房地產市場總在極好與極壞間擺蕩

　　市場總在極好與極壞間擺蕩

　　眼看著房企資金鏈斷裂事件頻發，曾經因為開發商降價而憤怒展開維權、打砸售樓者的業主，此刻的心情恐怕相當復雜!

　　就好像一位在家枯等丈夫回家用膳的老婆，心情由“到點”時的期待，轉而是延遲的生氣——這樣的狀態由“逾時返家”的那一刻開始逐步升高，直至一個小時后老公仍無消息，電話又打不通，此時憤怒的心情轉為擔憂進而焦慮，然后開始恐懼，最終是祈求上天，只要丈夫安全回家就好，其他都不再重要與無需計較。

　　幸運的是，在現實生活當中，我們往往都會在之后迎來自己毫發無傷的老公婆，然后嬌嗔一番，一切風平浪靜。悲慘的是，在“購房”這件事情上，卻很有可能得到完全相反的結局!

　　我實在不愿多談 “萬科降價百萬”、“ 杭州出現6.8折樓盤”、“數十家房企出逃”、“樓市再現爛尾潮”…等，這樣的悲情、傷感話題，因為類似的剖析已經充斥媒體，我想反思的是，到底什么原因使我們的房地產發展只能在極好與極壞之間來回擺蕩，無法過上幾天“簡單而平常”的日子?

　　地方利益戕害樓市體質

　　毫無疑問，如此畸形現象必定是“制度設計”使然，但令人好奇的是，自改革開放迄今，商品房市場存續超過27年，在發展過程中，政策何以不能“與時俱進”，針對弊端、疏漏做必要的修正及補強?反而是不斷錯失時機，或僅僅采取“補丁式”措施便宜行事，使房地產市場始終無法健康的良性運行。

　　之所以如此，應系“地方利益”的發酵、作祟所引發之無窮后患。長期以來，在購房流程中最為人所詬病的是“房款支付方式”——即使購房者在一、兩年后才能拿到房子尚不包括取得產證，但消費者所有房款已全部付清及承擔相應的房屋貸款本金與利息支出。這不僅違反中國人自古“一手交錢，一手交貨”、“銀貨兩訖”的交易習慣，更衍生一連串惡性后遺癥!

　　房款支付時點影響巨大

　　記得就此問題我曾于1992年赴北京考察時，請教建設部某官員，他的回答是：由于房地產仍屬需要大力扶持的幼稚行業，因此給予必要之政策傾斜…云云。以當時的發展來看確是實情，惟時至今日則早已物換星移、主客易位矣。開發商非但毫不弱勢，且賺得盆滿缽滿當然地方政府獲利更豐，這個時候需要加以保護的，顯然是信息不對稱、購房經驗缺乏的消費者才對，但純屬“中國特色”的購房付款方式卻紋風不動，令人深感不可思議!

　　有人以為，當前的房款支付方式獨厚開發商，是因為“土地財政”所致——政府既然收取了開發商巨額土地出讓金，基于“收人錢財，予人消災”的微妙心態，讓房企先行取得購買者的房款，以利資金周轉，即使消費者是吃了點虧，亦系“不傷大雅“的無可厚非。惟實情卻并不這么單純。在我看來，今天樓市各種亂象叢生、危局頻現，其中包括：房屋質量差、爛尾樓風險、購屋人動輒“維權”、重視品牌的開發商相對少數…等，莫不與“房款支付方式”息息相關!

　　預售不好的房子品質好?

　　試想，當產品售罄、房款已全部進口袋，就房企而言，相當程度上等同“獲利了結”，面對仍在興建中的樓盤，無異持續吐出已入囊中的錢財，那種“痛”外人不難理解，于是當然“能省就省”，從而把控不嚴甚至偷工減料，或至少是掉以輕心的反正已經賣完了，使質量容易出問題。這也正是我以往提出“預售不好的房子品質最好”的觀點依據，因為銷售不理想所以必須顧及品質，否則變成現房就更加賣不掉了!

　　更有甚者，開發商將仍需繼續投入、尚未“交貨”的房款視為可動用資金，進行包括買地在內的其他投資行為，一旦樓市買氣衰退或投資失利導致資金鏈斷裂，爛尾樓的出現便在情理之中。

來源: 中研網　

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