我國樓市調控須抓住“市場化”要領

　　在樓市下滑的壓力下，近來銅陵、南寧、天津等多個城市出臺或醞釀政策，對樓市調控進行松綁。但在產業空心、戶籍壁壘、區域割裂等問題尚未解決情況下，以“市場化”之名放松調控，顯然未能抓住“市場化”的要領。將房地產業融入城鎮化發展大局，加快建立完善配套機制，才能更好地實現市場調節。

　　作為行政手段的代表，“限購令”成為近期政策調整的著力點。調整方式主要有二：一是在區域、房屋類型上，縮小限購范圍；二是降低審核標準，釋放購房資格。無論是南寧推出的“紅頭文件”、天津濱海新區的表態，還是流傳的“閩十條”、蕪湖草案，其實質莫不如此。相比之下，安徽銅陵日前出臺的政策尺度更大，除放開二套房公積金貸款，還給予契稅補貼，以及買房落戶。

　　事實上，當前房地產市場差異化趨勢明顯，部分城市樓市供需趨于平衡，甚至供大于求。加之城鎮化潛力較大，對于這些城市而言，限購等政策的價值確在喪失。雖然松綁限購與“市場化”的政策思路似乎顯得一致，但僅僅松綁樓市限購，就真的等同于“市場化”嗎？

　　“市場化”意味著市場要素能夠自由流動，也意味著行政壁壘的破除。就房地產調控手段而言，打破行政壁壘，包括限購、限貸等行政化調控手段的退出。這樣才能更好地實現市場調節，并讓價格信號準確地反映市場真實。

　　更重要的是，土地改革、戶籍改革、區域一體化、產城融合等政策，同樣是打破行政壁壘的必要手段。其中，土地改革補足供應，戶籍改革釋放需求，區域一體化構建大市場，產業發展則提供長久支撐。對于房地產業而言，這些因素可謂缺一不可。

　　房地產不僅聯系上下游多個關聯產業，而且與區域經濟互相依存，與多項改革密切相關。但在近些年的發展中，我們似乎有意忽略了這種關聯性。主要表現在：市場向好時，僅關注房地產業，而忽視產業協同和區域一體化；市場低迷時，則忙于救市，寄望房地產業能夠力挽狂瀾。因此，我國房地產業的市場化歷程雖不足20年，但“支柱地位”儼然已不可動搖。很多地區出現“房地產獨大”現象，并對其他產業形成擠出效應。單純松綁樓市限購政策，有助長房地產獨大之嫌。

　　那么，在針對房地產業的政策調整中，應當如何既遵循市場化的大方向，又不將其演變成救市行為呢？

　　首先，放眼全局。對房地產業的政策調整，應當納入到區域協同發展、城鎮化大局的背景之下。同時，房地產業走向市場化的步伐，應該與土地、戶籍等制度的改革同步。

　　其次，關注差異。一方面，針對不同的區域市場形態，進行分類調整。“去行政化”的過程不應“一刀切”，而是應該有步驟、分階段地逐漸松綁，避免造成市場反彈。

　　最后，構建層次。針對不同層次的需求，構建完整的供應體系。其中，中高端商品住房的供應需依賴市場，而在普通商品房和保障房的供應中，仍需政府部門的主導。棚戶區改造、廉租房、自住商品房建設，甚至養老地產、旅游地產等，各自解決好自己對應的群體需求。

　　放眼長遠，調整完善房地產政策，重在長效機制的建設，這需要建立健全配套體系，應盡快實現個人住房信息系統聯網、不動產統一登記等。同時，需要盡快通過法制化的手段，劃清政府與市場的邊界，明確權責，這才是房地產走向成熟的方向。

來源：中國證券報

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