣州土地出讓結果來看，開發商對一線城市信心也開始走弱。

　　土地財政依賴驅動調控松綁

　　而據同策咨詢機構近日發布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，以城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%來計算得出的 土地財政依賴 度，在2013年全國45個樓市限購城市中，土地財政依賴度超過80%的共13個城市，占比近三成，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆 明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都；其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州為45個樓市限購城市中土地財政依賴度最高的城市，土地財政 依賴度高達156.4%。另外，廣州去年的土地出讓金為690.96億元，相比一般預算財政收入1141.79億元，其土地財政依賴度為60.5%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。當前，盡管部分城市相關部門已出面辟謠，但是總體來言，“研究放寬限購政策”或許成為相關部門短期內擺脫這種還債的險局的探索之路。

來源：南方日報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀